不开盲盒，确定性拉满！这个红盘领先全场

五一黄金周，市场躁动，最近一直在一线回复网友的咨询，一个普遍的感受是：

不确定性太多，买家非常焦虑。

原因，有几方面：

1）户型迭代太快，会不会被背刺，所谓的“零飘窗”，把空间弄得凹凹凸凸，真的实用吗？

2）学位的不确定性，承诺引进名校，但最后变挂牌村小的例子比比皆是。而且，如果不是九年一贯制，后续小升初分流，也有机会派到差校。

3)现在买房，既要看市场，看关税金融，看土地供应，看片区规划，还要看户型产品等，但99%的人，根本不懂这么多，也没精力一一排雷，信息差太大。

这就导致，很多人决策买房的时候，难免会被楼盘的片面价值所打动，忘记周全考量，从而冲动入手。

所以，许多在中心区买过房子的人，最后都是含泪买下一个血与泪的教训，销售承诺的配套迟迟无法兑现，或者出现巨大变形。

其实，很多事情看上去很复杂，但本质很简单，甚至几个字足够了。

这个时候，你只要把握一个原则，那就是确定性。

什么是确定性？就是眼见为实的东西，可以触摸的配套，可以看得到的产品。

而不是一张规划蓝图走天下，因为时间成本太高，中途变化太多。

尤其是当下，很多人都说市场不好，但有的项目凭借学铁商确定性+产品的升级，依然能卖好。

比如说25年的白云，新房网签一直是中心五区第一，购买力持续释放。

在这当中，21-25年白云区新房成交量+成交面积的TOP1，更长期被一个楼盘霸屏——品实·云湖花城。

而在继承这一霸榜实力的基础上，近期，全新的云湖·学府里又正式亮相，我们了解到，来现场看房、咨询的人还是很多。

我们也去现场走了一趟，分享一点感受。

九年一贯制广附学校，就在社区里

现场给我的最大感受是，生活的切实可见感。

印象最深刻的地方，是学校。

云湖学府里的学校，直接开在社区里边，一侧是石门第一实验幼儿园，另一侧是白云广附云湖实验学校，是九年一贯制学校。

幼儿园和住宅区就是一墙之隔，白云广附云湖实验学校在住宅区前几十米，我终于看到传说中的“出了家门，就是校门”。

| 项目实拍图

这也相当于，12年教育都在家门口，安心和省心看得见。

孩子上下学不用走出外部马路、不用等红绿灯，既节省家长接送时间，又保护孩子安全，每天还能多睡一小时。

甚至能在自家阳台，看到小孩在上课，听到他们的欢声笑语，“目送式上学”照进现实：

| 项目实拍图

更重要的是，跟很多新挂牌的名校相比，学校的确定性已经100%夯实。

我了解到，白云广附云湖实验学校已经开学两年，教学团队、教学模式都已稳定，按照原金广附模式。

| 项目实拍图

校长就是白云广附教育集团总校长殷小毛，采用广附「三位一体」管理体系，即同教材、同教研、同考试。

白云广附教育集团的核心校金广附实力不用多说，连续六年中考均分全市第一，去年广州中考状元都出自这里。

而广附系，更是广州教育界最大的黑马，短短几年间，升学成绩飙升到全市TOP3。

在这样的体系内，白云广附云湖实验学校既形成强势的加工能力，又有自身的教育特色。

现行的特色课程，就包括国防教育、信息学、数学实验、扁带运动、AI教育等。

去年学校更被评为“人工智能实验学校”，与网易有道合作，开展信息学竞赛辅导、引入网易有道智慧体育“阳光跑”系统等，培养创新人才。

另一方面，白云广附云湖实验学校，入学和升学政策也都趋于稳定。

我看了今年新鲜出炉的招生政策，小学只向云湖学府里和附近的一个楼盘招生，一共开5个班。

中学只面向白云广附云湖实验学校小学部招生，一共6个班，也就是直升，没有摇号，也没有分流。

这意味着，云湖学府里的书包，有三重优势：

