成都再现准地王：真的王者，能穿越周期

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

段哥，明天成都茶厂地块就要土拍了，我作为周边小区业主，很关心能不能拍出来一个高价，但是看这形式好像会差点意思？你觉得有翻盘希望吗？

房段子解答

不如直接来投票把：锦江茶厂能再现地王奇迹吗？

流传的茶厂地块参拍名单（不完全统计）：华润、中海、金茂、华发&统建、招商、滨江、国贸、新希望、保利、越秀。

这两个月成都断断续续的土拍还挺多。

6月19号，茶厂一心桥38.54亩的准地王，机投地铁口的54.62亩；
6月20号，东升、怡心湖、斑竹园三宗地；
6月24号，犀浦、怡心湖三宗地；
6月26号，红牌楼17.87地块上拍；
6月27号，大面两宗地；
6月30号，金府52亩；
7月3号，金府42亩...

1、从大环境来看，六七月是传统的楼市低迷期，参考以往年份，开发商拿地意愿不强，但参考历史经验，往往又是开发商抄底囤地的良机。所以不会出现三四月楼王频发的现象，但也不至于全面流拍爆冷的尴尬。

2、从开发商生存的角度来看，有两种情况，一是为了生存，二是为了花钱，我举两个例子。

A开发商在成都常年养着几百号人的团队，但这些年核心区土地供应不多，所以手里项目也很少了，除了少量尾盘，嗷嗷待哺。不拿地，尤其是不疯狂溢价，不乱拿地，的确是安全稳健的做法，但也失去了扎根成都的基础，因此顶着压力也要拿地，艰难生存，比直接静默等死更重要。

B开发商情况略有不同，最近盯上了茶厂38亩，这宗地在网上普遍认为在楼市低迷期，不会引起很大的热议，但开发商的角度不一样，“很可能会上头”。

原因是总货值估计也不过20个小目标，对余粮充裕的开发商来说并不多。所以茶厂楼面价可能高，但总价受限。

旁观的我们都觉得会冷静，但一二级市场并不介意旁观者的眼光。

最后，来个投票，盲猜下茶厂最终的楼面价区间？

粉丝提问

我公司可能明年年底搬成都一品天下，孩子两年后读初中，想趁限购放开和房价低位在成都买 200-250 万的房，兼顾通勤和读书，看了青羊区金沙、蔡桥北和高新区站南、大源，觉得蔡桥北和大源不合适，金沙房龄老，站南的南城都汇 4 期 88 平两房、6 期 70 平两房和天府长城嘉南地 90 平三房，纠结买 6 期次新两房租出去以后卖还是买 4 期或嘉南地三房自住，担心两房周转难、次新溢价高，三房房龄老脱手困难，也纠结学区和保值如何平衡以及预算压力等问题。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前来看你们是有可能搬到一品天下上班，但还不十分确定，当前是提前布局，所以要进可攻退可守，做好两手准备，寻求一个兼顾性的均衡买法。

通勤是一方面，不是一定要非常近，另外一方面则是小孩的教育问题，后面可能来成都读初高中，所以也要考虑中学的均衡性。

其实整个南三环到西北门你们都看了个遍，当前重点放在站南也是深思熟虑的结果，从我的经验和好些粉丝最终的答案来说，可谓殊途同归。

尤其是按照200-250万的预算来看，站南的可选择性会密集一些。

我们先从西北看着走，从学区的角度来说，高中资源还不错，金牛的指标到校过，省重高中多，适合普娃。但是初中整体表现中等，不是很突出。另外是比较贴近确定要搬来一品天下的买法。也就是说确定要搬+普娃，周边可以考虑**这类楼盘，着重看95平以上的大套三双卫和小套四户型，算是比较倾向于就近通勤自住的买法。

南下看青羊的话，主要就是在上述情况下，更侧重基础教育的买法，也就是说看重青羊的初中教育，比如典型的青五小初都很好，可以考虑**系列，不过房龄老，户型小，而且高中算是青羊的短板（青羊金牛是各取所需，各有所长），整体有点得不偿失，四不像，所以这个方向方案我不是很推荐。至于三环外的蔡桥，小学还可以，但初高中还在起步阶段，和你们的需求匹配不高，因此也放弃。

南下武侯，只有武侯新城的北二外学区还不错，但没有合适的买法（太刚或者老，其他的新房或者改善产品比较贵）。

最后的希望是高新，考虑到通勤距离（自测40min），锁定站南市一医院周围的高九是很稳妥的，这里可以说是成都比较王炸的区域，小初高都成熟起来了，对你们孩子的教育很有帮助，想到这一点就未来可期。

