深铁百亿“输血”，救的是万科还是自己的万亿版图？

来源|中访网

责编|刘佳琪

2025年，房地产行业依旧在寒冬中艰难前行，头部企业万科的一举一动备受市场关注。6月6日晚，一则公告让万科再次成为焦点：第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过30亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息等 。这是深铁集团今年对万科的第五次“输血”，累计借款总额已达148.52亿元。这场“及时雨”能否帮助万科摆脱困境，在荆棘中找到重生之路？背后又折射出怎样的行业现状与资本棋局？

开年以来，万科已连续完成多笔债券偿付

今年对于万科而言，是偿债压力巨大的一年。截至2024年末，万科有息负债共3612.8亿元，短债规模1582.8亿元，占比超4成；而同期在手货币资金881.6亿元，现金短债比仅0.56 ，扣除预售监管资金后，流动性更为紧张。

开年以来，万科已连续完成多笔债券的偿付。一季度兑付5笔公开债，本金规模合计98.9亿元；5月兑付一笔4.23亿美元债以及本金规模约15亿元的“20万科04”；6月初，本金余额3.5亿元的“22万科03”到期。但压力并未减轻，中诚信报告显示，截至2025年5月末，万科于年内到期及到回售期的境内外债券金额仍有217.6亿元 。短期来看，6、7月份还有4笔债务等待兑付，存续本金总额超76亿元。

在这样的背景下，深铁集团的借款显得尤为关键。2025年2月和4月，深铁集团分别向万科提供28亿元、42亿元及33亿元的股东借款，5月中旬又提供了15.52亿元借款 。本次借款利率为2.34%，期限不超过36个月，还保留展期可能，且利率低于目前公司从金融机构借款的利率水平，这大大缓解了万科的资金压力和财务成本。

不过，此次借款在增信担保方面有新变化。2月借款时有明确增信安排，4月底和5月中旬两次借款未提增信要求，而本次深铁集团保留了提出担保的权利。有业内人士分析，这或许是万科手中可抵押资产减少的信号，但深铁集团又不能对其现金流紧张坐视不管，所以采取了借出低息信用借款的方式。

深度绑定，深铁为何力挺万科？

深铁集团与万科的缘分始于2017年那场惊心动魄的“宝万之争”。彼时，深铁斥资664亿元收购万科股份，成为第一大股东，双方开启“轨道+物业”协同模式。深铁负责地铁建设运营，万科开发沿线物业，通过TOD模式实现资源互补，合作成效显著。2019年深铁从万科获得投资收益112亿元，即便在2022年楼市低迷期，分红仍达31.65亿元 ，万科成为深铁的核心资产。

但2024年，万科业绩急转直下，首次出现巨额亏损，归母净亏损达497.78亿元，短期有息负债飙升至1573.2亿元。受此影响，深铁自身也因万科投资亏损334.6亿元，净利润同比由盈转亏。

深铁持续“输血”万科，实则是自救之举。若万科倒下，深铁“轨道+物业”模式将失去关键执行者，地铁沿线物业开发价值会大幅缩水，甚至引发区域金融风险。从万科债务情况看，2025年是偿债大年，深铁提供的近150亿借款，既缓解短期流动性压力，又降低融资成本，还向市场传递出大股东坚定支持的信号，有助于恢复投资者信心。

此外，深铁作为深圳国资委全资企业，承担着“稳经济、防风险”的职责。在深圳市政府已协调金融机构为万科提供800亿元融资支持的背景下，深铁的输血行动与政策导向高度一致，是落实地方政府稳定房地产市场、防范系统性金融风险的重要举措。

万科需利用深铁支持赢得时间窗口

尽管深铁持续“输血”，万科仍面临诸多挑战。据业内人士分析，万科需要利用深铁支持赢得的时间窗口，加快自身经营改善。销售业绩方面，虽然一季度旗下多个项目销售表现良好，但整体销售金额和面积仍有较大下滑，需进一步提升销售业绩，加快销售回款。业务转型上，租赁住宅、物业、物流等“第二曲线”业务虽有增长，但规模仍难以对冲开发业务下滑，需进一步培育壮大。

从市场层面来看，房地产市场仍在筑底，购房者信心恢复尚需时日，万科的销售回款难度依旧较大。同时，公开市场债券融资渠道仍未恢复，非受限货币资金中还有相当一部分无法随时由集团调用，整体流动性紧张局面短期内难以彻底改变。

深铁近150亿“输血”万科，是对一家重要企业的支持，更是稳定房地产市场、防范金融风险的关键之举，为万科的自救与转型争取了宝贵时间与资源。但万科要彻底走出困境，还需在市场寒冬中不断探索、突破，其未来走向，市场正拭目以待。在行业深度调整期，万科的发展轨迹，也将成为观察中国房地产市场走向的重要样本。