刘洪玉：中国房地产上市公司研究方法体系与新形势下房企提质增效的发展策略建议

2025年5月13日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开。

尊敬的各位来宾，大家好!

接下来由我介绍中国房地产上市公司研究方法体系以及我们这次做的专题“新形势下房企提质增效的发展策略建议”。

一、中国房地产上市公司研究方法体系

方法体系主要从研究背景、研究对象、研究方法三个维度来介绍。

1、研究背景

我们已经是第23次做房地产上市公司TOP10研究，我们的研究经历了房地产行业发展的起起伏伏，见证了房地产行业的发展历程。

2、本次研究的制度和政策的背景

在去年4月份，资本市场新国九条发布，证监会大力推动落实相关措施，如今初步形成了1+N政策体系，重塑了监管逻辑、健全了监管制度，提升了监管效能，资本市场新生态正在加速形成，提振投资者信心。2025年政府工作报告把稳住楼市股市写进经济社会发展的总体要求，提出“深化资本市场投融资综合改革，大力推动中长期资金入市，加强战略性力量储备和稳定市场机制建设”。可以看出，资本市场的环境尤其是治理环境在逐步改善。

在房地产领域的政策，今年政府工作报告中要求持续用力推动房地产市场止跌回稳，并且从扩需求、去库存、保交房、防风险、构建新模式、建设好房子等维度做出了具体部署。2025年4月25日，中央政治局会议进一步对房地产市场发展提出了要求，要持续巩固房地产市场稳定态势，这次会议上也提出要持续稳定和活跃资本市场。意味着中央对楼市股市的企稳态势做出了比较积极的判断。

从市场和行业背景来看，核心城市部分区域市场率先回暖，越来越多优质项目不断取得成功，提振市场信心，推动整体市场出现止跌回稳的态势。但是这个止跌回稳的态势还比较脆弱，还存在着许多不确定性。这是总体的市场环境。

房地产企业尤其是上市公司顺应政府政策和市场发展趋势的变化，积极开启新发展模式的探索，向高质量发展迈进。这是一个行业的背景。

中国房地产TOP10研究组在总结历年研究基础之上，进一步完善了研究方法和指标体系，这次研究仍然遵循“客观、公正、准确、全面”的原则，希望能够发掘出成长质量佳、投资价值大优秀的房地产上市公司，来为投资者提供一些参考。

3、研究方法

房地产上市TOP10研究的重点是对企业的综合实力进行评价。为此，先对企业的经营规模、财富创造能力、投资价值、财务稳健性分别评价，并在这四个评价基础上，根据综合实力得分来判断企业的综合实力。经营规模评价主要从总资产、营业收入、利润总额和总市值四个指标来评判。财富创造能力评价沿用了过去一直使用的财富创造能力指标，对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。企业投资价值评价主要从盈利能力、成长能力、运营效率等基本面因素分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。财务稳健性评价从企业的现金流风险维度出发，兼顾了企业的中长期偿债能力指标，比如资产负债率、净负债率等指标，综合分析企业财务的稳健性。

这次研究还继续对公司治理进行评价，主要借鉴公司治理绩效评价已有理论成果和实践经验，结合我国公司治理环境的特点，采用量化指标，全面、客观评价上市公司的治理水平。主要指标包括股东行为治理、董事会治理、经理层治理、财务价值以及内控与监督几个方面。

二、新形势下房地产企业提质增效的发展策略

今年的上市公司研究特别关注到了新形势下房地产企业发展策略的一些动态调整和变化，形成了以“新形势下房地产企业提质增效的发展策略”专题报告，下面我把主要的观点和发现跟大家做一个介绍。

我们把企业发展策略分成投资策略、产品策略、管理策略和业态策略四个维度。总体来说，房地产企业发展策略的主要特征是聚焦核心城市、聚焦优势业务、聚焦优秀产品。

1、投资策略

房地产企业越来越多地聚焦核心城市，做优增量。从代表性房地产企业在土地市场上拿地的城市分布维度上可以看出来，企业在获取新投资项目的过程中，越来越高度聚焦核心城市，在核心城市补充优质资源时，普遍要求确保这些项目将来能够有效地去化。现在基本上形成了10多个一线和核心二线城市、10多个头部企业的市场，有人概括为“10个城市+10个企业”，现在市场越来越聚焦，在优质项目上竞争也非常激烈。

