新城变阵，美的置业换营，金地还没重启，民企何时重返“主战场”？

这几年来，土拍市场和销售业绩榜上的企业越来越少了，个别企业退出了又回来，但多数退出之后就再也没了身影，这意味着什么，想必也不用多说。

这些退出的企业去哪了？一部分在挣扎，但是还没有看到曙光；另一部分则是直接退出/急速收缩房地产开发这一业务，要么直接转型不再做地产了，要么就逐渐放下地产开发，把地产开发从主位上拉下来。

新城控股变换阵地，美的置业转型轻资产，金地集团还没重启……

很明显，未来的房地产只会跟少数企业有关。

退出可耻吗？一点也不丢人。

退出就是懦夫吗？退出也需要勇气。

退出还会再回来吗？万事万物皆有定数。

新城控股—已经想好了下一步往哪走？

不得不说，新城控股（下文均简称“新城”）真是一家受上天眷顾的企业，2019年开始收敛锋芒，从土地市场上“退出来”，虽然在规模上没有更多的超越，现在回过头来看，经营现状比很多企业好很多。

还有利润！

这几年很多企业因为前面抢地抢的太猛，亏得也很明白，一些头部的企业在2024年也出现了首次亏损，有因就有果，正因为新城避开了高热的行情，无缘土地的高价竞争，所以还能有正向的盈利，这相比很多企业苦苦挣扎几年后，要么亏损，要么巨亏，也是好上不少。

从来未想过放弃开发业务，但开发业务在公司战略上属于锦上添花的业务。

新城也选择了用代建稳住管理团队的做法来度过眼下的困难，不少企业都在这么做。

新城的代建板块，新城建管的成绩还算不错，截止2024年末，累计管理项目超过100个，累计商业综合体管理项目超60个，累计管理总建筑面积超1600万平米，2024年新增签约面积超过710万平米。

开发商做代建这个业务，最大的优势就是原有的团队和经验，这个业务未必能做多大规模，能赚多少钱，但确实能把现有的团队稳住，现在看还是个不错的活计，很多企业都在这么干，特别是出险的民企，都给自己找了这么个出路。日子肯定不会比以前好过，但有活干就有活下去的希望。

新城已经快4年没有拿过地，直到现在新城也并没有将重启投资提上日程，而是继续边走边看，着实也看不到行业基本盘和企业基本面的触底。除非去抢绝对核心的地块，但是这样就等同于风险的上升，除却能力的限制外，暴露出的风险也不是企业主观可控的。 如果未来有机会，公司整体也稳定了，新城或许会在开发业务上做一些机会性的投资，但开发业务在公司战略上已经属于锦上添花的业务。

快4年没有拿地了，积极变现，消耗库存！

阵痛的行情里，库存积累对企业而言，损伤可能比不拿地更大。正因为没有能力再拿地，所以新城开始集中尽精力去消化现有的库存，最大化甩掉历史包袱。2018年政策事实上已经转向时，企业还是保持惯性拿地，直到2021年下半年，企业才真正开始在拿地上有所收敛。我们不妨设想一下，如果新城还是保持既有的拿地节奏，难保所拿土地都能地价合理。

按照新城过往拿地的经验，大概率还是在长三角的三四线城市，新城在一二线拿地的优势并不是很明显，过往靠商业项目在三四线拿地居多，那就很难保证项目的顺利去化，企业的经营现状也未必会比现在更好。

从当前的情况看，市场有起色，但还是核心城市表现比较明显，很多的低能级城市还是动静不大，还谈不上回暖和复苏。

2025年，企业的重心一定会是把能变现的都变现，就如小米一样，保有现金才是安全感（小米集团目前现金储备超2000亿），增量业务依然暂停，把现金拿在手里等待机会，只要机会出现，想要干一票，可以立刻上马。

现在对很多企业来说，库存都是个难题，新城也是一样。过去拿的不少地，开不出来有客观原因，一是市场原因，市场容量变小了，想要开发就一定得增加建设投入，但是很难卖得掉，钱回不来，这样的项目最好就是不开发，开了只会脱离企业的现金流；还有一个是，有些项目虽然有市场，但是开发出来的代价是很大的，与其开出来亏损，不如按兵不动。

