从政策到实践：保障房如何落地“租售同权”

在“租售同权”政策从理念走向落地的关键阶段，住房市场的底层逻辑正经历深刻变革。政策初衷不仅是赋予租赁与购房者同等的教育、医疗等公共服务权益，更是推动保障性住房与商品住宅在产品品质、社区服务、居住尊严上的全面趋同，最终实现“住有所居”向“住有优居”的跨越。

在“十四五”规划期间，我国大力推进保障性租赁住房建设，计划筹集 870 万套间，旨在改善新市民、青年人的居住条件，且重点聚焦于人口净流入的大城市。40 个重点城市作为保租房建设的主力军，计划新增 650 万套（间），预计解决 1300 万人的住房难题，在全国目标中占据重要地位。

作为重点城市之一，也在积极落实保障房建设任务，截至 2024 年底，全市保障性租赁住房已累计建设筹措53.8 万套（间）、供应34 万套（间），分别达到“十四五”期末规划量的 89.6%和 85%，体现了较高的执行效率。同时，上海也积极推动保障房产品体系向品质化、标准化全面升级。地方平台公司积极转变发展理念，实现从"重建设"到"重运营"的战略转型，通过提升产品力和运营力切实满足市场需求。以港城领寓（泥城）为例，依托精细化设计、空间高效利用及专业化运营管理，在居住体验、社区服务和长效运营等维度对标市场化商品住宅的品质标准，这一创新实践不仅彰显了上海保障房建设的产品力突破，更标志着保租房发展从满足基本居住需求向追求品质化升级的重要转变。

港城领寓（泥城）项目以"细节升级""高实用率"为核心理念，通过精细化设计在有限成本条件下实现空间布局的最优化，提升了居住功能性和舒适度。

细节升级

/61-64㎡户型为例/

高容量分类收纳

玄关区域设计通顶式收纳柜，结合换鞋凳、挂衣区及储物格，满足入户收纳需求，与卧室衣柜形成全屋高容量储物系统，高柜设置可调节层板，适配不同厨具收纳需求，全屋储物空间容量超3800L，相当于38个28寸大号行李箱的容量。

港城领寓（泥城）62.48㎡样板间实拍图

生活阳台增设吊柜设计，实现分类收纳，提升空间利用率。

高频功能区精细化设计

卫生间干湿分离布局：淋浴区、盥洗区、如厕区独立划分，独立淋浴房划分湿区，确保干区（洗手台、马桶）长期保持干燥，提升使用舒适度与安全性。

L型厨房：紧凑布局提升操作效率，操作台面总长度约253cm，满足多场景、多人操作需求。

港城领寓（泥城）62.48㎡样板间实拍图

灵活可变性：室内增加轨道式推拉隔断，实现睡眠区与公共空间的动态分隔，满足租户个性化空间需求。

港城领寓（泥城）62.48㎡样板间实拍图

高实用率

/70-73㎡户型为例/

公共区域

采用“方厅+U型厨房”设计，减少过道浪费，优化动线效率，确保活动区域的高效利用。

港城领寓（泥城）71.61㎡样板间实拍图

高频使用区

厨房面积达到6.5㎡的良好舒适水平，能较好平衡功能性与空间舒适度，厨房布局符合操作流线，既保证操作台面的连续性，又最大化储物与操作空间；

港城领寓（泥城）71.61㎡样板间实拍图

收纳系统

卧室衣柜采用推拉门设计，节省开门空间，避免与家具动线冲突，进一步提升小户型的实用性与舒适度。

港城领寓（泥城）71.61㎡样板间实拍图

港城领寓（泥城）项目在区位规划上践行"15分钟生活圈"理念，将社区内部功能外部城市资源深度融合，实现资源价值最大化，为租户打造高效便捷的都市生活圈层。这一规划不仅体现了"租售同权"政策下保障房配套标准向商品住宅看齐的趋势，更通过科学的空间布局，真正实现了"职住平衡"与"生活便利"的现代居住理念。

内部空间

港城领寓（泥城）项目创新采用"立体花园"景观设计理念，日本早樱、鸡爪槭、香樟、乌桕等这些时长在高端豪宅当做景观卖点的植物也出现在了保障房社区，项目以这种观赏性较强的植物来形成园林视线焦点，打造林下空间。并结合高大乔木、丛生紫薇、金桂等形成中层组团树，实现立体花园的设计理念。

通过多层次功能空间布局复合型场景营造，打造具有商品住宅品质的社区环境。

1.运动功能体系：打造655m活力跑道系统，配套面积约1063㎡的户外健身空间、规划半场篮球区及网球场区域，满足全年龄段居民的健康运动需求。

港城领寓（泥城）社区实景图

2.儿童游乐空间：以“寻蜜乐园” 主题打造儿童游乐空间，划分 0-3 岁认知乐园（寻蜜乐园）、3-6 岁兴趣课堂（蜜罐环游）、6-9 岁活力营地（蜂巢探险）等功能区，培养儿童独立、交友与创造力。

港城领寓（泥城）社区实景图

3.归屿社交小屋：作为社区共享客厅，结合休憩平台与观景台阶，可承载社交、观景等功能。

4.林下书房：以“繁花溪台” 为载体，结合端景廊架、休憩吧台与色叶乔木、观花植物组团，营造 “可游、可憩、可玩” 的静谧阅读空间。

港城领寓（泥城）社区实景图

5.邻里交互空间：通过环形动线串联各功能节点，设置多处宅间会客厅，促进社区交往频率。

港城领寓（泥城）社区实景图

外部配套

·高效交通网络：项目3公里范围内可快速接驳S2沪芦高速及两港大道两大城市主干道，并依托中运量T1线实现与轨交16号线滴水湖站的无缝衔接，形成"公交+轨交+快速路"的多维交通体系。

港城领寓（泥城）周边交通体系示意图

·优质商业配套：3公里辐射范围内集聚万达广场、宝龙广场两大区域级商业综合体，满足租户日常购物、餐饮、娱乐等多元化消费需求。

港城领寓（泥城）周边商业配套实景图

·全龄教育资源：项目周边教育资源配置完善，涵盖冰厂田滴水湖幼儿园、上海交通大学附属临港实验小学等优质学校，形成从学前教育到基础教育的完整教育链。

港城领寓（泥城）周边教育资源实景图

·生态休闲空间：项目距滨河文化公园仅约1.7公里（车程8分钟内），为社区提供天然的生态绿肺和休闲场所，实现"城市生活与自然生态"的和谐共生。

港城领寓（泥城）周边生态资源实景图

小结：

在租售同权政策持续深化的背景下，保障房建设正经历从"基础保障"向"品质供给"的战略升级。港城领寓（泥城）以商品住宅开发标准，通过构建"居住—生活—社交"三位一体的高品质社区生态系统，不仅实现了基本居住功能的提质增效，更重塑了现代化租住生活方式。这一实践为长三角区域保障房建设提供了可参考的品质案例。

克而瑞长租认为，未来保障房发展应着力构建"空间效率优化—服务配套均等—社区生态培育"的协同发展模型，通过系统性提升产品力与服务力，最终实现租售同权政策下"居有所安、住有优享"的可持续发展目标。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）