有多余非核心的房子要考虑卖一卖，而不着急买房子，可以再等一等

有多余非核心的房子要考虑卖一卖，而不着急买房子，可以再等一等。现在，这句话的含金量正在上升，中国楼市终于迎来了上半年的利好。今天，我们就来好好聊聊这个话题。

5月7日，高层开会了，央行直接宣布下调政策利率0.1个百分点。也就是说，7天逆回购利率从目前的1.5%调降至1.4%。预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，即LPR可能要从3.6%降到3.5%。同时，公积金贷款利率也要进行下调，5年期以上首套房利率由2.85%调降至2.6%。

一个月前，我就多次给大家强调LPR快要下调了。这次贷款利率的下调是综合性的判断，依据就是商业贷款利率已经和公积金贷款利率非常接近。如果LPR再下调，必然会触及公积金贷款利率的调整。再加上3月份的提振消费方案专项行动中也暗示过这一点，所以当时我就劝大家，想买房的，并且不着急现在买房的，先等一等这波利好再说。

其实，这次的政策是包含降准和降息两个部分。降低存款准备金率，意味着商业银行可以减少存放在央行的资金，从而有更多的贷款可以投放给市场，增加国内货币的供应量。而目前平均存款准备金率已经从最高的20.1%降至6.6%了。

说实在的，降准的空间已经不是很大。由于中小银行的存款准备金率在21年就下调至5%，连续多年没有更改，外界就猜测5%就是法定存款准备金的隐形下限。也就是说，今年大型银行的降准空间也就只剩1.5%左右了。

所以我预计，今年也许还会有1到2次下调的机会。当然，这个下限也并不是完全不可突破的。像欧洲和日本的银行，存款准备金多年来维持在1%左右。按照中国现在的经济形势，放水其实是必然的。

所以这一次的降准也在计划之中，虽然力度不算太大，但现在市场并不特别缺钱，缺的只是贷款的需求。所以这一次是精准投放给汽车金融公司、金融租赁公司，目的就是继续鼓励大家去买车、进行消费。

而前两个月，高层已经开始针对个人以及小微企业的贷款额度纷纷调高，所以预计接下来会推出一系列鼓励消费的政策。想进行大额消费的朋友，不妨再等等银行的跟进情况。

而比起降准，老白相信大家最关心的还是降息。但在老白看来，这次的降息只能说符合预期。因为从去年开始，我们就在不断释放降准降息的信号。然而，LPR连续6个月维持不变。大家等这个降息都等久了，直到现在才开始下调，并且下调的幅度也不大。所以，利好预期算是提前释放过来了。因此，现在的降息更像是一种态度的明确，而非超预期的措施。

然后就是存量房的房贷利率会不会继续下调呢？

答案就是肯定会下调，只是时间点不一样。公积金贷款利率要等到明年了，因为公积金贷款利率的房贷定价周期是一年一次。而商业贷款利率，也就是LPR，要看当初你选择的房贷调整周期了。

之前我就跟大家说过，房贷调整日尽量选择一个季度调整一次，最低也是半年一次，千万不要再选择一年一次了。因为接下来很长一段时间，我们都要维持低利息的时代，并且降息的空间还有很多。所以，尽量选择短周期调整，这样可以更快地享受到利率下行的优惠。

最后，咱们再来一起看看本次会议针对房地产的其他内容。有一句很有意思的表述：要加快出台与房地产发展新模式配套的融资制度。老白在这里就大胆地猜测一下，中国房地产市场很有可能从预售制转变成现房销售制。

原因是中国的预售制度本身就是学习的香港，但是香港几乎是没有烂尾楼的。原因是香港对于预售制度的监管是非常完善的，比如预付款要纳入第三方监管账户，资金随着工程进度而分期拨款。

而在中国的预售制度之下，很多预付款都已经被开发商挪走了，导致项目最终的停工烂尾。同时，据统计，目前中国商品房销售比例已经从10%提高到了30%以上，而高峰时期近九成的房子都是预售的。也就是说，之前解决的是有没有的问题，但现在的房地产市场已经进入了买方市场。很多城市的新房库存居高不下，再叠加大量的二手房爆盘，直接导致房地产供需关系发生了重大的变化。

现在中国要解决的是好不好的问题。也就是说，接下来不管是实行现房销售，或者是取消公摊，其实都只是一个表象。实质就是房地产由供不应求的状态，转变为供过于求的状态。

资本市场有些老话叫做“三根阳线改变你的信仰”。而资产价格形态的改变可以提升消费，促进物价温和的回升。换句话说，提振消费的关键还是得靠资产价格的上涨。有些人老是觉得房子跌到了白菜价，以及像马云这样的人物离开中国，大家的日子就能好过了。

殊不知，到时候你的生活就只剩下那几个砖头瓦块，以及花高价买来的各种商品了。而资本是把双刃剑，老白觉得健全的法治再配上自由的土壤，它就能造福社会。反之，它只会变成独裁者剥削民众的手段和筹码。此话与大家共勉。