容积率低至1.7、地铁上盖！江宁正核优质宅地补仓

江宁，又上架一幅好地。

就在刚刚，南京发布2025年宁出第13号土地出让公告，涉及江宁竹山路和六合龙袍新城，起拍总价19.94亿元，总用地面积约11.28公顷，将于7月16日上午9:30开始限时竞价出让。

其中，NO.2025G39地块位于江宁竹山路，此前为景枫G96地块，后由商业用地更改为涉宅地块，综合容积率仅1.78。

位置上优势明显。G39地块为地铁1号线、5号线竹山路换乘站双地铁上盖，交通便捷、商业分布集中，整体来看各居住条件较为成熟。

加上上周（6月9日）宁出第12号公告中的G38地块，江宁接连挂出2幅核心板块的优质宅地。

G38地块位于朗诗玲珑屿北侧，靠近地铁1号线小龙湾站。此前为科研用地，后调整为住宅地块，体量不大但容积率仅1.7，将于7月9日9:30开始竞价。

我们具体来看下江宁这两幅地块情况：

竹山路G39地块

地块名称：江宁区天元中路以北、竹山路以西地块

地块四至：东至竹山路，南至天元中路，西至兴宁路，北至现状

规划用地性质：Rb商住混合用地 Rc基层社区中心用地

出让面积：79416.74㎡（含仅出让地下6877.39㎡）

综合容积率：1.01＜Far≤1.78

建筑高度：≤80米

起拍总价：154900万元

起拍楼面价：11997元/㎡

今年4月，官方出手将原来的景枫G96商业地块，更改为商住混合用地、Rc基层社区中心用地，于是江宁核心区域“挤”出了一幅少见的涉宅地块。

位置上来看，竹山路G39地块紧邻城市主干道天元东路，为1号线竹山路地铁上盖，被东山、百家湖、小龙湾三个核心板块包围，周边商业分布密集、交通便捷、生活氛围浓厚。

地块综合容积率为1.01＜Far≤1.78，是江宁核心板块少有的低密宅地，加上黄金地段、完善配套，未来将给周边带来新的置业选项。

需要注意的是，G39为商住混合又是地铁上盖，因此出让条件较为苛刻：

（1）B分区为基层社区中心用地（可建设地上总建筑面积约9003.65平方米），其设置应符合《南京市公共设施配套标准》（宁政发﹝2023﹞44号），具体要求如下：

①社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；②基层社区文化服务中心，建筑面积不小于600平方米；③社区书屋，建筑面积不小于100平方米；④体育活动站/场，建筑面积不小于200平方米；⑤基层社区党群服务中心，建筑面积不小于900平方米；⑥居家养老服务站，建筑面积不小于300平方米；⑦托管中心（含儿童之家），建筑面积不小于200平方米；⑧公厕，建筑面积不小于100平方米；⑨社区警务室，建筑面积不小于60平方米；⑩垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；?环卫作息场，建筑面积不小于150方米；?环卫车辆停放场，用地规模不小于250平方米；以上公共设施建筑面积共计不小于B分区地上总建筑面积的50%（即4501.83平方米），由江宁高新区管委会出资并委托竞得人建设，建成后移交给江宁高新区管委会，建设费用经第三方审计机构确认后，由江宁高新区管委会支付给竞得人。

（2）A分区中，商业办公建筑占地上总建筑面积比例不少于17%，其中商业不小于1000平方米。项目建成后由江宁高新区管委会（或其指定单位）以均价25600元/平方米定购商业，定购商业用房建筑面积1000平方米，其中一层面积500平方米，二层面积500平方米；项目建成后由江宁高新区管委会（或其指定单位）以均价7000元/平方米定购办公，定购办公用房建筑面积23400平方米，优先安排在A分区；竞得人在规划方案报批前须取得江宁高新区管委会书面同意。

（3）A分区内须建设总建筑面积不少于5400平方米的轨道交通竹山路站换乘站房，相关建设方案须征得地铁部门书面同意，建设费用为3596.26万元，相关建筑由竞得人出资建设，建成后产权须无偿移交南京地铁集团有限公司，该部分建设费用须经竞得人和江宁高新区管委会共同选定的第三方审计机构确认，超过部分由竞得人自行承担，不足部分竞得人须将差额作为补齐出让金上交江宁区财政局。

小龙湾G38地块

地块名称：江宁区天元中路以南、望河路以东地块

地块四至：东至二号路、南至三号路、西至望河路、北至天元中路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：25216.16㎡

容积率：1.01＜Far≤1.7

建筑高度：≤60米

起拍总价：66500万元

起拍楼面价：15513元/㎡

小龙湾G38地块，在朗诗玲珑屿北侧，与中海龙湾财富中心隔一条天元中路对望。

地块出让面积25216.16㎡，容积率≤1.7，方正且易开发，是江宁核心区稀缺的低密纯宅地之一。起拍地价仅15513元/㎡，利润空间非常具有想象力。

地块周边，配套齐全：

交通上，有天元中路、双龙大道等主干道，地铁1号线小龙湾站覆盖，自驾或公共交通出行便捷；

消费购物，景枫中心、百家湖1912、21世纪太阳城，甚至稍远些的龙湾天街等，实现不重样的买买买；

日常休闲，滨河体育公园、百家湖、杨家圩等，自然景观充沛。

值得一提的是，小龙湾G38地块的前身，是景枫正和大厦地块。地块原先为科研用地，容积率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，绿地率≥20%，可兼容20%的商业设施。

今年4月底，官方发布地块用地性质变更公告，规划调整后，地块变更为二类居住用地，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

5月底，江宁规划和自然资源局官网又光速公示了该地块的土地收回公告，为正式挂牌出让做准备。

核心地段+低密度，小龙湾G38和竹山路G39两幅地块会溢价成交吗？未来将打造怎样的改善产品？不妨一起拭目以待。