总投资超210亿元 中交系加注城中村改造

签了4个城中村改造项目。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

广州的城中村改造有了新“金主”。

5月18日，中交城市投资控股有限公司（以下简称“中交城投”）举办了总投资约300亿元的重大项目集中签约仪式，其中广州市黄埔区4个城中村改造项目的总投资额便达216亿元。

据了解，近几年由于房地产市场调整、民营企业资金短缺，黄埔区的不少城中村改造项目都陷入停滞状态。该区认为，引入央企参与新模式城中村改造项目投资，为后续其他城中村改造项目破解常见的安置房建设周期长、资金压力大等问题提供了可复制的解决方案。

中交城投也有扩大投资、提升利润规模的诉求。2024年，该公司实现的净利润同比下降超四成，其董事长丁仁军对外表示，今年的目标是希望能做到利润增长速度超过资产增长速度。

5月27日，中交城投方面对中国房地产报记者透露，该公司已成立了两个工作组推进这几个项目的合作。

一次签下4个城中村改造项目

据了解，此次中交城投签下的重大项目包括广州市黄埔区南岗北、夏园、金坑村银岭片区、金坑村邓屋片区等系列城中村改造项目、上海青浦新城老城厢旧区改造项目、杭州钱塘中企国际港项目等。

其中上海和广州的均为城市更新项目。青浦老城厢整体更新范围达3.2平方公里，拟采用“修旧赋新”的方式改造，中交城投将以该项目首发地块为载体，与青浦新城发展（集团）有限公司展开央地合作。

南岗北、夏园、金坑村银岭片区、金坑村邓屋片区则是黄埔区首批由地方国企引入央企参与新模式城中村改造项目投资的合作项目。中交城投的合作伙伴是科学城集团。

据了解，黄埔区有不少城中村改造项目因为合作企业资金短缺或招商难等问题而停滞多年。例如，夏园早在2018年就通过改造意愿表决，并成为2020年黄埔区重点城市更新项目。最初参与该项目改造前期工作的是升龙集团，由于该公司资金链紧张，无法如期推进改造，夏园村于2021年召开股东代表大会与其解除服务合同。2022年，科学城集团与合生创展开始介入该项目的改造，但进展依旧缓慢，因为临迁费被拖欠，2024年，部分村民不得不重装门窗、水电搬回村里居住。

南岗北项目的命运也很坎坷。2018年，华润集团曾介入该项目的开发，但于2021年退出。此后，雪松控股联合科学城集团接手，但很快雪松控股就出现了债务危机，只剩科学城集团勉力支撑。

金坑村银岭片区于2024年底开展了城中村改造意愿征询工作，透露将由传统的旧村改造模式转变为“依法征收、净地出让”的新改造模式。当时，相关部门表示，受房地产市场下行影响，旧改合作企业纷纷退出旧改市场，银行也停止了旧改贷款，导致项目难以引入合作企业。为破解困局，项目已积极寻找合作企业和资金来源，但仍未取得有效成果。

或使用城中村改造专项借款

中交城投是中交集团（全称“中国交通建设集团有限公司”）的城市综合开发运营专业投资平台，于2015年在广州市南沙区挂牌成立，至今已在9省21城落地投资项目超90个，总合同额超过5200亿元。

此前，该公司在广州的投资布局主要集中在南沙区，与科学城集团的合作是在今年4月份敲定的。关于合作方式，双方均语焉不详，只透露在加快推动城中村改造项目建设、资源整合、高效利用政策性资金等方面进行了深入交流，将在“运营共管、资源共享、风险共担”中形成高效合作模式。

一位业内人士表示，黄埔区的城中村改造目前推行的是“依法征收、净地出让”模式，由政府主导先行投入建设安置区，由于项目众多，知识城集团、科学城集团等当地国企的资金实力难以支持，引入央企合作主要是为了解决资金难题。此前，知识城集团已经引入了中国建筑旗下的中建八局等公司合作，融资模式是F+EPC模式，即中国建筑方面为项目安置区的建设提供资金支持，以此获得项目的EPC施工业务。

据业内消息，本次中交城投与科学城集团大概率也将采用F+EPC模式，前者为此已募集了174亿元的城中村改造专项借款，预计合作项目将于6月份开工。对于传闻的真伪以及具体的合作分工、发展计划，中交城投及科学城集团均未给予中国房地产报记者回复。

公开信息显示，今年2月份，南岗北项目已启动了复建区的建设招标，总规模约69.8万平方米，投资额达88亿元。同期，坑村邓屋片区也发布了城中村改造项目招标计划，总建筑面积约42万平方米，投资金额53.8亿元。

城市更新是中交集团的一个重要业务板块。中国交建（中交集团旗下上市公司）曾在2023年对投资者表示，看好城中村改造的市场空间和发展潜力，从已实施完成的城中村改造项目来看，收益水平在行业平均水平以上。2024年的年报里，该公司也提到在城市综合开发领域要聚焦超大特大城市的城市更新和城中村改造项目。

作为中交集团的城市综合开发投资平台，中交城投在过去十年里累计贡献了200多亿元利润。根据中国交建的财务报告，2020年至2023年，中交城投的净利润都保持了上行趋势，由20亿元增至25.8亿元，但2024年却大幅下跌至14.7亿元，在34个控股、参股公司中处于中游位置。