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通州买房两大核心逻辑：

1.运河商务区（通州砸钱最多、景观最好、资源最稀缺的区域）

2.地铁通勤至朝阳的便利程度（容纳的客户数量决定了后期流通性）

下面开始介绍一下朝棠揽阅及购买逻辑和优缺点的情况

2025年4月8日招商蛇口27.082 亿！摘得通州八里桥6044等地块，楼面价约3.12万/㎡，溢价率16.28%

2025年5月19日确定案名：朝棠揽阅

中海+贝好家（贝壳）入股，强强联合，优势互补

中海：弥补在通州没有项目的缺失，增加对通州项目的进一步了解，为下一步的布局打下基础

贝好家（贝壳）：合理利用上市公司的灵活资金，看好北京市场，最大限度盘活在京庞大的经纪人资源

2025年6月26日取得预售证

项目配套：

交通配套：地铁22号线（在建中）、1号线/八通线、6号线

项目距离22号线（在建中）永顺站直线距离仅约103米，四站直达CBD区域慈云寺桥站

商业配套：一河之隔，约22万平，是副中心规模最大、业态最齐全的城市级购物中心——万达广场，不行即达

教育配套：项目地块组团两所优质学校，周边幼小中高优质教育资源较为齐全。幼儿园：北海幼儿园、金宝国际幼儿园；小学：八里桥小学、北苑小学、后南仓小学；中学及分校：首都师范大学附属中学（通州校区）、通州第四中学 、潞河中学

医疗配套：北京中医药东直门医院通州院区、首都医科大学附属朝阳医院、 首都医科大学附属北京友谊医院通州院区、北京安贞医院通州院区、首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建中）

景观资源：通惠河二期治理，预计2025年底完工，该段河道联合运河商务区打造出国际化滨水景观带；咫尺运河滨水景观带、直线距离约720米永顺城市公园、直线距离约1400米八里桥公园。

项目基础信息：

占地面积：约3.47万㎡

住宅面积：约8.52万㎡

容积率：约2.5

建筑类型：9-18层，洋房+小高层

总户数：907户

层高：约3米

楼栋总数：13栋

地下车位：1017个

梯户比：2梯2户/1梯2户

交房标准：精装交付

交房时间：2028年6月30日

物业费：5.98元/平米/月

69平三室两厅一卫（上图）：

优点：南北通透、一梯两户；U型厨房，干湿分离洗手间。南向主卧面宽3.2，南向客厅面宽3.6，在这个面积段，这个尺寸已经不错了。

缺点：居室面积小，进门对着厨房。69平做到这个尺度已经很不错了，有缺点，但是没必要挑

86平三室两厅两卫（上图）：

优点：南北通透，还是双卫，次卫距离两个北向卧室的距离很友好，次卫还是三分离

缺点：因总面积原因，北向两个次卧较小

边户是89平，客厅270°观景；北向两个次卧进深短了，但是面宽增加了，实用性更强了，放完床后空间没那么局促了

101平四室两厅两卫（上图）

优点：户型方正，眼镜户型，南北通透，全明格局，独立家政间

缺点：北向中间的次卧做卧室比较局促

124平四室两厅两卫（上图）

优点：一梯一户，四叶草户型，通透性好，全明格局，独立家政间，餐厅两侧都有收纳，G型厨房，增加厨房台面收纳

关于项目，关于通惠河：

通惠河景观目前和五河交汇的运河商务区有些差距，也不如中建玖合运河八子的位置，但通惠河治理不是画饼，从土拍文件中就规定了具体要求

例：通惠河滨河建筑应当考虑沿河界面，采用“梯度化”的建筑高度布局，避免首排建筑过高，在通惠北路与通惠河滨河路交叉口处可适当提高，强调与滨水空间的协调融合，塑造景观宜人的城市滨水界面。

建筑界面上，树立清新雅致、沉稳大气、现代感强的城市形象，鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调，局部暖色点缀，不宜使用紫、蓝、绿等色相，实现整体协调统一。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街“高层剃平头”的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

项目优劣势概括：

缺点：航线+铁路+高压线

三家开发商，说好听点是优势互补，说不好听就是都要分利润，碰到关键审批事项，有一个开发商卡着，后续推进速度就会放缓

22号线是重要轨道线路，看整体规划站点可以预料到无论是上班还是返程，肯定也会比较挤，能上去车就不错了，别期盼有座了

小区刚需定位：69、86、89、101、124以小中户型为主

优点：通勤国贸+高得房率+河景房+上车门槛低

加上赠送，得房率在90%以上。69、124在91%左右，86、89、101得房率在96%左右

央企开发商+央企物业

教育配套属于通州第一梯队：后南仓小学，首师大附中等

位于八里桥市场板块，先规划后发展，买荒不买破，未来还有两块住宅用地，板块会逐步完善

备案价格6.5万左右，看目前的项目热度和客户量，估计够呛卖到6以内

5.5-6万的单价买房，综合项目的整体优势来看很难有对手，目前在售项目中，除了通州只有亦庄的北京润府了

一期开盘户型及套数：

69㎡55套、86㎡110套、89㎡33套、101㎡132套、124㎡108套

其他建议：

通州刚需买房看：朝棠揽阅+中建玖合运河八子

通州改善买房看：中建玖合运河八子+缦云ONE

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