学位数量充足，生源质量纯粹，小升初直接对口直升。

要知道，海珠荔湾越秀的小升初早就没有直升了，哪怕是天河区，到2026年也不能确保直升，参与公校摇号么？往年中签率仅为1：7.5。

相对来说，云湖学府里因为位于白云，孩子升学压力要轻松得多。

乃至到未来考高中，这里依然有多重buff。

一来，白云区属高中招生名额本身就比较多，对普娃来说很友好。

二来，身处广附系九年一贯制学校，相当于“嫡系”子弟兵，广附高中部的录取成功率更高，能给牛娃更多机会。

参考往年中考自招数据，广附子弟兵占比高达47.5%，远高于集团外学校。

| 项目实拍图

也可以这么概括，云湖学府里，提前送了一张幼儿园-小学-初中-高中一条龙式入场券。

一座超级“现城”，自带18万方超级园林

优质教育，明显成为了留人的利器。

我在小区里，到处都能看到溜娃的家庭，社区整体的入住率也很高。

| 项目实拍图

扒了一下数据，整个大城已经有2400多户收楼，是白云湖板块交付量最高的项目。

人气的聚集，明显又带动了周边的配套发展，兑现度、完整度超过了广州很多大城。

社区自带云湖汇商业街，钱大妈、美宜佳、教培机构、星视力眼镜、快餐店等都开了，很多业主就在楼下买菜、吃饭。

| 项目实拍图

社区旁边就是8号线亭岗站，沿地铁一圈，又能看到商业街+科技园区集群。

包括肯德基、工商银行、口腔医院、大参林药房、瑜伽馆、库迪咖啡等，业态非常丰富。

走进里边，还有石门街政务服务中心、党群服务中心、街道办事处、社区卫生服务中心等12大行政服务配套，业主在家门口就能完成办事服务，日常看病也能解决。

项目还自带一个现成的18万平大园林，找遍中心六区的在售新盘，都很难有第二个。

今年的市场，虽然新产品多，但共性的bug不少，体量小，噪音大，园林非常受限，社区体验难免逼仄。

如果想找到高均衡性、又有大园林的项目，主流价格得去到千万级。

而云湖学府里，门槛比他们低，但园林体验却在他们之上：

18万方占地，人均园林面积高达14平，无论对比总体量，还是人均享受绿地，都要超过很多改善盘乃至豪宅盘。

所以，现场给人的感受，非常大气，整体完全没有分割，几条绿轴铺成景观中轴，就像在逛公园：

| 项目实拍图

各种层次的绿树、大草坪、遮荫廊架、多个儿童乐园等，都非常成熟。

我看到了孩子们在草坪里玩耍，在儿童乐园里欢快追逐，这种自由度，是小园林没有办法给到的。

| 项目实拍图

再有，园林配置，也直接对齐城市级公园的规格：

长达5公里的跑道、篮球场、羽毛球场、网球场、800平泳池...全部都在楼下。

| 项目实拍图

要知道，大型公园跑道，才做到1公里以上，云湖学府里直接做到5公里，跑4个圈就是半程马拉松了。

4个篮球场、4个羽毛球场、4个网球场，无论你想做什么运动都不用排队，约上朋友，即时开打。

更重要的是，这样的大园林，也为产品创造更多可发挥空间。

全盘都是行列式排布，中间拉出80米超宽楼距，整体容积率仅为2.34，每一户都是下图这种南北无遮挡双面花园景观。

| 项目实拍图

某程度上，当下的云湖学府里，已经相当于一个区域性生活服务中心，教育、商业、产业、市政、医疗、休闲等配套全部都是养成系。

本质上说，项目已经完成了建城-引入资源-导入人气-运营盘活资源的正向循环，建成一座78万平学铁商全齐的“超级现城”。

| 项目示意图

这种“确定性”，其实才是最不能作弊的价值，时间和人气的沉淀缺一不可。

户型和交标迭代升级，实用性超强

我们最后看的是板房，现场开放了云湖学府里三个户型，建面约72平3房、88平3+1房，以及119平五房。