这个时点，一定是要严格控制资产折损的额度的。新城是怎么做的，为了实现保交付，或者回流现金，新城坚持以销定产，尽可能地控制亏损的额度和在建面积。对一些实在没什么市场机会的地块，只能希望政府能回购。

商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石！

5月26日，新城的股东大会上，王晓松说，过去自己的精力主要在地产开发业务上，最近两年随着市场形势的变化，商业变成整个公司的基本盘和未来发展的基石，自己也将更多的精力投入到商业板块，大概占据自己80%的时间。

新城控股战略重心的变动，大家其实都很容易能看的出来，增量开发停了，商管还在继续，这几年没有新拿一块地，但是吾悦广场却开业了不少，2024年新开业15座。

现金流滚资产的时代已经彻底结束了。

现阶段，新城开发和商业板块的现金流已经分开管理了，这标志着一个时代的彻底结束。新城曾经能快速成长起来，跟它的模式有很大关系，现金流滚资产的模式让新城的规模迅速变大，是行业的公认的黑马。王晓松表示，在一些极端情况下，比如商票兑付等一些基于集团信用的问题，集团还是会给予开发业务做一些兜底。但现阶段这样的兜底行为并不多，因为经过过去两年的集中交付，开发项目在急剧减少，那段时间集中还掉了很多债。集中的交付减少，也就意味着要付出的资金也在减少，对企业的资金需求在降低。

新城在商业上是有历史的。吾悦广场也是在众多三四线城市生根发芽。在数量上看，新城的商业项目占有绝对优势，但是从商管或者说资管的能力上，要实现真正的强，可能还需要一些时间，现在从地产开发上收了精力出来，更多的用于商业项目的经营管理和资产换仓，是件好事。

根据企业最新业绩公告，2024年度商业运营总收入为128.08亿元，每年百亿的非地产开发收入对企业而言是一种收获。

图表：新城控股商业运营总收入走势（亿元）

资料来源：企业公告，亿翰智库

备注：1、2024年全年数据来自企业公告，最终审核数据请以企业年报审核数据为准；

2、商业运营总收入即含税租金收入，包含：商铺、办公楼 及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

2024年，新城如期开业15座吾悦广场，商业地产的版图又扩张了不少，截至2024年12月31日，持有已开业吾悦广场148座，管理输出的已开业吾悦广场25座，合计全国在营吾悦广场数量达到173座，在全国范围内布局的吾悦广场数量达到了200座。

一种存量有保障，增量有空间的生意，虽不能如高峰期地产开发那般快速赚钱，赚大钱，商业（资管）运营的钱赚的更踏实、更持续、更长久。

所以说，虽然新城的成长有一些偶然因素的驱动，但从企业的整体发展逻辑来看，又怎能否认如今的主动权是企业主动作为，积极争取所得，天助自助者，未来的路且长。

不妨想象一番新城的未来面貌，地产开发的板块继续收缩，商管的能力会继续提升，开发的轮减弱，商管的轮增强，在商管领域会有一席之地。当然，商管能力的培育也不是一蹴而就的，行业竞争同样是白热化。

至于未来，新城是否还会再大幅投入到地产开发这一赛道？

目前不好妄言，毕竟这还是一个比较长远的命题。

最后说个好消息，2025年6月12日，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元境外债，期限3年；利率11.88%，打破了境外债发行的寂静，也是近3三年来首笔民营地产境外债发行。

让人兴奋！

美的置业—何尝不是选择了另一种出发

陷于行业的困境中，也有越来越多的房企深刻感知到行业的艰难及经营困境的持续，进而做出决断，剥离地产开发业务，从房地产行业（或者地产开发）中退出来，寻求其他的谋生之路，这是企业求存、求远的生存本能驱使。

2021年6月，首创集团创立首创城发，并全资拥有。首创城发主要吸收合并了首创集团旗下房地产业务重要平台首创置业，并注入首创集团旗下的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台的资产。9月30日，首创置业从资本市场上退出。11月，首创城发这一新品牌正式启用。现如今，首创城发也要开启转型之路，不再留恋地产开发的市场。

