瑞房忙碌的一周：刚拿下上海永业地块 岭南天地又引资大家保险

瑞安房地产近期商业动作频频。

6月20日，联合天安拿下永业位于上海新天地东区200亿元地块后，6月26日又宣布岭南天地项目引入险资大家保险的消息。

根据公告，瑞安房地产附属公司SODH、各自为附属公司的现有股东、基金、基金普通合伙人、岭南新天地项目公司佛山瑞安，以及岭南站购物中心项目公司佛山安盈订立合作协议。

基金出资承诺总额将增加至人民币35.4亿元，以进行股权转让，并透过项目公司持有项目资产；现有股东会将其于佛山瑞安及佛山安盈各自100%股权转让予基金，总对价拟为约人民币34.9亿元。

也就是说，在这笔交易完成后，上述基金将拥有佛山瑞安及佛山安盈100%股权，瑞安房地产将透过间接全资附属公司上海瑞安拥有基金该57.63%的合伙权益。

进行交易后，基金将被视为瑞安房地产附属公司，其财务业绩将于公司财务报表内综合入账。因此，佛山瑞安及佛山安盈（即项目公司）的财务业绩，将继续于瑞安房地产的财务报表内综合入账。

观点新媒体注意到，瑞安房地产在交易后所得款项净额为6.83亿元，将用作公司一般营运资金。

瑞房表示，交易符合集团的“轻资产策略”，该策略旨在改善集团的资金循环，并与长期合作伙伴建立战略合作伙伴关系，从而使集团能够扩大所管理的资产及增加经常性管理费收入。

再一次联手险资

能配合瑞安房地产完成项目股权交易的基金背后究竟是谁？

观点新媒体了解到，公告中所提及的青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业，基金普通合伙人1、基金普通合伙人2及基金有限合伙人均由中国财政部最终拥有的保险公司间接拥有，经股权穿透，该保险公司为大家人寿保险股份有限公司，即大家保险。

事实上，双方并不是第一次进行项目股权交易。

早前于2023年12月底，瑞安房地产拟以12.06亿元出售鸿寿坊项目所在的上海九泽置业65%股权，决定与一家名为鸿瑞寿远合伙的企业订立协议。公告内容显示，瑞安房地产打算将旗下SODH、星宏及项目公司的65%股权转让给鸿瑞寿远合伙，预估成交额12.06亿元。

“交易完成后，星宏及鸿瑞寿远合伙将分别持有项目公司35%及65%股权，项目公司也将不再是瑞安房地产的附属公司，且其财务业绩将不再于公司的财务报表综合入账。”据了解，接盘方鸿瑞寿远合伙的股东为远见投资、寿家鸿瑞基金，分别持股0.01%、99.99%。

寿家鸿瑞基金全称为上海寿家鸿瑞私募投资基金合伙企业（有限合伙），成立于2023年12月，最大股东即为大家保险旗下的大家控股；瑞安投资（上海）、远见共创两家公司另持股18.03%、0.08%。

事实上，在大家保险之外，瑞安房地产还曾与中国人寿旗下国寿基金进行合作。

时间回到2017年12月，为提高公司的周转率，瑞安房地产与国寿基金、项目公司订立了一份交易协议，向国寿基金转让上海瑞虹新城21.4%股权，相当于合作投资组合的49.5%销售股权，交易价格达到38.69亿元。

与岭南新天地不同，瑞虹新城位于上海虹口区，毗邻北外滩，为上海内环线内最大商业住宅综合项目之一，也是上海最大的旧改项目之一。

据观点新媒体此前报道，该项目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商业以及55万平方米的瑞虹天地商业综合体等业态，已经相继推出多期住宅、四个片区的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商业板块中的星星堂和月亮湾。

这笔交易完成后，国寿基金、瑞安房地产和上海虹房（集团）有限公司，将透过项目公司分别持有合作投资组合的49.5%、49.5%和1%权益。

计算下来，瑞安房地产净所得款项总额达到36.14亿元，相等于岭南天地项目所得款项的6倍；与此同时，也使得瑞安房地产的资产负债率下降14个百分点。

瑞安新天地版图

为岭南天地项目引入大家保险之前，瑞安房地产才于上海新辟一宗地块。

2025年6月19日，瑞安房地产和天安相继发布公告称，拟设立合资公司上海瑞天里企业管理有限公司，通过公开挂牌竞价程序收购上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权；几日后，永业集团将该标的50%股权正式上架挂牌交易，最终通过一次报价成交，股权成交价格为底价28.93亿元。

观点新媒体获悉，瑞安房地产和天安在合资公司上海瑞天里的股权占比分别为30%、70%。此次股权交易后，天安将拥有永业城更35%股权，瑞安房地产拥有该公司15%股权，剩余50%股权则由永业集团持有。

值得注意的是，永业城更的资产评估价值为205.72亿元，负债评估价值为147.84亿元，净资产评估价值为57.87亿元，若计入负债，瑞安房地产及天安联合体此次实际获得的总资产估值可达到约103亿元。

瑞安房地产再次入局永业地块交易并不算意外，在这宗新成交地块的周边，便是当前上海红盘之一翠湖六期，正是由永业与瑞安房地产联合操盘。

据瑞安房地产所发布的2024年年报，目前在上海拥有的住宅可售权益货值仅剩余59亿元，其中新天地板块内太平桥118、122号地块剩余可售权益货值占比最高，约合41亿元。

从这一角度来看，瑞安房地产目前在上海市场的高端储备资源已经响起了提示铃，但在此之前其选择的发展策略已不是看上哪块地拿哪块地，而是在保持财务稳健前提下考虑新投资机会，减少风险。

因此，也不难理解瑞安选择“轻资产操盘”，只涉及其中15%股权。

在拿下永业新天地地块的前一周，瑞安房地产还刚刚将投资脚步首次延伸至广州。

2025年6月10日，广州市花都区新青水泥厂改造项目举行战略合作签约仪式：广州智都投资控股集团有限公司、瑞安新天地（上海）商业管理有限公司、法国让·努维尔建筑事务所，及广东省建筑设计研究院集团股份有限公司四方达成合作，将共同推进5万平方米的工业遗存活化工程。

与上海、佛山新天地项目不同，广州新青水泥厂项目并不涉及居民安置，而是需将项目改造为文旅商业综合街区。

据瑞安新天地行政总裁张斌透露，团队已完成项目所在区域的深度调研，此次合作的四方将在协议框架下细化合作内容，计划于2025年完成概念方案设计工作，2026年实现开工建设。

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