总的来说，这次的产品相对于往期来说，有两个升级，一是户型设计，另一个是交标。

户型方面，有着超越新规的实用性，户内实际可利用尺度更大。

比如约119平五房，同等建面下，新规产品也就是四房，但是云湖学府里却迭代出真5房。

5个房间，特意做了升级设计，增加了卧室尺度，次卧也都能放下1.5米双人床，加上床头柜、衣柜。

所以，哪怕是三代同堂，再加上二胎，这里也完全够用，让大家庭直接一步到位，不用再折腾置换。

| 项目实拍图

同时，公区设计也同步升级，对格局设计、赠送尺度等都进行了优化。

客厅拉到了约6.7米宽，加上横厅格局，相当于零过道，观感显得非常宽敞，又能充分利用空间。

所以，哪怕是一家六口，也可以在同一空间里玩乐，共享天伦之乐。

阳台对标新规配置，赠送花池拓展面积，使进深从常规的1.6米增加到约1.8米，加上约6.4米面宽，可用面积达约12平，相当于一个大卧室。

这样一个空间，可以开辟出老人的花房，摆上桌椅，又是年轻人的喝茶区，另一半还可以作为家政区，定制超长家政柜和洗烘套装。

| 项目实拍图

全屋更做到南北对流，南向四开间，每一个角落都通透明亮，让每位家人都能享受阳光与清风。

还有约88平3+1房，升级为四个房间的配置，不输新规产品，更为家庭成长预留了空间。

三口之家，父母住主卧，将次卧给小孩，另外两间房可做客房、书房；

到了二胎阶段，把客房重新装修成儿童房，多功能房又可作为兴趣房。

尤其是主卧，对实用性和舒适性进行改善提升。

进门处自带3平衣帽间，可放下1.9米长的大衣柜，终于不用抠飘窗面积了。

而且，单单是休息区空间就达约9平，可放下1.8米宽kingsize大床，还能同时放下双床头柜、双边下床。

| 项目实拍图

还有72平三房，每个房间方正实用，均衡性很高，都能放下双人房，不显得逼仄。

客餐厨和阳台连成一线，打开了空间感。

关键的是，这个户型在景观上进行了升级，72平小户型也是直接对望中轴园林。

要知道，很多数项目的做法，都会把这类小户型放在小区边角位，或正对马路，把好位置留给大户型。

另一个，交标上，云湖学府里针对性升级了可冷暖调频的风管机、智能马桶等。

当下的市场，很多项目把新规当作噱头，交标却草草带过，采用便宜的物料，目的是压缩成本。

而云湖学府里，考虑的是客户真实的生活需求：

可冷暖调频的风管机相当于中央空调，精准调温避免忽冷忽热，夏天是冷气，冬天是暖气，广州冬天再干冷，也能呵护老人孩子。

智能马桶更解放全家双手，又随时保持干净，提升居住体验感。

| 项目实拍图

最重要的是，这一切全都是实实在在的，看得到、摸得着、用得上。

2400户业主的入住就是最直接的证明，在这座大城里，随处可见他们的欢声笑语，和生活本应该有的松弛感。

| 项目实拍图

云湖学府里的上线，就像是这疯狂内卷的市场中的一股清流。

没有那么多华而不实的大饼，有的是最落地的生活：

九年一贯制白云广附云湖实验学校、全维度生活配套、低密度的18万方大园林，超越新规实用度的好产品，以及超高性价比。

能做到这种基本面、这种确定性，放眼今年的中心六区还是没有替代品。

其实，越是内卷的市场，越会放大后续兑现的不确定性，这是一个现实的成本问题，大家看房时一定要考虑清楚。

像云湖学府里这类项目，不会缺热度，因为买家会越来越重视确定性，和真正舒适的居住体验。

目前，项目还将推出一系列优惠，包括一口价房源、家电大礼包等，诚意给够，就等五一正式开抢。

好了，想去现场看房、或了解更多消息的朋友，赶紧加上拆神助手。