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保利天奕：琶洲南的潜力人居典范✨

概括（楼盘简介）

2024 年 10 月 30 日，保利发展以超 59 亿总价成功竞得广州琶洲南备受瞩目的 “压箱底” 靓地 —— 琶洲南三兄弟地块（AH090402 号、03 号、04 号地块）。这三块地总占地面积约 6.66 公顷，体量达 12.8 万方，楼面价在 4.25 万 - 4.3 万 / 平（未扣除配建）。尽管地块当前处于无路无桥的生地状态，但这丝毫未减退保利这家央企的拿地热情。

地块位于琶洲南 TOD 项目东侧，与大围公园相邻，向北跨过黄埔涌便是琶洲中区的 “印钞机”—— 广交会展馆。这里坐拥公园、河涌与 CBD 景观，地段优越且景观资源丰富，为打造高品质改善型产品提供了绝佳条件。整个项目占地约 6.66 万平方米，总建筑面积约 12.8 万平方，划分为 02、03、04 三个地块开发，容积率低至 2.5 。小区所有楼栋均为正南正北 T2 板楼，共 20 栋，预计 900 户 。首开面积涵盖 120 - 140 - 190㎡ ，开发商为保利地产，产权年限 70 年。

项目优势

1. 地段与前景：琶洲南区作为琶洲进阶扩容的关键平台，随着琶洲西区开发饱和、会展区基本建成、东区土地权属问题待解，南区顺理成章成为利好外溢与承接的前沿阵地，促进产业与居住功能互补，提升区域长远竞争力。官方将其定位为 “创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业与高品质配套，产居比严格控制在 2.5:1 。目前产业招商已有成果，如 AH090203、204 地块定位人工智能大模型应用示范基地，龙星科技竞得的 226 地块定位为汽车营销企业全国总部，未来发展潜力巨大。

1. 价格与性价比：考虑到琶洲区域的发展前景以及项目自身的高品质规划，尽管楼面价不低，但从长远看具有较高性价比，是价值潜力股。
2. 户型设计：项目采用全南向一字板楼设计，南北对流，楼间距宽敞，楼栋分布规则，形成通风走廊与景观。02 地块推出的 120 - 140 - 190 平南北对流双阳台四房，使用率高达 120%，各楼层层高超 3 米，7/8 栋更是达 3.3 米，空间宽敞舒适。且多数户型设有全景舱，减少实体墙，放大玻璃采光面。
3. 楼盘特色：小区以密林景观道连接三个地块，营造出一体化大花园景观。建筑采用全玻璃幕墙面 + T2 纯板楼设计，搭配专梯专户，尊贵感与居住舒适度兼备。

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在卖的户型

保利天奕共规划 20 栋住宅，楼层介于 16 至 32 层之间，非超高层设计，楼栋布局北高南低，预计供应 900 套左右房源。目前主推 02 地块，该地块规划了以下三个面积段户型：

1. 120 平户型：数量较少，约 90 套。为南北对流双阳台四房，拥有全景舱设计，在符合规范前提下减少实体墙，增加玻璃采光面。客厅到卧室采用门墙一体化设计，门墙缝隙精细至毫米级，实现出色的静音、隔声功能。厨房选用宽幅岩板墙面，缝隙隐形，美观且易清洁；搭配石英石台面，耐磨抗污，大力剁骨也不易开裂。户内几乎零涂料处理，采用木饰面 / 墙布 + 皮质硬包造型，保障健康环保。

1. 140 平户型：作为主力户型，约 278 套。同样是南北对流双阳台四房，具备与 120 平户型相似的优质细节。如原顶 + 弧形天花设计，有效减轻空间压抑感，各个空间的设计既注重实用性又兼顾美观性，为居住者打造舒适的生活空间。

