陷入僵局！北京首例业主自发使用维修基金修缮外立面项目停工调查

正在修缮中的新奥洋房小区。班晓丽/摄

这个北京市首个业主自发使用巨额公共维修基金改造外立面、承载1100多居民对安全和环境改善期待的工程，为何会走到今天这一步？

中房报记者 田傲云 班晓丽 北京报道

“合同签了，是总价闭口合同，为什么要增加费用？”

在北京市东城区新奥洋房小区召开的一次业主扩大会议上，小区业主针对房屋外墙修缮工程施工方提出的增加费用的问题提出了质问。

作为北京市首个业主自发使用巨额公共维修基金改造外立面的商品房小区，新奥洋房的修缮工程曾被寄予厚望，然而，由于预算争议迟迟无法解决，造价核算陷入僵局，修缮工程被迫停工。

日前，中国房地产报记者来到了小区，看到的却是一个进展停滞的工地，原计划修缮的10栋楼仅4栋楼基本完工，剩下6栋楼外立面依然破损严重，施工现场堆满了脚手架和钢管。

施工单位北京华夏建设发展有限公司（以下简称“华夏建设”）表示，合同金额原定为1316万余元，但随着工程推进，发现实际施工面积远超初始测算，已施工的4栋楼需追加200万元左右资金，未施工的6栋楼按实际面积进行费用结算。

对于上述要求，小区大多数业主坚决反对，认为根据合同约定，这是一份“固定总价”合同，超预算的责任应由施工方承担。

这个北京市首个业主自发使用巨额公共维修基金改造外立面、承载1100多居民对安全和环境改善期待的工程，为何会走到今天这一步？

外墙瓷砖脱落，隐患倒逼修缮

新奥洋房小区建成于2005年，外墙瓷砖脱落问题已持续多年，尤其是几栋楼紧邻小区内主要通行道路，还有一些楼栋直接面向市区公共道路，其经常脱落的瓷片不仅破坏了小区的整体美观，更对过往行人和车辆构成了严重的安全威胁。

“每次路过都担心会被砸到。”一位业主站在1号楼附近，指着破损的外墙说，“特别是刮大风的时候，太危险了。”

“我们反映了很多次，始终没有得到有效解决。”另一位业主无奈地告诉记者。

无奈之下，业主们决定自发推动问题解决。他们计划通过成立业主委员会，再自发申请动用公共维修基金进行外墙修缮。

根据《北京市物业管理条例》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅共用部位的维修和更新，可以使用公共维修资金。但动用维修资金须由业主委员会提出申请，当时的新奥洋房小区并没有成立业主委员会，这让本就复杂的修缮工作更加棘手。

根据《物业管理条例》，业主大会需要至少20%业主提议，并经全体业主半数以上同意才能召开；业主委员会则需在业主大会选举后成立。

当时，对一个建成已有十多年的小区来说，满足这些条件并不容易。

“我们当时申请成立业委会的时候，不具备条件。”新奥洋房小区业委会的成员回忆道，“后来先成立了一个物管会过度。”

为了推动业委会的成立，业主代表们多次与街道房管所沟通。2021年，借助北京市推进“物管会向业委会过渡”的政策，新奥洋房被选为试点小区。

在北京市东城区永定门外街道办景泰社区委员会和房管所的支持下，经过半年多动员，2021年8月，新奥洋房小区业主委员会正式成立。

这一步，为小区外立面修缮工程打开了希望之门。

公共维修基金使用的新探索

业主委员会的成立，只是推动外墙修缮的第一步。接下来，他们需要完成维修基金的申请和使用工作。而这一步，同样充满了挑战。

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，维修基金的使用需要“双三分之二”规则——即三分之二以上业主同意，并在公示期内无异议。

新奥洋房的业委会成员和热心业主挨家挨户动员居民签字，逐一解释政策和修缮方案，耗费了大量时间和精力。

然而，这只是漫长探索的开始。

公共维修基金的使用通常用于小区的小修小补，像新奥洋房这样上千万元的大规模外立面翻修项目，北京市从未有过先例。因此，业委会不仅需要推动申请流程，还需要探索如何合理、高效地使用资金。

