案例实解 | 非居改租如何突破“超级进深”难题？

在城市发展从“增量扩张”转向“存量提升”的背景下，将闲置商办物业改造为长租公寓，不仅缓解城市租赁住房供需矛盾的务实之举，也是推动存量资产价值二次提升的有效路径。

然而，受限于商办物业客观条件，改造过程中面临多重结构性制约：

1.空间利用与采光条件的平衡难题：存量商办物业原有结构难以兼顾居住场景下的空间利用效率与采光需求，直接影响居住体验和市场竞争力。

2.建筑形态的先天结构约束：存量商办物业的固有建筑形态存在设计限制，成为功能升级和体验提升的瓶颈。

3.室内空间的大进深弊病：存量商办物业常见的狭长动线或封闭格局，易导致自然光渗透不足，空间压抑感显著，直接制约居住体验。

面对改造痛点，一些租赁企业凭借产品打造能力，从户型优化、格局重构、材料创新等多维策略实现突破，形成了一批改造样本，为存量商办转长租公寓提供了实操参考。

实践案例

城家上海苏河瑞贝庭公寓

改造方式：户型采用“L型”拼接式设计

城家上海苏河瑞贝庭公寓是城市中心商业地块微更新的典型实践，项目由单栋17层楼宇改造而来，其中5-8层规划为studio户型，9-17层为套房户型。受原始商办空间属性影响，项目所有户型进深均达到11米以上，采光条件优化成为改造阶段的重点攻坚方向。针对这一问题，城家聚焦户型设计创新，对一居室户型采用 “L型” 拼接式设计策略：将睡眠区等核心居住功能空间优先布置于采光面，从源头保障住户的基础采光需求；对于采光条件较弱的暗区，则集中规划沙发、茶几、储物柜等对采光敏感度较低的功能性设施，实现空间利用与采光需求的精准匹配。

图：城家上海苏河瑞贝庭公寓“L型”拼接户型图

此外，项目还通过多维度配套设计强化优化效果：依托4米的层高优势，搭配偏亮的装修主色调奠定空间明亮基调；在灯光系统上，采用以白光与黄光为主的LED床边灯及小型灯具组合布置，进一步提升室内环境亮度，有效弱化空间 “夜感”。通过一系列设计不仅增强了空间的层次感与深度，更同步提升了居住舒适度与环境美学表达，最终为住户营造出温馨且高效的居住氛围，为存量商办物业转长租公寓的空间与采光平衡问题提供了可借鉴的实践样本。

实践案例

上海苏河美欣公寓

改造方式：“因形就势” 布局适配建筑原始形态

即将入市的苏河美欣公寓也是商办项目改造的典型案例，项目通过户型“小而精”的功能重塑楼栋平面“因形就势”的科学排布，既盘活存量空间价值，又精准适配现代居住需求，实现老建筑形态与功能的双重焕新。

项目户型排布贴合建筑核心筒与外围轮廓，通过“围合+分散”组合，既保证中间公共交通核的高效使用，又让边缘户型利用建筑外轮廓实现差异化，平衡了均好性与独特性。户型设计结合楼层平面中建筑外形，利用异形轮廓拓展采光面，既呼应原有建筑结构特点，又提升室内自然光照时长与景观视野，解决存量建筑可能存在的采光不足问题。

图：苏河美欣公寓标准层平面图

图：苏河美欣公寓57㎡Studio和70㎡一居室户型及分布

实践案例

龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店

改造方式：采用“通透化”建材，延伸光线覆盖

如龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，该项目为北京市首个改建保障性租赁住房项目，项目原先为闲置办公楼宇，经龙湖冠寓装修改造后，成为保租房。该项目以20-40平方米为主力户型，为破解大进深问题，项目在单间户型中采用全景落地窗，最大化引入自然光提升室内明亮度；一居户型则以高级深色玻璃门分割睡眠区与休闲区，既保障功能分区独立性，又通过玻璃通透性实现光线传递。通过落地窗、玻璃隔断墙等设计，自然光沿进深方向延伸覆盖范围，空间边界感弱化，视觉上形成“扩容”效果，平衡空间实用性与居住舒适度，精准契合长租公寓“小而美”的品质需求。

图：龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店单间户型样板间

图：龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店一居室户型样板间

面向未来日益增长的存量空间盘活需求，龙湖冠寓持续深化了“大进深”问题的解题思路：比如，结合不同门店的客群倾向与需求特点，对睡眠区、工作区、沙发区、厨卫等各类功能空间进行重新的价值排序。在此基础上，将最具价值的采光资源依据客户的核心需求进行精准落位，确保采光优势能够最大程度地服务于客户最关注的功能区域，以提升整体居住体验。

实践案例

base佰舍服务式公寓(上海玉屏路店)

改造方式：色彩与结构创新弱化空间压抑感

base佰舍服务式公寓(上海玉屏路店)项目位于长宁金虹桥的街巷深处，旧建筑原为办公商务楼，共有五层，设计师对建筑的外立面及室内外空间进行了整体改造。在室内空间色彩运用上，采用白色水磨石地面搭配白色橱柜，以浅色系主基调强化光线反射，营造明亮、简约的空间氛围，有效缓解了原办公建筑封闭格局可能带来的压抑感，提升了小空间的舒适度。创新在室内空间置入“木盒”结构：“盒内”为卧室与衣橱空间，“盒外”为起居室，借助小步阶实现空间隐性分割，增加层次感的同时避免墙体对光线的阻隔。

图：base佰舍服务式公寓(上海玉屏路店)室内实景

小结

存量商办物业改造虽受硬件条件限制，但目前行业中头部企业的实践表明，通过户型科学排布、格局创新突破、材料色彩优化等多维度探索，不仅解决了采光、结构、空间体验等核心痛点，更印证了科学设计与创新规划对长租公寓居住体验升级及资产价值提升的关键作用，为存量物业改造租赁住房的可持续发展提供了有力实践借鉴。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）