所以在接受通勤、安排妥当孩子教育的基础上，就是怎么买的问题了，如何才能最大化考虑到保值性增值性和流通性。

从结论上来说（因为我平时沟通分析了很多类似需求的买家），可谓殊途同归，我建议重点看以下几个楼盘——

1、站南（初中是高九，一样的格局）的人居盛和林语南区，临近三环，周边成熟，地铁商业人气界面都不错，它是次新盘，干挂石材，整体品质不错，但是要注意临三环的噪音接受度问题。推荐看它的97-101平的套三双卫，大概200-250万可以拿下来，租金大概4500一个月，按照最差的来算大概是2.2%-2.7的租金回报率，从这个角度来说，还是很不错的了，具体的房源需要你们线下实地去查看去讨价还价哈。*

2、南城都汇五期，89平的小套三双卫，整体位置不错，学区也好，* 现在89平的套三双卫，基本成交单价还是2.1-2.3万左右，折合总价200万左右，这个价格算是近四年新低了，最高的2021年，起码要多花50万站岗。这种一方面是双卫功能性强，另一方面是T2小高层稀缺，再者地铁人气商业流通性都不错的，目前租金大概是3500-4000左右，租售比大概是2.1-2.4%左右，也不错的。如果预算要尽量压低的话，那么看南城都汇的89户型是不错的，但是预算阔绰一点的话，上面看人居盛和林语也很不错。

3、其余的区域，比如东苑，天府长城这些，我不是很推荐了，主要是房龄老化，品质下行，未来的整体保值性流通性，就要差很多了。

按照你的思路来说，①南城都汇4期88平是套二格局，小区环境还不错，但是物业摆烂，套二的功能性差很多了，往后还要逐步被市场淘汰。②6期南城都汇汇彩园是很次新，地段也很好，但是存在房价虚高的问题，导致你高不成低不就，要么看不上套二，要么买不起大套三。它的70平套二大概也要200万了，租金大概3800，租金回报2.28%还算尚可，并不是非常突出的数字哈。③天府长城嘉南地也只能选套二（我看的是套二？也有92平套三，但总价大多偏高，除非能找到非常精品的房源，230万的总价，这种长期自住倒才可以）的，这种实际的意义也不大，买一套类似纯挂户读书，另外租房也不安生，有点鸡肋了，关键价格高了。

总之高九片区的话，要注意两个问题，一是套二的时代局限性（短期的租金不是长期的价值），二是考虑到房龄老化后板块失去的流通性认可度等问题。

所以我反过来还是比较建议你再酌情考虑下人居盛和或者南城都汇五期的房子，比较中庸兼顾性，但也存在噪音的困扰，如果你特别介意的话，可能就要往之前说的方案一二三去考虑了，如果要长期自住的话，三个里我站天府长城。

粉丝提问

你好，能帮我简单分析下玄鸟湾145户型吗？怎么选房，啥价格可以入？我准备卖掉目前***住的**138p，算是置换选一个更好的。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前***的能级的确是差一档的，如果能卖掉置换到更核心的区域（麓湖毋庸置疑是这样，外围边缘的土拍都直接奔到了成都第三），而一河之隔的***确实因为种种表现（学区，内卷，配套兑现，定位）差强人意。

现在你们直接上车玄鸟湾二期的话，按照450万以内来说，145户型折合单价3.1万，这个价格，放在成都能级较高的新房里（一二梯队），并不算高，尤其是玄鸟湾二期的精装做得很不错的状态下，可以说在单价上没啥好吐槽的，还算比较合适。

但关键是它位于麓湖湖区，是真麓湖产品，145平总价500万内，单价很低，还是装标5500的，统一封阳台，可以做套四户型，嘎嘎香。

不敢相信这么便宜，2、4栋目前已经拿到预售证了，价格还没披露，3、6栋估计会合在一起。户型虽然不是很方正，但是满足了麓湖的颜值设计需求，而且得房率也有90%左右，加上后续改造，成为改善自住的套四户型，还是很合适的。我以前都夸赞过好几次的https://weibo.com/1551561845/OwjaAcYFP https://weibo.com/1551561845/OAB8I300i

如果是450万以内的正常楼层的话，我觉得是完全可以入手的了，麓湖同地段级别的，是找不到这种单价总价产品的。

至于说怎么选房的话，因为主要是朝西背对湖景的角度，那么就要越过商业楼栋，寻找更大视野范围的买法。其西北侧有高层，稍微阻挡视野，然后西南侧的采光日照是更好的，所以尽量有南往北的角度去选择。

3栋2号房>2栋2号房≥3栋3号房>2栋3号房。

其中2栋2号房主要是采光面偏西南，3栋3号房主要是整体位置偏南，所以综合来说，我认为2号房都是更优解。

至于楼层，至少要高过对面商业。

3栋优选9-28层，备选5-8、29层，不选4层及以下。2栋优选9-26层，备选5-8、27层，不选4层及以下。

到时候现场看，尽量在满足楼栋单元的排序下，选择更好更高的楼层。尤其是3栋2号房的9-28层（如15-17、19-23、25-28层都非常优质）。