从房地产上市公司年报里对投资策略的描述也看出来了一些特征，即聚焦核心城市，做优增量，重点放在核心城市，而且是核心城市当中的优质地块。这里反映出企业在拓展拿地时越来越理性，虽然现在有些项目溢价率比较高，也有“地王”现象出现，但和2016年的情景有很大差别，因为房企对未来预期普遍持谨慎态度。当然，房企对局部市场可能抱有乐观的情绪，但对整体市场还是非常谨慎的，所以在拿地过程中也是相对理性。

2、产品策略

企业的产品策略是聚焦打造适销对路的产品，建设好房子。这段时间，政府也在大力推动建设好房子，包括颁布新的住宅项目规范，把住宅建设的底线标准做了提升。

一方面，企业通过梳理好房子产品战略体系，纷纷发布自己的产品白皮书、标准等。另一方面，在高端改善性需求不断增长的市场演化中，上市房企针对性地进行产品迭代升级，更新或推出了很多新的高端产品系列。此外，企业还从建设好房子拓展到为好的居住环境提供服务，通过全场景的打造和全生命周期服务的提升，为客户提供更多的情绪价值，进一步打造高品质的人居环境。也就是说，企业不光要建设好房子，打造好产品，还要提供好服务，把企业的产品链条进一步延伸。

3、管理策略

房企管理策略变化主要体现在缩短管理半径、集聚资源、做好优质区域深耕上。

具体做法主要是通过总部架构和区域公司调整。总部架构的调整主要是让总部更加专业化、更加平台化，能够有效地管控企业的投资开发活动，同时提升管理效率。另外总部架构调整过程中，也进一步收紧了决策权力，过去规模快速扩张时，投资决策的权利越来越分散，导致了很多盲目的扩张，通过总部架构调整，很多企业也重新调整了投资决策规则。

另外一个动作是对区域进行调整、合并。很多企业都在减少自己的区域公司，城市公司也在缩编，目的是要做优势区域的深耕，不平均用力量，也不轻易扩大市场范围，要针对企业具有优势的区域，去挖掘市场当中的价值。我们过去一直在讲，进入一个城市是需要成本的，在这个城市里立稳脚跟也需要成本，采用“打一枪换一个地方”的策略是不经济的，实际上在一个城市、一个区域里深耕，对于企业提高盈利能力、提高在市场当中的影响力非常重要。因为一个企业的能力是有限的，所以集中聚焦一些优势区域深度投入，越来越成为企业重要的管理策略。我们从头部的房企的一些动作可以看出来这样一些趋势。

4、业态策略

业态策略的主要特点是聚焦优势业务，做好运营服务。运营服务为越来越多企业所重视，不同类型的企业都在拓展服务，过去企业基本上都是重资产业务，轻资产占比非常少，但是现在普遍都在增加，民营房企增加最为突出。通过轻重结合，很多企业都提升了抗风险能力，提高了盈利水平，尤其是运营服务这类业务，毛利率水平、净利率水平比较高，营业收入贡献份额占比不多，但是对净利润的贡献占比往往会放大好多倍，所以很多企业通过拓展运营管理服务等轻资产业务，提升了公司盈利能力和水平。

还有一个重要的现象，就是遭遇经营困难的部分上市公司，通过收并购等重计划，把房地产开发等重资产业务剥离，让上市公司成为轻资产的资产运营管理服务类企业，实现了企业的转型发展。

总的来说，2024年，上市房地产企业在转型发展、高质量发展上又迈出了新步伐、取得了新进展。房地产业是为经济社会活动提供入住空间和服务的行业，其重要性毋庸置疑。房地产市场也有典型的景气循环和周期运行规律。随着房地产市场止跌回稳，房地产市场将进入新的发展阶段，为房地产企业提供许多新的发展机会。

谢谢大家！