老人名下房屋被占，北京房地产律师如何胜诉获腾退？

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在家庭房产纠纷中，父母与子女间的腾退争议往往掺杂情感与法律问题。北京朝阳一起案件中，86 岁母亲将儿子诉至法院，要求腾退自己名下的房屋，儿子以 “分房时考虑了自己的福利”“无其他住房” 为由拒绝。法院最终判决儿子限期腾房，同时兼顾情理给予合理准备时间。这起案件明确了房屋所有权与居住权的法律边界，为家庭房产纠纷处理提供了参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：王秀兰（86 岁，房屋所有权人，被告母亲）

被告：赵强（王秀兰次子，涉案房屋实际居住人）

涉案房屋：朝阳区十号房屋（两居室，建筑面积 54.38 平方米）

原产权单位：甲公司（原音响厂，涉案房屋原自管公房产权单位）

（二）争议焦点

王秀兰作为房屋所有权人，是否有权要求赵强腾退房屋？

赵强主张 “分房时考虑其福利”“享有居住权” 是否成立？

赵强无其他住房、身体患病的情况，能否对抗所有权人的腾退请求？

（三）事件经过

1986 年 11 月，甲公司将朝阳区十号房屋分配给职工王秀兰承租，王秀兰与甲公司签订租赁契约。王秀兰与丈夫赵建国（1996 年去世）育有子女，赵强作为次子曾随家人在该房屋居住。

2014 年，王秀兰起诉赵强及甲公司，主张甲公司未经其同意将房屋承租人变更为赵强，要求确认变更后的租赁合同无效。法院经审理查明，1999 年甲公司与赵强签订的租赁合同未经原承租人王秀兰同意，且无证据证明变更行为善意，故判决该租赁合同无效。赵强上诉、再审均被驳回，生效判决确认王秀兰为合法承租人。

2023 年 11 月，王秀兰与甲公司签订《自管公有住宅楼房买卖合同》，以 5.52 万元购买涉案房屋，同年 11 月 22 日取得不动产权证。此后，王秀兰要求赵强腾退房屋并交还钥匙，赵强以 “分房时考虑其福利”“无其他住房” 为由拒绝，双方协商无果，王秀兰诉至法院。

诉讼中，赵强提交证据显示：其为甲公司在职职工，分房时甲公司考虑了母子二人的福利待遇；其名下无其他房产（2014 年离婚时原住房归女方）；患有高血压、糖尿病、心脏病等多种疾病，每月退休金 6000 元多用于医疗支出。王秀兰则表示自己无固定住所，退休金 5000 元左右，希望入住房屋安度晚年，不同意赵强支付租金或共同居住。

二、案件分析

（一）房屋所有权的核心效力

法院认定王秀兰有权要求腾退的关键依据如下：

物权登记的公示效力：王秀兰已依法取得涉案房屋不动产权证，根据《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。作为所有权人，王秀兰依法享有占有、使用、收益和处分的权利，这一权利具有绝对性和排他性。

租赁关系的无效认定：生效判决已确认赵强与甲公司的租赁合同无效，王秀兰是唯一合法承租人。此后王秀兰通过购买取得所有权，租赁关系转化为所有权关系，赵强的原居住基础已不存在。

出资与权属的关联性：涉案房屋由王秀兰个人出资购买，赵强未参与出资，亦未提供证据证明双方存在共有约定，故其主张 “分房福利” 不能对抗王秀兰的所有权。

（二）赵强居住权主张的不成立性

法院对赵强抗辩理由的审查清晰明确：

“福利分房” 的法律边界：甲公司分房时考虑赵强福利，仅说明分房时的参考因素，但不能改变房屋承租权归王秀兰的事实。在王秀兰已购买房屋取得所有权后，原福利因素不能转化为法定居住权。

居住权的法定设立要求：根据《民法典》，居住权需通过书面合同或遗嘱设立并登记，赵强未与王秀兰签订居住权协议，亦无登记记录，其主张的 “居住权” 缺乏法律依据。

实际困难的考量限度：赵强无房、患病的情况值得同情，但属于家庭赡养扶助范畴，不能对抗所有权人的物权。法院可给予合理腾退期限，但不能以此否定王秀兰的腾退请求。

（三）情理与法理的平衡

法院判决兼顾了法律原则与家庭伦理：

老年人权益的优先保护：《老年人权益保障法》规定，老年人对个人财产享有处分权，子女不得干涉。王秀兰年近 90 岁，要求在自有房屋安度晚年的诉求合法合理，应优先得到支持。

腾退期限的合理性：考虑到赵强的实际困难，法院未判决立即腾退，而是给予 50 天的准备时间，既保障了所有权人的权利，也为赵强寻找住房、处理搬迁事宜留出缓冲期。

家庭义务的提示：法院在判决中强调 “母子应互相体谅帮扶”，提示赵强尽赡养义务，王秀兰也可考虑子女实际情况协商解决，体现了司法对家庭伦理的引导。

三、裁判结果

法院判决：

赵强于判决生效之日起 50 日内将朝阳区十号房屋腾空，交还王秀兰；

驳回王秀兰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋所有权的绝对保护原则

物权登记的核心地位：不动产权证是主张房屋权利的核心证据，购买二手房或房改房时，需确保产权清晰、无权利瑕疵，及时办理过户登记，避免因权属不清引发纠纷。

所有权与居住权的区分：居住权需通过法定方式设立（书面合同 + 登记），仅基于亲属关系、历史居住事实或福利分房背景，不能自然产生合法居住权，权利人可依法要求无权占有人腾退。

出资证明的重要性：购买房屋时应留存出资凭证（付款记录、收据等），明确出资性质（个人出资 / 共同出资），避免日后对产权归属产生争议。

（二）家庭房产纠纷的处理原则

老年人权益的优先考量：子女应尊重老年人对自有财产的处分权，不得以 “无房”“困难” 为由侵犯父母的居住、使用权利。老年人维护自身权益时，可通过法律途径理性维权，避免家庭矛盾激化。

实际困难的协商解决：如子女确无住房且有特殊困难，父母可考虑通过设立居住权、协商支付租金、其他子女协助安置等方式化解纠纷，兼顾亲情与权益。

赡养义务与住房权益的区分：子女的赡养义务（如支付赡养费、照料生活）与父母的房屋所有权无关，不能以 “尽赡养义务” 为由主张对父母房屋的居住权，两者法律性质不同。

（三）福利分房的权利边界提示

承租权与所有权的转化：原公有住房承租人购买房屋后，所有权归买受人所有，原基于 “工龄”“家庭人口” 的分房因素不能对抗所有权，其他家庭成员主张权利需有明确约定或法律依据。

租赁关系的合法性审查：公有住房承租人变更需符合单位规定及法律程序，未经原承租人同意的变更行为可能被认定无效，承租人应及时关注租赁关系变动，必要时通过诉讼维权。

证据留存的重要性：涉及分房政策、租赁变更、出资情况等事实，应留存单位文件、合同、缴费记录等证据，在纠纷中作为主张权利或抗辩的依据。

本案中，法院既坚定维护了所有权人的合法权益，又通过合理腾退期限体现了司法人文关怀。家庭房产纠纷的解决，既要坚守法律底线，明确权利归属，也要兼顾亲情伦理，通过沟通协商化解矛盾。唯有如此，才能既维护当事人合法权益，又促进家庭关系和谐。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）