光速转正！昌平南邵“宅产配”地块7月31日开拍，起价13.69亿

北京进深 徐迪 6月27日，预申请第二天，昌平新城东区二期1101-0033、0036、0044地块正式挂牌。

起始价13.69亿元，将于7月31日下午15:00开拍。

这是一宗“宅产配”组合地块，并不在第五轮清单中，而是现身于更早的第二轮清单中，今年3月底进入过预申请，但最终未能转正。

在第二轮供地清单中，只有昌平新城东区二期0026、0033两幅住宅地块+0036教育用地，3月27日进入预申请时，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商业地块一并打包。

土地总面积达到15.6公顷，地上建筑规模约21.9万㎡，其中商业建面约9万，交易起始价31.7亿元。

许是规模过大、非宅包袱太重，这宗6合1地块没能正式挂牌。

此次挂牌，又重新做了一次排列组合，住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间，建筑规模控制到9万㎡出头，总价降到13.69亿元，应该会吸引到房企小试牛刀。

1、0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）；

2、0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；

3、0044地块为商业用地，是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）

商业地块内含一条15米宽街坊路，具体位置可结合方案设置。

地块位于南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。

1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。

商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。

相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。

项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。

根据昌平新城东区(南邵组团)1101街区0024等地块规划综合实施方案，0026地块范围内有一座菩萨庙，东侧为伯哈智墓。

组团内还规划有包括机构养老服务设施、残疾人托养所和社区助残服务中心在内的社会福利用地，与公交中心站和变电站共同位于街区东北角。

整个街区公园绿地占比约21%，围绕在地块周边。

地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。

2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签617套，全盘去化率51%，成交均价约4.12万元/㎡，约为指导价的78折。

南邵地块在3月底首次预申请时，首开梧桐山语是575套网签，均价4.2万元/㎡。

也就是说，近三个月以来，项目新增的42套网签，把此前500多套的均价拉低了800元，可想而知这40多套房源的折扣有多狠。

随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。

第五轮供地清单共涉及8宗宅地，土地面积约33公顷，建筑规模约72万平方米，海淀、丰台均有供应。

清单还有四天就过期了，但目前仍然没有一宗地块被激活。

南邵地块的挂出，也预示了第六轮供地清单即将发布，在第五轮“全军覆没”的情况下，不知会派出哪些当打地块为下半年的土拍暖场。