房贷并非单纯个人的经济压力，已压制日本经济和日本民众长达30年

相信你肯定听过“房贷”这个词。既然听过，那你肯定也知道房贷在银行体系乃至整个经济体系中都有着举足轻重的影响。要是我说房贷压力并非单纯个人的经济压力，它已压制日本经济和日本民众长达30年，是日本经济难以持续发展的重要因素，你信吗？

今天我们要一次性探讨三个问题：

1. 日本房价崩盘后，日本中产的状况如何？房贷要怎么还？

2. 日本为何无法像美国一样形成消费拉动的经济模型？

3. 不良资产行业是怎样崛起的？普通日本人又是如何参与其中的？

其实这三个问题紧密相关，所以我们得一并探讨。1991年以前，日本经济高速发展，许多日本人高价购置房产。然而随着泡沫经济破裂，房价下跌，人们对房贷的还款能力与还款意愿均有所下降。但最终，日本将房贷违约率控制在不到1%，这一违约率相当低，要知道美国正常年份的房贷违约率也在0.5% - 0.8%之间。

那么，日本经济崩盘后，为何房贷违约率还能控制得如此之好呢？这得益于三点：延长房贷期限、降低房贷利率以及全额追索权的房贷制度。需强调，我说的是历史上的日本情况。

在日本，一旦房贷违约，房子会被银行处置。若处置金额不足以覆盖剩余贷款，买房人不仅会失去房子，还需用未来收入偿还未清贷款。所以日本人只能咬牙坚持还贷，否则不仅无房，还会债务缠身。到了1998年，仍有130万日本家庭处于负资产状态，即贷款余额高于房子价格。

在高额房贷的重压之下，日本民众根本没有多余资金用于消费，也不敢消费。消费下降致使经济愈发萎靡。前两期视频我们提到，当时日本为提振低迷经济，加大了基建投资力度，但除了修建诸多无用工程、滋生贪腐现象外，对经济的促进作用微乎其微。因为基建投资的资金很少能流入普通人手中，消费萎靡阻碍了经济内循环，使日本错失靠消费拉动经济的契机。

反观美国的房贷政策，只要不想还房贷，把房子交给银行即可，不会产生额外债务。所以在80年代、90年代以及08年次贷危机等房价暴跌之后，美国民众会将房子甩给银行，重新奋斗。美国民众没有债务压力，消费更容易恢复，进而创业就业也易于复苏。

很多人觉得美国无追索权的房贷制度风险巨大，且容易引发骗贷现象。但事实恰恰相反，美国的房贷金额基于房产评估价格，且美国的资产评估师实行终身责任制，所以很少出现虚报资产价格以放大贷款金额的情况。

而且美国银行的房贷会被投行打包至资本市场出售，有时还伴有保险支持，这不仅降低了银行风险，还拓宽了大众投资渠道。再者，在美国骗贷属于重罪，资本家的银行会将相关人员送进监狱长期服刑。并且美国人认为银行放贷赚取利息，赚的就是风险溢价，投资水平决定盈亏，所以亏损应由银行承担，而非整个社会。毕竟银行盈利时也并非为社会盈利。

然而，日本实行大陆法，缺乏无追索权相关制度。同时，日本的银行大多隶属于财阀，而财阀对日本政治影响极大。倘若你是财阀，拥有众多银行，你愿意推进无追索权的房贷制度吗？即便日本个人房贷违约率很低，地价崩盘还是压垮了依靠银行贷款周转的房地产企业。说来似乎不太公平，个人房贷需偿还，企业却能破产，于是出现了许多烂尾楼。唯一值得欣慰的是，日本民众无需为烂尾楼偿还房贷，因为日本规定只有交房后才开始还贷。

除了大量烂尾楼，破产企业持有的商场、酒店、写字楼、土地等大型资产，也需银行处置。于是在1992年，日本的不良资产处置行业崛起，并在1998 - 2005年间飞速发展，成为日本发展最快的行业之一。不良资产行业门槛可高可低。当时，日本有一些手头尚有闲钱的中产，他们私下组成小团队，前往拍卖市场购买被处置的房产或门店，重新装修后改造成新房、民宿、便利店、美甲店等，然后出租或出售。

其中一些人因选址和翻新能力出众，还被大型不良资产公司聘为外部顾问。还有一些审计师、律师、银行员工会成立专门从事不良资产相关业务的事务所。一些区域的富商会联合起来，出资拯救经营尚可但现金流枯竭的公司。而大型资本则会购买烂尾楼重新开发，购置低价的核心地段物业，或购买银行的不良贷款包，以及经营不错但现金流崩溃的企业。

那么当时日本哪种模式的不良资产业务最赚钱呢？

答案是关系模式。日本的不良资产处置只有不到20%通过法拍进行，其余都是银行私下处理。许多不良资产处置巨头背后都有政府官员及银行高管的身影。他们以极低价格将资产处置给关联的不良资产公司，随后辞职去该公司上班，甚至他们本身就是背后大老板。

由于没有法拍的公开竞价，很多资产价格低得离谱，其中近一半资产被卖给了外国公司。试想一下，你的房子被低价转卖给美国人，你却还在辛苦还房贷，且房贷最终进了美国人腰包，你会作何感想？所以当时日本民众舆论反响强烈。但日本政府最擅长的就是道歉，然后不了了之。

我们常说日本经济失去了30年，但对于那个年代在房贷重压下的日本人而言，失去的或许是他们及其家人的一生。房价崩盘只是一时的，然而日本政府对民生艰难的忽视，才致使日本经济持续低迷。几千万日本百姓虽有君主却无依靠，虽有官员却如同陌路。天皇可知？所以我坚信，只有人民政府才会与人民携手共创辉煌。