研究丨借名买房纠纷的法律认定要点

文 | 北京策略（广州）律师事务所 曹静珊律师

引言

法条是抽象的，案件是具体的。

对于读者而言，在各层级法律规范中，通过逻辑推理得出一个案件的答案，往往需要耗费心力。那么，是否能通过对个案的研究，实现高效、准确地提炼出具有参考价值的类案要点呢？

伴随房地产调控政策的动态调整，因种种动机而产生的“借名买房”现象层出不穷。借名买房涉及的政策背景、法律关系、利益诉求、主体关系等都较为复杂，本文结合笔者经办“借名买房”案件的诉讼思路，梳理该类纠纷的法律认定要点。

一

案件背景

二十世纪七十年代，姐姐张某出资在某市购买了一栋房屋，为兼顾家人来城市务工、便于办理暂住证，故以弟弟的名义办理了购买、落户等相关手续。姐姐张某与其弟、妹均居住在案涉房屋内。

后因张某外嫁至澳门，故委托妹妹代为管理并对外收取租金。现张某对案涉房屋主张相关权利。

本文将以张某的视角，从“借名人”的角度审视维权过程中的法律痛点、难点。

二

案件难点及分析

（一）案由及诉请的选择

案由及诉请的选择，不但代表了诉讼的程序开端，也关乎判项的实体落地。

“借名买房纠纷”本身并不是案由名称，只是“实际购房人（借名人）借他人之名（出名人）进行对外办理房屋购买、过户手续”类案件的事实概括。实践中，该类案件的案由呈现多样化特征，并没有得到统一，常出现的有“所有权确认纠纷”“合同纠纷”“房屋买卖合同纠纷”“委托合同纠纷”等等，对其造成影响的有两点：①诉讼提请人的身份；②诉请的具体内容。

关于诉请，主要分为三个类型：

①请求确认房屋为借名人所有（确权判决）；

②请求出名人协助办理房屋过户，房屋过户至借名人名下（给付判决）；

③请求确认房屋为借名人所有，并请求出名人协助办理房屋过户。

那么对于作为借名人的当事人而言，因为诉请③所主张的内容最为丰富（又可以确认，又可以给付），可不可以直接“盲选”诉请③作为主张依据呢？若如此，又可能面临怎样的判决结果呢？（详见图1）

回归本案，姐姐张某最终选择以“所有权确认纠纷”为案由，对案涉房屋开展确权之诉。其考虑理由有三：

①该市有严格的房屋限购政策，如一并主张协助房屋过户，很可能会被法院驳回该诉请；

②基于姐弟关系的考量，加之姐姐已在澳门落户，不想将家庭关系搞得过僵；

③如果能够确权，后续可以通过其他救济方式办理过户（若购房政策允许）。

（二）借名行为及其效力认定

如何确认存在借名行为？有利的是，如双方对借名一事进行过书面约定（不论约定的有效性与否），一般能够被认定为存在借名事实；不利的是，借名买房的行为本身就对双方的信任度提出了很高的要求（双方往往亲友关系），所以双方往往不存在书面约定。

以本案为例，当事人双方是姐弟关系，且动机是方便落户务工，鉴于上世纪七十年代合同意识薄弱的社会背景，要求当事人签订书面协议显然脱离实际。

那是不是意味着，只要没有书面约定就无法确认存在借名事实呢？考虑到借名买房情况的普遍性、对借名人利益的倾向保护，针对这种情况，实践中常以“综合审查”为原则进行实质判断。

什么是综合审查原则（详见图2）？其内容包括但不限于：

①审查借名买房的真实原因；

②审查购房款支付及贷款偿还情况；

③审查房屋的占有使用情况；

④审查房屋权属证书保管情况。

其中对“借名买房真实原因”的审查，会对借名约定有效性造成影响（详见图3）。

就本案而言，借名动机并无违背公序良俗，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，法官基于此点考量，对借名行为的有效性予以了肯定。

（三）真实意思表示的明确

本案中的借名动机较为清晰，但相较于“借朋友或其他无亲缘关系的第三方之名购房”的做法，本案更多了一层“近亲关系的面纱”，这一层“面纱”的客观存在，直接影响的是“真实意思表示的确认”。

就本案而言，法官在会见面谈时，重点谈到：“本案涉及到家庭成员，又是传统家庭中产生的姐弟间纠纷，如何确认张某出资，将房子记名在弟弟名下这个行为的真实意思表示，才是本案的关键。简言之，借名买房行为是姐姐对房子份额的出让、对弟弟家庭的扶持？还是单纯的借名行为？”

“意思表示”属于主观判断的范畴，只能通过客观证据予以反推印证。在直接证据（如内部书面协议）缺失的情况下，需要重点收集“在出资买房后，借名人（姐姐）仍对案涉房屋实际占有、使用、收益”类证据，在这一类证据中，又需要特别留意“公权力机关盖章确认”类材料，以此来补强证明力。

本案正是通过律师前往案涉房屋所在街道办事处、网格管理中心等单位部门调取证据，从因行政区划变更而分立的多个档案室中找到一份五十年前的《房屋管理站收费登记证》，载明了出租人是张某，找到了“公权力机关盖章确认”的核心证据，最终实现了房屋确权的胜诉效果。

三

结语

借名买房纠纷的审查难点集中体现在案由选择、借名行为效力认定及真实意思表示的证明上。本案通过综合审查购房动机、出资情况、房屋实际控制等要素，结合公权力机关的历史档案补强证据，最终实现确权胜诉。这一案例启示我们，在缺乏书面协议时，借名人应注重收集客观证据链，如购房款支付记录、房屋长期占有使用证明等，以强化事实主张。

律师介绍

/曹静珊/

北京策略（广州）律师事务所

曹静珊律师专注于 民商事争议解决，擅长领域包括各类复杂疑难民商事合同纠纷、公司股权纠纷等。对案件具有较强的钻研能力及逻辑分析能力，擅长通过图表可视化方式进行证据梳理及证据分析。注重经验总结，坚持法学理论与法律实务的有效结合。

特别声明：以上内容仅代表作者本人观点，不代表北京策略律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。如需转载或引用文章内容，请于公众号后台联系授权，并于转载时注明出处。如有意向就相关议题进一步交流探讨，欢迎与本所联系！