工业用房违规出租，企业需承担哪些责任？房地产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：唐浩

被告 1：甲公司

被告 2：乙公司

被告 3：丙公司

（二）原告诉求与事实理由

唐浩诉请：

确认与甲公司、乙公司签订的《员工福利房租住协议》无效；

判令甲公司、乙公司共同支付 424,793.07 元；

判令甲公司、乙公司赔偿资金占用损失（以 467,648 元为基数，按央行利率及 LPR 标准，自 2017 年 3 月 31 日起算至付清日）；

判令丙公司对上述第 2、3 项债务承担连带清偿责任；

诉讼费用由三被告承担。

事实理由：2017 年 3 月 10 日，唐浩与甲公司、乙公司签订协议，以 “以租代售” 方式购买一号房屋（位于北京市某区），总价 467,648 元，使用期限 50 年。协议约定唐浩享有房屋所有权及相关权益。2021 年，甲公司要求住户退租，房屋被强制拆除。经查，该房屋所在土地用途为工业，未取得规划许可，协议因违反行政法规强制性规定而无效。甲、乙公司作为过错方应返还房款并赔偿损失，丙公司作为清退实施主体愿代退款项，应承担连带责任。

（三）被告答辩

甲公司：认可协议无效，但不同意其他诉求。租金核算由整治工作专班负责，公司仅配合，退款应由丙公司承担，不认可利息赔偿。

乙公司：认可协议无效，称自己非合同相对方，仅为产权方，盖章仅确认甲公司使用权，其余意见同甲公司。

丙公司：与唐浩无合同关系，未收取租金，代退租金基于四方协议，唐浩未签订协议，现不再承担代付责任。

（四）法院认定事实

合同签订与履行：2017 年 3 月 10 日，唐浩与甲公司签订协议，乙公司在丙方处盖章，唐浩支付 467,648 元，甲公司于 2017 年 3 月 31 日交房。

房屋权属与规划：乙公司将厂房改造为公寓出租给甲公司，甲公司再转租唐浩。案涉土地用途为工业，房屋用途登记为工交，未取得合法建设手续。

房屋腾退：2021 年 10 月起，相关部门因房屋存在“厂改居” 违规及安全隐患，要求腾退。2021 年 12 月 17 日，房屋被拆除。

退款约定：丙公司曾表示愿代甲、乙公司向签订四方协议的租户退租，但唐浩未参与签订。

二、争议焦点

唐浩与甲公司、乙公司签订的协议是房屋租赁合同还是买卖合同？协议是否有效？

若协议无效，甲、乙公司应退还的租金金额如何确定？唐浩的损失赔偿请求能否得到支持？

丙公司是否应就甲、乙公司的债务承担连带清偿责任？

三、案件分析

（一）合同性质与效力认定

根据协议名称、租金支付及租期约定，双方实为房屋租赁关系。因房屋未取得建设工程规划许可证且用于非规划用途，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，协议应认定无效。

（二）责任承担与金额计算

租金退还：合同无效后，甲公司应退还租金。考虑房屋实际使用至 2021 年 12 月 17 日拆除，法院酌情扣除部分租金，确定应退金额为 424,196.99 元。

损失赔偿：唐浩签订合同时未尽审查义务，自身存在过错，法院对其资金占用损失请求不予支持。

乙公司责任：协议未明确乙公司权利义务，且无证据证明其收取租金，故乙公司无需担责。

（三）丙公司连带责任认定

丙公司代退租金基于四方协议，唐浩未签订该协议，且丙公司已明确拒绝代付，不符合 “债的加入” 构成要件，无需承担连带责任。

四、裁判结果

法院依据《民法典》及相关司法解释，判决：

唐浩与甲公司签订的《员工福利房租住协议书》无效；

甲公司退还唐浩租金 424,196.99 元；

驳回唐浩的其他诉讼请求。

五、案件启示

租赁前审查规划手续：承租人租赁房屋时，应核实房屋规划用途与建设许可，避免因合同无效导致财产损失。

明确合同主体责任：合同签订时需明确各方权利义务，避免因主体模糊引发责任争议。

谨慎对待债务加入承诺：第三人债务加入需通过书面协议明确，债权人应及时确认，避免权利落空。

企业合规经营：企业出租房屋应确保符合规划用途，避免违规建设或转租引发法律风险。