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古北99

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最新消息：

古北99低密墅区准现房，将压轴加推2幢景观楼王，建面约135-154㎡精装大三房，预计1350万起，项目预计今年9月底交付。

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

值得一提，大家翘首以盼的容积率仅约0.86实景联排也蓄势待发，不同于市中心风貌，联排建面约300/419㎡，买3层享5层，1:1超高空间附赠，重新界定别墅生活格局；同时丰富国际配套，是有天有地的真别墅。

项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准

项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准

作为人气红盘，2月25日古北99二批次开盘，劲销近12亿，延续了去年首开火爆态势，实力演绎“拼手速”的人气。

项目二批次开盘现场图

「古北99」2号楼“景观王座”压轴加推，现场来访络绎不绝，售楼处人气如炙，建面约134-154㎡精装3房，预计5月取证开盘，售价预计9-12万/㎡，吸引一城关注。

现场实拍图

说实话，我很好奇大家青睐古北99的原因，现场“抓了”几个客户深聊了一下，分享三个案例：

①、A君 东安新村动迁客户

他的关系网在徐汇，诉求是离徐汇尽量近，宜居属性高一些，最好交房早，避免长期租房。

他对比下来古北99更合适：

②、B君 马赛花园的客户

夫妻俩就住在古北，他们对古北国际化配套、居住舒适度、环境高度认可，不希望离开古北生活圈。但现住小区房龄较老、户型为2房，停车难，物业跟不上，打算置换一套。

选择理由：

③、C君 海归金融人士

预算1500万左右，看过大量内环旁新房和二手房，在最近土拍刺激下，担心1500万级窗口期即将过去，想尽快入手。诉求是国际学校，孩子非体制内教育，上班及差旅方便。

青睐理由：

回顾三个案例，可浓缩为一句话”有些房子有钱一定能买到，但有的房子却要讲究机遇！“

这也是为何我今天再和大家强调古北99的原因，这个项目太特殊，叠加了多层机遇，一旦错过，“11”字头或再也买不到大古北新房，整个内环旁或也再难出现拥约1.2容积率墅区、准现房、大三房的项目。

何况，本次推出的还是压轴楼王，景观视野出众，后续不会再有小高层，加剧了入手紧迫性。

时代机遇：内环旁新房即将15-20万/㎡

大古北“11”字头，绝版价

当下内环旁拍出多个地王，徐汇滨江地王19万+/㎡；

长宁天山地块有希望冲击14万/㎡，大宁放风价约16万/㎡。

相比之下古北99均价“11”字头堪称绝版价。

古北是老牌富人区，已高度成熟，开发之初就以前瞻视野打造，板块宜居属性非常高。相比北新泾/天山一带，古北配套界面更出色；相比徐汇，古北一切都是成熟，无需等待规划兑现。

所以，大古北价格和价值我觉得严重错配了，相当于给置业者一个买房大红包，珍惜古北99最后一次楼王的机会。

若聚焦这些地块，古北99优势被进一步放大：

1、约20万方的1.2容积率低密墅区，错过难再有。

一方面据统计，2022年至今，上海中环内共拍地42块，其中只有一块容积率1.2及以下。

古北99约1.2的综合容积率在市中心极为臻稀，配约50米小高层栋距，带来更好的舒适度与开阔视野。同时，小区内联排进一步提升社区的圈层价值。

数据来自小胖看房手工统计

另一方面，古北99是市区难得低容积率大社区，总建面约20万方，有足够空间铺就景观，公共配套也更丰富。

2、难得还有“倒挂”的新盘。

当下拍出的高溢价地块彻底抹平了倒挂，而古北99作为市区少有的仍存在 “倒挂空间” 的项目，显得尤为珍贵。

一路之隔的古北中央公园挂牌约14万/㎡，古北二期15-20年房龄的小区挂牌价依旧稳定在12-13万/㎡，更别提还有顶豪古北壹号，挂牌25万+/㎡。

当然，古北租金也很高，客观反映了古北资产堪称硬通货，流动性佳。

坚挺租赁市场的背后，是大量想要进入古北的高净值家庭，旺盛的需求与长期断供形成了严重的供不应求，大古北已3年断供，古北99是区域3年来首个新房！而且周边土地开发殆尽，新房难有增量了。