2022年，中国电建将房地产开发业务相关集团股权全部剥离至电建集团，房地产开发业务不再作为上市公司中国电力的主营业务，其不再从事房地产开发业务，但房地产业务仍是集团重要业务板块。

根据不完全统计，2024年以来已有不少于8家企业剥离地产开发业务，谋求转型。

6月23日，美的置业发布公告，将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物业管理、商业管理、智能化、装配式建筑和室内装修开展业务，以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理。

6月29日，山子高科（原“山子股份”、“银亿股份”）发布公告，已以6.01亿元的价格出售银亿地产100%股权和公司及控股子公司（不含剥离企业）对剥离企业的应收款债权，自此全面退出房地产业务。

7月7日，格力地产发布公告，对重大资产重组方案进行调整，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。

12月30日，格力地产发布重大资产置换暨关联交易实施情况报告书，格力地产与珠海免税的重大资产重组落地完成，以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及上市公司对横琴金融投资集团有限公司的5亿元借款，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。此后，格力地产将逐步退出房地产业务，注入现金流更优的免税业务，开启一段新的发展历程。

7月11日，闽系冠城大通发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东，交易拟采用现金支付方式，不涉及发行股份，不影响公司的股权结构，将优化公司资产负债结构，实现公司业务转型。2025年1月，冠城大通再度发布公告，冠城大通新材料股份有限公司拟将持有的12家（均为房地产开发业务相关资产）公司股权转让至公司控股股东（你可能也注意到了，冠城大通的股票名称已经更改为冠城新材）。

7月16日，华远地产发布关于筹划重大资产重组的进展公告，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。

7月19日，济南高新发布公告，其全资子公司济高产发与四家公司签署《解除协议书》，旨在解除代建业务，进一步聚焦生命健康主业，剥离地产业务。

2024年10月29日，香港置地也宣布退出销售型住宅发展业务，专注于亚洲门户城市超高端综合商业地产的投资。

2025年1月21日，中交地产发布公告，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易完成之后，中交地产将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

今天只来重点来谈谈美的置业，它的背景有些特殊，起家于实业，背靠制造业，在做地产上有自己独特的优势，将制造业的逻辑用在造房子上，算账更精细。在做地产时，也算做的不错，杠杆把控的好，也曾跻身千亿阵营。

2024年10月22日，美的置业再度发布公告表示，董事会已在当日落实完成了建议分派及可能出售事项在此次重组完成后，也就是意味着美的置业已经实现了房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设，彻底剥离了地产开发业务。

在一个新的时点上，主动求变，重启一个赛道再出发。

从战略决策上看，这是一个明智的选择，整个房地产行业的发展逻辑必然要从“金融”走向“产业”，走向“实业”，以杠杆撬动发展的模式已无立锥之地，变是唯一的不变，也是唯一可抵风雨的利器。

美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，美的选定了轻资产、服务、资产运营、科技这几个赛道。

从风险的角度上看，相较于原先的地产开发，这些业务的选择有共性，杠杠低，风险可控；还是房地产的大范畴里，偏重民生实业，从前端走向后端，深耕房地产全价值链。

特殊时期有特殊的决策，特定的应对之策，待行业风险出清，美的置业或许还能再回归地产开发的舞台。

未来的事，谁又能说得准呢？

转型或者退出，在行业内其实已经算是见怪不怪了，在这些公开发布公告的企业之外，每时每刻可能都有一些地产开发的（项目）公司倒下或退出。

退出开发，聚焦轻资产可以是一条出路；

攻坚运营，收缩开发也可以是一种选择；

锚定单盘，坚守产品也可以有一线希望；

遍地是黄金的时代已经结束了，未来，地产开发这一块的业务也肯定与多数企业无关，精品的时代势必要开启品质的肉搏，没有三板斧，别接这个活。运营/资管也一定是大势，但需要资金，需要经验，如果两个都没有，别轻易下注，代价不会小！

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