未签正式合同，购房者也能排除房屋执行？房地产律师解析

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掏空积蓄买了房，却被告知房子因开发商债务被查封，面临被执行的风险，这种绝望谁能懂？今天结合真实案例，带您读懂法律如何保护购房者权益，遇到类似困境该如何破局。

案情梳理

（一）购房交易与资金支付

2019 年 6 月 16 日，购房者林浩与甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签订《一号房屋商品房认购协议》，以 544,092 元总价购入一套 37.9㎡的公寓 。协议约定一次性付款，林浩当日支付全款，甲公司出具收款收据。虽然协议要求 3 日内签订正式《商品房买卖合同》，但双方后续并未完成签约 。

（二）纠纷起因与各方主张

林浩诉求：请求确认一号房屋归自己所有，要求乙投资合伙企业（简称乙合伙）、甲公司协助办理过户；停止对房屋的执行并解除查封。林浩援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 29 条，主张自己作为商品房消费者，享有排除执行的物权期待权。

乙合伙抗辩：坚决不同意林浩诉求，理由如下：

一号房屋早在 2019 年 6 月就已抵押给乙合伙（原抵押权人为丙信托公司，后债权转让给乙合伙），抵押权受法律保护，林浩主张不能对抗抵押权 ；

房屋用途为 “商办”，不属于居住用房，林浩不符合 “商品房消费者” 身份；

林浩未签订正式买卖合同，付款对象非甲公司，购房行为存在瑕疵 。

甲公司态度：支持林浩主张，认可购房事实及款项支付 。

（三）关键事实与证据认定

抵押与查封情况：2019 年 6 月 12 日，房屋办理抵押登记；2020年 9 月，因甲公司债务纠纷，房屋被法院查封，后进入执行程序 。

房屋性质争议：预售许可证显示房屋用途为 “商办”，土地使用年限40 年；但甲公司宣传为公寓，林浩实际用于居住 。

购房证据材料：林浩提交认购协议、收款收据、银行转账记录（付款给西安雅荷四季城房地产开发有限公司）、房屋交接书、物业缴费凭证等，证明购房及居住事实。

案件分析

（一）林浩是否符合 “商品房消费者” 条件

根据《执行异议和复议规定》第 29 条，需同时满足三个条件：

签订合法有效合同：认购协议虽非正式合同，但具备主要条款且已收全款，法院认定为有效 。

房屋用于居住且无其他住房：虽房屋性质为商办，但林浩实际用于自住，且西安市内无其他住房，符合条件 。

支付超 50% 房款：林浩已支付全部房款，满足要求 。

（二）抵押权与消费者权益的优先性

乙合伙依据第 27 条强调抵押权优先，但第 29 条作为特殊规定，明确商品房消费者权益可优先于抵押权 。林浩符合第 29 条情形，其居住生存权益应优先保护。

（三）乙合伙抗辩理由的法律分析

房屋性质争议：用途登记不绝对排除居住功能，实际用途更具参考性 。

合同未签问题：认购协议已具备核心要素，且甲公司认可购房行为 。

付款对象瑕疵：虽非直接付至甲公司，但结合收据等证据，可认定为购房款 。

裁判结果

法院判决：

停止对一号房屋的执行；

驳回林浩确认房屋所有权及协助办理房产证的请求（因权属确认需以登记为准，过户协助不属于本案审理范围） 。

该判决平衡了抵押权人与消费者的权益，明确了特殊情形下消费者的优先保护原则。

案件启示

（一）购房者避坑指南

签约前查产权：通过不动产登记中心查询抵押、查封情况，拒绝购买有权利瑕疵的房屋 。

保留完整证据链：妥善保存认购协议、付款凭证、入住证明等，证明购房及居住事实 。

关注房屋用途：商办类房屋需谨慎购买，明确实际使用限制与风险 。

（二）开发商合规提示

如实披露房屋信息：不得隐瞒抵押、查封及用途限制，避免虚假宣传 。

规范资金管理：确保购房款进入公司监管账户，防止资金挪用引发纠纷 。

（三）抵押权人风险防范

加强贷后监管：监控抵押物状态，及时制止开发商违规售房 。

明确合同条款：约定抵押物处置优先顺序，降低消费者权益优先带来的风险 。

房屋买卖关乎人生大事，法律在保障交易安全的同时，也重视购房者的生存权益。如果您遇到类似纠纷，欢迎咨询专业律师，我们将为您提供精准的法律解决方案，守护您的安家梦！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）