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天序1958总体规划10栋高层住宅（31/32层），其中1、3、4、10栋为双拼，配建幼儿园（东侧出入口），临街社区商业（现营销中心），总建筑面积约17万㎡ ，整体布局相对宽裕 ,南门至9号栋加上5-10栋、6-7栋之间为配置的十字型中央园林，绿化率达35%，容积率：3.1，车位户数比：1.09

两个人行出入口，东门（6#东侧）；西门（1#和2#之间）；两个地库出入口，竹塘西路北向出入口（9#、10#之间）和海棠路西向出入口（2#、3#之间）容积率为3.1，对比附近润府4.2容积率，加上小区的十字中心景观布置，整个小区的居住舒适度是很高的。但是京广线途径小区北侧，距离为110多米，对4、8、9、10号栋北向的房间多少会有一点噪音上的影响（具体要实地体验），更远的南二环影响基本可以忽略。项目位于新开铺城市更新板块，天心大道以东，竹塘西路以南，海棠路以北所围合的梯形地块，地处城南门户，连接主城生活圈（5公里）+省府政务圈（2公里）

天序1958定位为全域纯改善，整体只配置143㎡和188㎡两个户型，全小区都为类独梯独户的纯板楼设计，家家户户南北通透，加上大户配降低密度，释放出更多的地面空间用以景观配置，增加居住舒适度。

143㎡户型

623户，占比72.2%，2、8号栋为独栋，1、3、4、10号栋为独栋

188㎡户型

240户，占比27.8%，5、6、7、9号栋

除1#、3#、4#其余均楼栋均有架空层，8#和9#为错开斜向排布，楼间距均达到了39m以上，其中1#一二层为社区服务中心，2#一层为社区卫生服务站，3#一层为物业用房。

根据彩平图我们可以看到约18%的建筑密度所带来的超4000㎡的中央园林面积，在主城新规产品中也是比较少见的。KFS推出的“一轴三序五幕 高定艺术森居”，将不同的景观节点与各大艺术家名字与作品相联系，名字确实带着艺术气息，但我们需关注的应该是造景能与名字相呼应才实际。

抛开五个景观节点的落地不说，近140m的三序景观中轴还是挺香的，作为主入口的景观轴线，相信还是会着力打造，所围绕的楼栋相信有不错的景观视野。

143㎡南向四开间选房建议：

套内面积：136.4m²

半赠送面积：10.66m²

全赠送面积：9.28m²

电梯厅面积：6.21m²

得房率：95.4%（不含电梯厅）

1.所处位置：143㎡的户型为1、3、4、10号栋（双拼）、2、8号栋（独栋）

2. 采光因素：39m以上的楼间距，纯板楼设计，采光充足

3. 噪声因素：3、4号栋的西边户临天心大道，4、8、10号栋北侧有京广线途径，距离约110m，频率不高，但对北向卧室多少有点影响（具体得实地体验），看个人敏感程度

4.户型因素： 这个户型做到了南向四开间，总面宽14.3m，4+1房两厅两卫。优化承重墙的位置，整个套内只有客厅与公卫对面次卧之间有一段承重墙，而且毛坯交付，给予业主们更多改造的空间。

对于人口数量不多的家庭，可以打通西南侧次卧得到一个7.6m的超大横厅，晾晒做到北侧家政间，不变动格局的话南侧阳台晾晒，家政间可以作为灵活多变的五房，无论是书房，茶室还是健身房都可满足，目前在新开铺片区内目前还没有143能够做到5房的产品

作为一个新规143的产品，层高达到3m，虽然得房率相对弱一些，但是整个户型没有受到承重墙的限制，加上可变的第五房x空间，整体还是给予业主可以个性化改动的无限空间

188㎡南向四开间选房建议：

套内面积：190.6m²

半赠送面积：15.36m²

全赠送面积：11.61m²

电梯厅面积：6.21m²

得房率：101.4%（不含电梯厅）

1.所处位置：188㎡的户型为5、6、7、9号栋；

2. 采光因素：39m以上的楼间距，纯板楼设计，采光充足

3. 噪声因素：9号栋北侧京广线途径，距离约110m，频率不高，但对北向卧室多少有点影响（具体得实地体验），看个人敏感程度

4.户型因素：188㎡户型，层高3.15m，客厅厅开间达到了6.5m，进门家政间和厨房餐厅做到了洄游动线，提升厨房空间利用率，做到了进门-放-拿-洗-切-炒-上菜的流畅体验，平衡餐厅的开间使其拥有了更多变化，无论是大圆桌还是餐岛一体中西厨皆可为之

斜向的景观阳台增加观景面积，同时也能够给LDK空间带来一些趣味性，主卧套房的L型无柱开窗270°环绕视野带来豪宅体验，此户型的总面宽为17.5，客厅开间6.5m，主卧开间4.5m，连南向的套房都能达到3.5m，面宽尺寸上较有竞争力。
02价值评估

新开铺城市更新长沙房研社写过不少，可以参考《解析天心省府板块未来的楼市格局，你看不到的真相！》

关于教育配套，最近下发了红头文件。明确本项目的小学入读湖师大附中双语海棠小学，初中入读湘郡培粹崇德学校。小学已经开学近2年，初中会是开发商配建，双书包都有着落。

由开发商配建的初中距项目仅200米，作为项目股东方的天心国资，搞定品牌引入自然不成问题。该配套初中距湘郡培粹实验学校本部约5公里车程，新建学校的教学成果尚需时间验证。

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