（光明龙湖御湖境房价多少钱了 / 龙湖御湖境优缺点 / 购买建议）

光明龙湖御湖境房价、优缺点及购买建议

一、当前房价与促销动态

根据 2025 年 6 月最新信息，光明龙湖御湖境新房价格呈现明显分化：

备案均价：约 4.4 万 /㎡，单价区间 3.8-4.8 万 /㎡，总价 313-578 万 / 套。

折后均价：约 3.46 万 /㎡，折后单价 3.02-3.81 万 /㎡，总价 245-456 万 / 套。部分促销房源（如 80㎡三房）单价低至 3.1 万 /㎡，总价 245 万起。

户型价格：80㎡三房折后总价 245-280 万，89㎡三房 275-300 万，120㎡四房 390-430 万。

促销政策：项目推出「软大礼包 + 物业费 + 购物卡 + 额外返现」等优惠，需提前预约申请12。此外，6 月加推的 1 栋 A/B 座房源去化率约 57.3%，部分户型（如 80㎡三房）剩余不足 20 套，库存压力较小。

二、核心优缺点分析

优点：

交通便利性突出
项目距离地铁 6 号线薯田埔站仅约 300 米，步行 5 分钟可达，是光明区少有的「真地铁盘」。6 号线可直达深圳北站、红山等核心区，未来还可接驳 13 号线（在建，2025 年通车）和 11 号线，30 分钟直达南山科技园11619。自驾方面，毗邻松白路、南光高速入口，30 分钟内可通达福田、南山。

品牌与产品力支撑
龙湖作为全国 TOP10 房企，以「豪宅专家」著称，项目精装交付标准高（配备汉斯格雅、杜拉维特等一线品牌），园林设计对标华尔道夫酒店，配备无边泳池、星空顶大堂等高端设施1619。户型设计实用，80㎡三房采用 1.9 卫创新布局，得房率约 79%，LDKB 一体化设计提升空间利用率

教育资源潜力大
自带 9 班制幼儿园，周边 3 公里内规划深圳外国语学校薯田埔第二学校（九年制，60 班）和第三学校（九年制，54 班），预计 2025 年后陆续建成，未来学位质量值得期待

区域发展红利显著
光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区，已集聚合成生物、脑科学等未来产业企业 182 家，总估值超 430 亿元。马田街道规划 1.3 平方公里连片产业空间，预计引入创维光伏、飞荣达等企业，达产后年产值超 300 亿元，将带动高端人才流入71619。此外，薯田埔旧改（26.3 万㎡）已立项，长期将改善区域城市界面

性价比优势明显
当前折后均价 3.46 万 /㎡，低于光明区 4.1 万 /㎡的挂牌均价，对比周边竞品（如宏发悦见公园里折后 3.7 万 /㎡、深物业御棠上府工抵房 3.25 万 /㎡），御湖境在交通便利性和产品品质上更具竞争力

龙湖御湖境在售建面约80-120平3-4房，总价229万起买精装三房，单价3万/㎡起，带精装交付，6号地铁口200米，外国语书包。主力产品为80-120㎡ 3-4房。其中，89㎡的户型主卧设置有独立衣帽间，120㎡的户型有14.7米超长全南采光面和主卧270°观景大飘窗。

龙湖御湖境花园超核交通:3地铁动脉,约300米地铁6号线薯田埔站、两站接驳13号线(在建)、三站换乘11号线,2干道主脉,光明经济发展轴松白路在侧,贯穿全区;约1km瞬达南光高速入口,直达南山。

光明龙湖御湖境售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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开发商背景

龙湖集团，世界500强，房地产综合实力TOP10。稳健的财务及持续的现金流，连续7年三道红线全绿档。

御湖境，系豪宅专家龙湖集30年豪宅经验大成，打造2023年三大高定产品系之一。

龙湖光明御湖境是全国第8座御湖境，定义深圳西奢宅。

项目基本信息

【占地面积】22024.79㎡

【建筑面积】152768㎡

【推售产品】80㎡-120㎡3房-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】2025.12

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】1164户

【车位数】1200个

【容积率】5

【绿化率】30%

【梯户比】3T6 / 3T7

【开发商】深圳龙恒泰投资发展有限公司

【物业公司】龙湖智慧服务

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交通配套

龙湖御湖境距离6号地铁线“薯田埔站”约300米，2站可到公明广场站换乘13号线，直达石岩，南山，3站可到松岗站换乘11号线，直达宝安，南山，前海。

另外项目还毗邻松白路主干道，约1公里可以直达南光高速出入口，快速通达全城。

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商业配套

项目自带有少量底商，坐地铁2站到公明广场站，有公明最大的大仟里购物中心，8站到光明凤凰城站，有万达广场，光明最大体量的蓝鲸世界购物中心，周边还有联投东方PARK，内有沃尔玛商场。

教育配套

项目自带1所9班制幼儿园，旁规划深圳外国语学校薯田埔第二学校（暂命名），该校是1所九年制公办60班学校，小学部42班，初中部18班，可以提供2790个学位；深圳外国语学校薯田埔第三学校（暂命名），该校是1所九年制公办54班学校，小学部36班，初中部18班，在2024年4月29日深圳光明官微上面已经官宣。

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生态配套

坐拥龟山儿童公园、麒麟山公园等六大公园。

户型鉴赏

80㎡的3房2厅1.9卫

设计的是竖厅格局，客厅开间3.4米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，U型半开放式厨房，创新式1.9卫设计，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。

89㎡的3房2厅2卫

设计的是新版竖厅格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，约11米四面宽超幕视野，主卧套房带衣帽间，U型全开敞厨房，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。

106㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间5.6米，餐厨一体化，约13.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，只有2栋07户型才有，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南向。

120㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间8米，约14.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，U型厨房，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。