“我们找了街道办，街道办说这事管不了；找区建委，建委也说不归他们管。”一位业主坦言，“我们最后只能好通过12345投诉，才推动下来。”

经过一系列曲折运作，业委会花费了一年多时间才完成维修基金的划转、招标、施工许可证办理等繁琐流程。“光是申请施工许可证就耗时8个月，资金划转也用了近半年。”该业委会成员回忆。

“第一，没有过使用公共维修基金办理施工许可证的先例；第二，分期分批支付维修基金的情况，北京市也没有过；第三，把维修基金全部划到业委会管理账户的案例，更是极少数。”该业委会成员说，“每一步都没有先例可以参考，我们是北京市第一个‘吃螃蟹’的改造项目。”

尤其是资金分摊和划转环节，由于政府平台的技术限制，业委会多次遭遇操作难题，业委会不得不多次与相关部门沟通。

“当时走资金申请流程，从政府平台网站上申请分摊，平台系统根本进不去。后来和技术人员沟通，才知道他们是建委委托的第三方，我们要进去可以另外给一个账号，但需要付费。分摊一次需要花3000多元。该业委会成员回忆：“我们不同意付费，最后通过反复沟通才把平台的流程打通。”

最终，业委会完成了所有必要流程，顺利推进了工程招标和施工。“从资金划转到最终确定施工单位，资料堆满了4箱纸，每一步都走得非常艰难。” 该业委会成员表示。

工程量为何“越施工越多”？

施工合同。

2024年4月，施工方正式进场，业主们以为问题终于要解决了。没想到，数月后，工程突然停滞。

华夏建设称，随着工程推进，实际施工面积远超预算，需追加200万元左右预算用于已施工的4栋楼，未施工的6栋楼则需按实际面积重新结测算费用。

对此，业委会方难以接受。他们认为，根据合同条款，这是一份“固定总价合同”，合同金额为1316万元，施工方在签约前就应该对工程量进行复核，而合同明确约定“超预算风险由施工方承担”。

双方因此产生严重分歧，工程被迫停工。

“合同已经明确是闭口合同，为什么追加费用要我们业主承担？”一位业主在会议上质疑道。

也有业主表示，如果华夏建设愿意承认自己存在一定责任，并协商各自应承担的责任比例，那是可以接受的。但有人反问：“”即使在原基础上增加了费用，是否能确保问题解决？

更让人疑惑的是，原本测算的面积为何会出现如此大的误差？

“其实主要的问题还是面积测算，当时我们请了造价公司计算，只有竣工图，没有其他的图纸，所以他们计算起来可能会有一些被落下了，施工方也未严格复核工程量。”该业委会成员表示。

业委会经过核查发现，部分楼栋的实际施工面积竟比初始测算翻多了近一倍。

“现在整个10栋楼的面积还没有全部核实，差的最大的就是3号楼，当初测算面积是3700平方米，实际施工面积达到了7200平方米，差了近一倍。”该业委会成员表示，“我们已经要求造价公司重新核算，但责任分摊问题仍未解决。”

记者致电华夏建设工作人员为何没有对工程量进行复核，对方称，甲方给的图纸就这样，我们核实一下，之后让相关人员给您回电话。

截至记者发稿，对方尚未回复。

面对停工僵局，该小区所属的北京市东城区永定门外街道办景泰社区委员会组织了工程方、业主委员会等有关当事方召开协调会，但问题尚未取得实质性进展。

北京市东城区住建委建筑行业管理处工作人员表示：“这种事情从没遇到过，我们只能建议双方妥协继续施工，否则就只能走司法程序。”

新奥洋房的修缮工程是北京市首例业主自发使用公共维修基金改造外立面的项目，也是一次大胆的探索。如今，这个“第一个吃螃蟹”的项目却停工了，需要相关部门给予更多关注。

中国房地产报记者将继续关注新奥洋房小区修缮的后续进展工作。