三缺一，百家湖改善F4何时凑齐？

今年，江宁楼市最大看点便是，百家湖-九龙湖的四大低密四代宅产品！

目前，金茂拿下其中两块项目，成为最大赢家；常州地产一哥嘉宏进入小龙湾，外来和尚好念经，相信产品不会差；还有最后一块王炸地块（自来水厂），生态环境最佳，有墅级产品之资！

1、九龙湖金茂府：当下江宁最受关注项目，与九龙湖别墅区一脉相承的低密改善，5栋15-17F小高层+3栋9F洋房，户型140-180-220㎡，目标定位“新江宁第一豪宅”。其示范区与两栋住宅楼在建，湖畔会客厅已公开，预计8-9月份上市。

2、嘉宏小龙湾G38：位于曾经江宁第一神盘-朗诗玲珑屿的北侧，属于传统百家湖板块，容积率1.7，预计“真洋房+小高层”的高低配布局。

3、金茂竹山路G39：地铁上盖超大商住地块，住宅面积6.7公顷，辐射整个江宁，区位非常优越，有望迎来金茂全新高端产品系“璞”系。

4、自来水厂41-11地块：位于百家湖、九龙湖之间，南临牛首山河，容积率仅1.6，旁边就是中式合院-玉鉴园，完全有可能打造江宁四代叠拼产品，值得期待！

新江宁第一豪宅

九龙湖金茂作为迭代产品，目标就是成为地标级改善标杆：湖景房+低密度+四代宅+科技系统，多维度精准把控江宁地标级改善产品。

整体布局东低西高，洋房被设置在地块东侧，直面九龙湖公园，最大限度上提升居住的景观价值。

1、作为南京首个四代宅金茂府，拟建5栋15-17F小高层、3栋9F洋房；

2、江宁首个金茂府科技系统，户型建面约140、180、220㎡，100%得房率；部分洋房还有挑高配置，也就是墅厅，很值得期待。

3、江宁首个全铝板标志性外立面、江宁唯一270°全视野寰幕平墅、江宁首个功能齐全的立体会所。

九龙湖金茂府的施工进度一直很快，目前住宅8号楼已经出±0，住宅6号楼已打好地基。

根据规划，8号楼与6号楼之间，7号楼与5号楼之间，打造下沉式庭院-健身中心-中央绿地，是金茂府系的景观中轴。

嘉宏风华系有望进入江宁

小龙湾G38地块经过33轮竞价，被常州嘉宏地产以7.29亿元拿下，成交楼面价17006元/㎡，溢价率约9.6%。

这块地的资质很高，百家湖商业中心+地铁站点+1.7低容积率，未来可能是洋房+小高层的高低搭配，高端改善的四代宅产品。

常州嘉宏对南京人来说，可能比较陌生，但这家民企可不简单。 克而瑞数据显示：2019-2025年，常州套均总价800万及1000万以上成交房源中，嘉宏的风华系分别占比46%和85%。

作为常州名企代表、有地产一哥之称的 嘉宏，手握常州地王神盘- 山和风华。

山和风华地价20348元/㎡，截至目前依然是常州“地王”，也是常州唯一一幅楼面单价突破2万/㎡的项目。

小龙湾G38项目楼面价1.7万/㎡，完全有资质打造嘉宏风华系产品。到时，金茂府的府系、璞系，加上嘉宏的风华系，近些年有些冷清的百家湖-九龙湖板块，瞬间就群雄并立，激烈交锋！

竹山路G39或成江宁性价比之王？

金茂拿下竹山路G39地块（楼面价11997元/㎡，容积率1.78），可谓野心巨大！

前有九龙湖，后有竹山路，金茂在江宁的布局已成体系。既要拿下“新江宁第一豪宅”的名头，以拔高府系产品在南京豪宅圈的渗透力，又将目光锁定量大管饱的竹山路G39地块，对江宁最庞大的改善群，进行一波有效收割~~

据悉，为此还将推出全新金茂“璞”系产品，感觉买房人对其的关注度，比府系还高！

如果说，百家湖是商圈是江宁的新街口，那么竹山路就像是江宁的安德门，到哪儿都很近，位置居中，交通便利，周边还有足够数量的改善置换客群，G39本身又是一个包含商业、社区中心在内的大型综合地块。

加上竹山路G39的地价不到1.2万/㎡，比百家湖（小龙湾）G38便宜了5千/平，性价比更高，与百家湖-九龙湖相比，新房价格足以便宜万元以上。

这不就是活脱脱的安德门居住组团之于南京嘛！！

有一说一，即便真的引入金茂“璞”系，新房价格估计也就2.5万/㎡以内，甚至更低！1.2万/㎡的地价，就算是卖2万/㎡也不算亏的。至于产品，全系12-17F小高层即可，不需要搞什么洋房，也能和金茂府形成差异化。

江宁四代宅叠拼地块来了

自来水厂41-11地块南临牛首山河，东边是中式别院玉鉴园，属于九龙湖滨河豪宅区的一部分，产品定位必然是高端低密改善。

该地块的现状为办公楼、水域和绿地。从现场看，场地尚在使用，要先解决拆迁的问题，然后才能拿出来卖，得等很长一段时间。

自来水厂地块堪称近10年来百家湖最低密宅地，加上其优越的地理区位和生态环境，有可能打造“墅级叠拼+7F以下真洋房+14-16F小高层”的布局，面积段也不会低，预计小高层130-140㎡，洋房180-200㎡，叠拼200㎡+。

此外，江 宁区九龙湖片区控制性详细规划NJNBd070-06规划管理单元图则修改：在颐和南园东侧腾出4块住宅用地，并且还规划了幼儿园、24班小学、社区中心、综合公园等。

虽然体量巨大，但难点还是拆迁问题！

这一片有厂房、棚户、临街商铺等，想拆掉需要下大力气、花长时间，不会那么快。