“买卖不破租赁”，不为恶意串通“撑腰”【民法典宣传月】

民法典小贴士之合同编

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。在民法典中，合同编具有十分重要的地位，共3个分编、29章、526条，条文数接近整个民法典的“半壁江山”。合同编是在系统总结我国合同立法经验的基础上产生的，主要调整平等主体，包括自然人、法人和非法人组织之间因合同产生的民事关系。为回应我国经济生活、交易实践的需要，合同编在保留原合同法规定的15类典型合同的前提下，新增了4种典型合同，其中专门规定了物业服务合同，为老百姓解决物业纠纷提供法律依据；进一步完善了“买卖不破租赁”规则，有利于实现租售并举的住房制度改革，突出对民生的保护。

“买卖不破租赁”

不为恶意串通“撑腰”

近日，记者了解到一起房屋租赁民事纠纷背后的虚假诉讼案。无力偿还银行贷款的孙某，因不甘心自家房产被法院强制执行，企图通过一份虚假租赁合同，利用“买卖不破租赁”规则，干扰法院执行。最终，随着一纸宣判，闹剧落下帷幕，签订虚假租赁合同的当事人受到刑事制裁。

抵押房产牵出“租赁”纠纷

2018年3月，孙某夫妇因做生意资金周转困难，将名下一套位于河南周口的房产抵押给银行，办理了贷款。抵押时，二人曾向银行出具声明，承诺该房屋未被出租。2022年7月，贷款逾期后，银行诉至法院。法院判决孙某夫妇偿还借款本息，银行对抵押房产享有优先受偿权。

随后，该案进入执行阶段，法院对抵押房产进行拍卖并成交。此时，案外人赵某突然提出异议，称自己早在2018年就与孙某签订了10年期的房屋租赁合同，并一次性支付了5万元租金，要求法院确认其租赁权，以“买卖不破租赁”规则阻止房屋移交。

然而，法院审查发现，这份租赁合同的租金明显低于市场价，支付方式为现金且无收据，还约定了出租方代缴水电费的反常条款，且没有证据证明赵某曾占有、使用该房屋。法院认为租赁合同不符合日常生活租赁习惯，真实性存疑，驳回了赵某执行异议申请。

赵某不服，提起了执行异议之诉，但法院判决未支持其相关诉请。赵某遂上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。赵某随后又申请再审，仍被驳回。

检察监督揭开“租赁”真相

2024年2月，赵某向周口市检察院申请监督。

该院检察官初步审查后发现，当事人先申请抵押贷款，又签订租赁合同，再办理抵押登记，三个时间差恰到好处，“完美”地兼顾了己方利益。合同约定的反常条款等情况，更是让检察官敏锐地察觉到，这可能是一起恶意串通的虚假诉讼。

“民法典规定的‘买卖不破租赁’规则，指房屋在所有权发生转移时，租赁关系不受影响，租赁合同继续有效。这条规则旨在保护承租人的权益，确保他们能够继续使用租赁物。但也有一些不法分子滥用这一规则，通过虚构租赁关系来阻碍房屋的拍卖和执行，从而逃避债务。”检察官告诉记者。

为进一步查明事实，检察官先后调取当事人的银行流水、物业记录等证据，发现该案细节有诸多不合常理之处：该房屋位于市区繁华地段，市场年租金至少1.5万元，而合同约定年租金仅5000元；赵某称10年期租金5万元系以现金一次性付清，却无法提供任何收据或支付记录；物业记录及邻居均证实，该房屋长期由孙某一家占有、居住等。

检察官认为，现有证据证实孙某为阻碍房产转移，与赵某串通伪造租赁合同，试图利用“买卖不破租赁”规则干扰执行。双方恶意串通签订的租赁合同应当认定无效，赵某依据无效租赁合同请求确认的租赁权不应得到支持。

最终，周口市检察院认定，原审法院综合合同条款、交易习惯等认定租赁权不成立，法律适用并无不当，于2024年4月作出不支持监督申请的决定。

虚假权利不受保护

赵某申请民事检察监督案件虽已办结，但孙某、赵某恶意串通签订合同、以捏造的事实提起民事诉讼的行为，系虚假诉讼，涉嫌犯罪。

对此，检察机关依法向法院发出检察建议，建议法院加强对民事虚假诉讼案件的识别和惩戒；将案件线索移送公安机关，建议以涉嫌虚假诉讼罪立案侦查。

公安机关立案后迅速办理。2024年12月，该案被移送西华县检察院审查起诉。经该院提起公诉，今年1月底，法院以虚假诉讼罪分别判处孙某、赵某不等刑罚。判决现已生效。

3月18日，涉案房屋拍卖后顺利完成过户，新房主拿到了不动产权证。

“虚假诉讼不仅严重侵害他人合法权益，扰乱正常的司法秩序，还会影响到社会信用体系建设，危害很大。该案中，检察机关充分发挥法律监督职能，精准识别并严厉打击虚假诉讼行为，既准确判断了合同的效力，依法驳回了当事人的无理诉求，又通过刑事追责形成有力震慑，维护了司法公正和社会诚信。”全国人大代表、河南省周口市城乡一体化示范区许湾乡李灵希望小学校长李灵说。

什么是“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度，在我国民法典里也有规定。民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。具体意思是在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，比如进行房屋买卖，承租人的权利不会因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。这项制度的本意在于保障租赁市场的稳定性和公平性，体现了契约精神。

同时，适用这项制度需要满足多个条件，包括租赁合同成立在先且合法有效，承租人已实际占有租赁物，所有权变动发生在租赁期间内等。本案中，租赁合同系合同双方恶意串通订立，根据民法典第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，该租赁合同自签订起就是无效合同，“承租人”赵某也就无法主张适用“买卖不破租赁”制度。

来源：最高人民检察院