1. 190 平户型：约 124 套。除南北对流双阳台四房的经典布局外，还升级配备全效中央空调，并首创温室平衡三管制系统，可对不同空间的温度、洁净度、气流等进行全方位精准调节，充分考虑业主健康。主卫墙面采用整面石材，地面铺就石材拼花，不仅防潮抗污，更具经久不衰的美感。入户门采用熔铜门搭配不锈钢精铸暗铰链，古典气派，耐腐蚀性强，花纹工艺复杂，并配有智能门锁，支持指纹、密码、脸部识别等多种开锁方式，安全性大幅提升。

交通详情

目前，保利天奕距离广州地铁 8 号线和 11 号线的琶洲站仅 900 米，步行即可轻松抵达。不过，地块现阶段存在无路无桥的情况，但交通改善措施已经稳步推进：

1. 临时道路：计划于 2025 年一季度搭设黄埔涌便桥，连接琶洲中区，短期内解决居民通行难题。

1. 永久道路：地块周边共有 7 条道路规划建设，预计 2026 年四季度完工。其中会展东路至关重要，它不仅能直达广交会展馆，还可串联新港东路、阅江路等主要道路，使居民能够便捷地前往珠江新城、金融城等城市核心区域，大大提升出行的便利性与通达性。

商业配套

项目内部配套尽显奢华，配备有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，满足业主日常休闲与社交需求。同时，巧妙地将小区西侧的城市公园视野引入社区，打造出内院与外园相互融合的无界绿色视觉景观，让业主仿佛置身于自然之中。

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保利燕语堂悦出让时要求配建的琶洲南留用地，将建设大型商业综合体，旨在打造集商务商贸与特色休闲于一体的大型综合商圈。预计最早一批复建物业将于明年 7 月前建成并交付使用。未来，琶洲南区将承接广交会溢出效应，有望建成国际消费中心城市商圈新地标，助力广州塔 - 琶洲商圈迈向世界级地标商圈（信息来源：中国广州发布）。此外，项目周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场，充分满足业主日常购物和休闲娱乐需求。

项目建筑立面主要使用铝板和玻璃，全部无漆化处理

最优教育

保利天奕在教育资源方面优势突出。项目旁规划有一所私立国际学校，形成 CBD 与名校强强联合的优质组合，极大提升了项目的居住价值与保值属性。地块东南侧规划的 36 班九年一贯制学校，现已官宣由广州五中领办。从地理位置看，保利天奕与该九年制学校直线距离仅约 500 米。据悉，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，保利天奕项目符合 “人户一致” 条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。

广州五中作为海珠区属中学的龙头，2024 年高考高优率高达 91.6%，其附属初中成绩也在海珠区位列第一梯队。此次广州五中进驻琶洲南，有力地补强了整个琶洲地区的教育资源，为业主子女提供了优质的教育保障。

文体 + 休闲 + 医疗

1. 休闲与景观：项目周边环绕着大围公园，内部通过精心打造的密林景观道连接各个地块，营造出宛如一体的花园式景观。同时，引入西侧城市公园的自然景观，为居民提供了丰富多样的休闲空间，无论是散步、休憩还是亲子互动，都能在优美的环境中进行。
2. 医疗：地块 3 公里范围内汇聚了广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲医院，以及高端私立医院广州和睦家医院。完善的医疗配套为居民的健康生活提供了坚实的后盾，让居民在遇到健康问题时能够及时获得专业的医疗救治。

项目总结

保利天奕凭借其在琶洲南区的优越地理位置、极具潜力的发展前景、高品质的户型设计以及逐步完善的交通、商业、教育和医疗等配套设施，无疑成为广州房地产市场中一颗璀璨的明星楼盘✨。对于追求舒适居住体验的改善型购房者而言，这里能够满足他们对品质生活的追求；对于具有敏锐市场眼光的投资者来说，项目未来的价值增长空间巨大。随着琶洲南区的持续发展以及项目自身各项配套的逐步落地，保利天奕有望成为区域内的标志性住宅项目，引领高品质居住生活的新潮流。

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