广州首例 万人小区拟引入信托制物业服务

华南新城小区大门。曾冬梅/摄

物业费资金的管理使用更透明。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

如无意外，广州市番禺区的华南新城小区将于7月4日召开业主大会，对选举业主委员会委员、由业委会以信托制物业服务模式与康景物业签订三年服务合同等4个议题进行表决。

华南新城是一个有着20多年历史、2万多常住人口的大型小区，此前一直采用包干制的物业服务模式。随着时间的推移，小区年久失修、物业服务质量下降等问题逐渐凸显。为了改变物业服务质价不符的现状，过去的20多年里，业主们曾三次尝试成立业委会，但前两次均以失败告终。

此次，华南新城计划采用一种新模式化解业主与物业公司的矛盾纠纷。据了解，6月10日，华南新城业主代表、康景物业及地方政府三方达成了在该小区引入信托制物业服务模式的共识。

6月25日，华南新城物业管理委员会（筹备业主委员会的过渡组织，以下简称“物委会”）副主任张翠微对中国房地产报记者表示，包干制、传统酬金制都无法实现物业费资金管理使用过程的完全阳光化，即使成立了业委会也很难监管，所以物委会才考虑尝试以信托制模式与康景物业合作。信托制模式的特点在于财务管理全透明，全体业主有权查询物业费的筹集、支出等情况，能实现有效监管。而最终这一新模式能否成功落地，还需要业主们在业主大会上投票表决。

试水信托制物业服务

华南新城小区内部。曾冬梅/摄

目前国内物业服务的主流收费模式为包干制及酬金制。包干制指的是业主把物业费交给物业公司，物业公司自负盈亏。传统酬金制则是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，若没有引入透明社区服务平台，其资金的使用也不是完全透明的，只有业委会成员才知情。

华南新城目前实施的便是包干制。张翠微表示，由于康景物业采用的是收支两条线的经营管理方式，所以业主们缴纳的物业管理费要全部进入该公司的总部，总部再按照预算与申请划拨资金、物料等给小区使用。在她看来，这种模式对物业公司最有利，优先保证了自己的利润，物价涨了就降低服务成本。对小业主最不利，看似多年没涨物业管理费，但是服务质量不断下降，小区破破烂烂。“我们已经受够了物业公司经常拖欠员工工资、拖欠保洁/绿化费用、拖欠第三方服务提供商费用带来的恶果了。”

而现实中采用传统酬金制的小区，为了提升服务品质，业主就得多交物业管理费，一年下来最终账户亏损的小区也不在少数。加之对业委会的不信任，一些小区又走回了包干制的老路。

据了解，信托制物业服务模式，是一种区别于包干制、传统酬金制的新型物业服务模式。物业费及公共收益归全体业主所有，作为信托财产存入银行的信托账户，由物业企业作为受托人对账户进行管理，以收定支。物业企业按照约定比例获得酬劳，当年没有用完的资金继续留在账户上。业主通过信息平台可以查看监督每笔财务收支和账目凭证，确保财务公开透明，服务质价相符。

张翠微将信托制视为酬金制的变种，通过开放式预算，让业主们决定要什么服务，要多少服务，按照需求做预算，量入为出。物业管理费的升降也由业主们自己把控，业主的知情权、监督权由此得到保障。“在业委会经验不足的情况下，采用信托制模式对小业主是最有利的。”

模式确定后就该选择物业服务企业了，基于更换物业公司的现实难度，华南新城物委会最终决定以成立业委会并更换物业服务模式为前提条件，给康景物业一次保盘的机会。康景物业则承诺支持小区成立业委会。

6月16日，康景物业设立了华南新城物业管理费收支共管（看）账户，并开通银行账户U盾给物委会业主代表进行监督管理。该公司还承诺共管（看）账户收到的物业管理费，专项用于华南新城小区员工工资发放、硬件设备设施的保养维护以及日常运营等开支，不归集到总部。

康景物业经营发展总经理何超华对中国房地产报记者表示，信托制是在酬金制的基础上提升了资金的透明度，让广大小业主也能看到资金的归集、使用情况。康景物业已有不少在管小区实施了酬金制，对这种模式很认可，也希望未能和华南新城的业委会一起做好小区的服务工作。

已在全国多地推行

公开资料显示，截至目前，全国已有20多个城市在探索信托制物业服务。成都市自2019年开始实践，截至2024年底已有近千个小区采用了信托制的物业服务模式，2023年11月，成都市武侯区火车南站街道的《“信托制”预防化解小区物业矛盾工作法》被中央政法委评为全国“枫桥式工作法”单位。

2021年，海口市住房和城乡建设局发文，在全市推广试行将“信托制”和“酬金制”相结合的“信酬制”物业服务模式，破解小区治理困境。

今年5月份，南京市秦淮区朝天宫街道正式启动全市首个“阳光信托”物业改革试点，中兴新村、陆家巷片区、城市之星、天一居和侯家桥5个小区成为首批实践者。6月份，武汉市武昌区紫阳街道保安社区汇文新都C区举行“信托制”物业签约仪式，继B区之后正式引入该服务模式。

从实践的情况来看，信托制物业服务对于提升物业费收缴率和服务满意率有较大帮助。例如，合肥市首个试点信托制模式的商住小区——上铁银欣花园的物业费收缴率从70%升至97%，全年投诉量降至个位数。烟台市新世纪现代公寓的小区环境得到了显著改善，物业费收缴率由10%提升至60%，小区整体的投诉量下降了90%。成都市金堂县导入信托制物业服务的小区物业费整体收缴率达95%以上，服务满意率由42.3%升至91.7%。

华南新城是广州首个试水信托制物业服务的大型小区，不过该模式要顺利落地仍面临不少挑战。首先是要确保小区业委会能成立，虽然物业公司已表态支持华南新城成立业委会，但当地的主管部门却提出了整改意见。2024年9月，番禺区住建局给华南新城物委会发出了一份《责令整改通知书》，认定该小区公示的议事规则中的计票规则“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”、楼栋投票规则及业委会候选人采用楼栋推荐制违法，认定有关业委会候选人须回避与物业公司利害关系的规则违法剥夺了部分业主的参选权。

物委会则对番禺区住建局发起了行政诉讼，要求撤销《责令整改通知书》。5月28日，该案件在广州铁路运输法院开庭审理，目前尚未有判决结果。这是一个不确定因素。

此外，对于广州的业主而言，信托制物业服务是一个新生事物，当地没有前例可循，从了解到接受需要一个过程。例如，部分业主担心信托制是物业公司骗业主缴费的一个局，还有业主不理解物委会为何要把信托制与续聘物业公司捆绑到一个议题，表示只同意采用信托制，但不希望续聘康景物业。

即便业主大会表决通过这个议题，新模式下，物业公司、业委会、业主等的多方磨合也不是短期能够完成的。张翠微已经做好了心理准备，在她看来，信托制的运作效果与业委会、物业公司的操盘手的水平有很大关系，最大的挑战就是两种模式之间怎么平稳过渡，她预计最快也要半年时间才能让信托制逐步走上正轨。

广州某大型小区业委会主任告诉中国房地产报记者，他是最近才听闻广州有小区要探索信托制物业服务，从理论上看是挺理想的，但实际的物业管理服务工作涉及的范围太大，业主的诉求更广，还需要在实践中检验效果。