信息来源贝壳，2025.4.9

时代机遇：实景准现房

当下中环内寥寥无几

古北99作为实景准现房，可遇不可求，预计今年9月交付。

特别于当下动迁客户，马上就能入住，还省下不菲的过渡期资金。

按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。

当然，于其它购房者，准现房品质肉眼可见，买得更安心。

比如，干挂石材立面实景呈现

公认比较上乘的立面是纯石材或纯铝板，但碍于成本，当下10万+楼盘鲜有能做到。

而古北99建筑立面采用天然黄金麻石材，端庄耐看上档次。

项目实景图

比如，公区一样卷，给予业主每一次归家的尊享礼遇

同级都在卷公区，古北99公区也十分硬核，宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

项目实景图

项目实景图

项目实景图

又比如，全龄共享架空层，将邻里及志趣的空间延伸至业主公共生活空间，有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动等将满足不同使用社交场景。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

甚至，你可以亲自感受某一楼层的景观视野，室内空间大小、户型格局也能更好感知，比大家买期房参观搭建的样板间确定性强太多。

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

时代机遇：超大商业地带+缦合服务

妥妥越级，同级项目难以赋予

如果你注重圈层体验，我敢断言，古北99是1500万级中的“塔尖”，妥妥越级存在，媲美5000万级顶豪享受，同级项目远达不到这样的标准。

1、超大商业地带，就问同级还有谁？

一方面，超大商业地带与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

项目实景图

另一方面，内部设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

与古北壹号约1.8万方会所的规模和服务规格相近。

内部配置效果图

链接12项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

2、缦合物业“冻龄”服务，让社区更历久弥新

服务是衡量高品质住宅的终极准则，优质物业服务可以让小区“冻龄”，穿越周期实现保值增值，在时间流淌中历久弥新。

古北99迭代升级古北的生活方式，同源世界奢华酒店基因，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容；并充分考虑当代高净值业主需求，提供日常居家服务、健康安全、资产托管等增值服务，如包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

时代机遇：建面约135-154㎡三房

紧俏大户型供应，居住更舒适

目前市面上的三房多为100-120㎡，各功能间局促，尤其北卧一般只能做书房，客厅很难摆下圆桌，大家庭聚一起吃饭都困难。

若面积上升到150㎡，很多项目又选择做四房，同样空间局促，为功能性牺牲了尺度感。

而古北99是当下难得的“舒适大三房”供应者，让每位家庭成员住得更舒适。

客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米；作为对比，如果做成4房，客厅开间普遍在4米，主卧面宽约3.5米。

标配中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯；南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。

值得一提，该户型餐厨空间可塑性很强，3房可成长“3+1”房，可用作工作间、琴房等，改善一步到位，比固定不变的4房更灵活。

建面约134-137㎡B2户型：

该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。

B2户型图并不能很好展示它的真实尺度感，建议现场参观更有感觉。

古北繁华与静谧交织

宜居氛围难再被超越

古北作为第一代国际社区，出道即巅峰，是上海人心中的“白月光”。

这样的机遇再难有，因为需要两大价值底盘支撑：

其一，大量世界籍公民，开放宜居的居住氛围！

据上海长宁2022年发布的数据，古北社区居住着来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区的约1.6万名境外及港澳台地区人士，占常住人口51%，形成了“小小联合国”

（来源上海长宁公众号）

第二，前瞻性统一规划开发，集萃丰富的国际生活配套！

商业上，古北路边随处可见日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食及咖啡店、饮品店、酒吧。

周边还有虹桥商圈，是上海TOP5商圈，拥有尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城、金虹桥商场等，离徐家汇恒隆、Oneitc也非常近。

同时，古北云集了十多所国际学校，比如上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、上海不列颠英国子女学校、上海长宁国际学校等，可满足区域内居民对孩子国际化的教育。

新虹桥花园、虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场、程十发美术馆、上海油画雕塑院等休闲文艺配套环伺，为古北居民提供更多彩的生活。

古北配套图

交通也十分便捷，古北99距离15号线姚虹路站步行约700米，距10号线宋园路步行约1.3公里，周边还规划25号线。

直线约2公里内，内环、中环、延安高架路纵横。

项目区位示意图

经过30余年沉淀的古北，配套质量经过时间检验，调性和气质更是难以复制。

最后再次预告：

古北99压轴楼王即将入市，这可能是买进大古北低密墅区最后机会，还是均价“11”字头的实景准现房。

另外，大家翘首以盼的容积率仅约0.86实景联排也即将入市，不同于市中心风貌，联排建面约300/419㎡，买3层享5层，1:1超高空间附赠，重新界定别墅生活格局；同时丰富国际配套，是有天有地的真别墅。

古北99

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