中交地产1元甩掉近40亿负资产，退出房地产

两个月前，被实施退市风险警示的中交地产，如今找到了化解之道。

中交地产

1元的买卖

6月16日，中交地产发布报告书，称公司拟以1元的打包价售卖其房地产资产及负债，买家也定了，为其母公司——中交房地产集团。

1元=中交地产房产所有资产+负债，这样的公式也就现在能成立。

再往下看，你会发现，买家一块钱都给多了。

根据报告书，这份“转让包”大概包含三类，一是持有的房产公司股权；二是与房产业务有关的应收款及其他资产；三是借款、应付债券等所有债务。

乍一看前面的资产挺不错，数据上确实也可以，单看其持有的51公司股权等资产就有约819.2亿元。但要注意，这800多亿里还有285亿左右是受限存货与计提减值。另外，长期应收款等相关债权约334.2亿元，借款及应付债券等相关债务约469.5亿元......

总之，综合所有资产及债务，中交地产此次转让标的资产账面价值约为434.72亿元，负债账面价值约为473.91亿元。最终，净资产账面价值约为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元。也就是说，买家拿到的“大礼包”总价值是负的，真真小于1元钱。

而中交地产表示，本次交易完成后,相关标的资产将不再纳入公司合并报表范围。

对于中交地产此次剥离房地产业务的做法，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“中交地产资产规模将大幅缩减，但负债总额等也会因此显著下降。剥离重资产的模式，本质上就是为降低负债创造更好的基础，进而可以提升公司的盈利能力和增强市场竞争力。重组本身既是甩包袱的体现，也是探新路的开始。”

房地产开发业务持续亏损、资产负债率较高，是中交地产决定断臂求生的主因。2023年至今，公司持续处于亏损状态，以2022年—2024年来看，归母净利润分别为0.34亿元、-16.11亿元及-51.79亿元。三年间销售额也从458亿元急速降至156.4亿元。

而就负债率来看，2022年末—2024年末，中交地产合并口径资产负债率分别为 86.13%、85.45%及 89.75%。2024年末，其合并口径融资余额达到576.44 亿元，偿债压力不小。

所以，及早的退房寻求转型，不失为一个好办法。当然在行业内，中交地产选择重组也不是个案。比如华夏幸福、禹洲集团等通过境外法院的债务协议安排程序完成境外债务重组，再如融创中国通过“削债+转股+留债展期降息”的组合拳，成功重组境内债券。

“中交地产的重组案例，为房地产行业尤其是企业债务重组和转型等提供了启示。在当前房地产行业下，企业需要积极调整战略，通过剥离非核心业务、盈利不佳的资产或规模萎缩的板块，可以更加聚焦具有竞争优势或发展潜力的领域，从而提升市场竞争力。”严跃进向未来可栖表示。

转型轻资产

虽说房地产开发业务相关资产及负债转让至中交地产集团，但中交地产也并非完全脱离房地产行业，轻资产成新方向。

据报告显示，未来中交地产将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

重点布局物业及资管，与业务营收大幅增加不无关系。根据年报数据显示，2024年物业管理业务收入为7.28亿元，同比增长60.91%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，毛利率达到58.97%。这也是中交地产整个业务线中为数不多的实现正增长的板块。

物管的好成绩主要得益于规模扩大。去年9月，中交地产筹划以现金方式收购中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交服务10%、51%、24%及15%股权。12月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权。也因此，2024年全年中交地产物业管理业务新拓展面积1293万平方米，在管面积达到6265万平方米。

深圳百门前工业区（中交科技城）

而关于物业租赁业务，据公开资料显示，中交地产旗下目前有四项物业供租赁，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态。对应项目分别为深圳百门前工业区（中交科技城）、中房·那里、华通大厦B座、中交美庐天地购物中心。

整体表现还算良好，除了中房·那里，其余三个项目出租率均超90%。值得一提的是，位于江苏盐城市的中交美庐天地购物中心，2024年出租率达到98%，而2023年仅为63%。

目前来看，中交地产的轻资产业务初步表现不错，但未来要想实现更高效益，或许还有很长的路要走。毕竟占大头的物管业务去年毛利率仅为16.23%，同比减少7.14个百分点，与融创服务（21.9%）和龙湖智创生活（31.4%）等还有很大距离。

短暂辉煌之后

上世纪90年代初，一家名为重庆实业的公司成立，这便是中交地产的前身。2017年，它正式更名为中交地产。

奋斗四年后，迎来短暂的辉煌。2021年，中交地产权益销售额398亿元，全口径销售达560亿元，可谓历史巅峰。

从此之后，中交地产开始走下坡路，2022年权益销售额降到296.65亿元。而后一路向下，去年更是大跌至105.11亿元。与之随行的还有归母净利润、营收、现金流......

遥想当年，中交地产董事长李永前提出的“2023年远在千亿之上，做到央企前三”，如今看来却似一个稚嫩的笑话。

与业绩同样动荡的，还有中交地产的人事变动。

2022年，中交房地产集团党委书记一职“花落”出身中交路桥建设的郭主龙，彼时主管中交地产三年之久的李永前位居其下。磨合两年后，李永前选择了退出。

2024年年初，中交地产对组织架构断舍离，取消大区，管控层级从三级变为两级；16个城市公司重组为9个。到了年底，多名董事辞任，管理层几乎全面洗牌。

而今，中交地产剥离房地产业务，后续的人事更迭想必也免不了。就在发稿前，作者登录中交地产官网查询，其他栏信息都正常展示，但组织架构和管理团队两栏信息全部为空。

中交地产官网

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