干货！最新全市房价涨幅与跌幅最大小区名录（主城四区）

大家好，我是苏北哥！今天是4月14日，农历三月十七日，眼看南京“银四”楼市即将开启下半月。

01.

近期，南京二手挂牌价格天天喊涨！真实情况到底如何？各区挂牌价格与真实成交价差额数据来了!

大家有没有感觉，自从金三以来，南京房价好像就“没跌过”，当然了这个房价没跌只是打引号的。尤其是宁七条XZ发布以后，不少购房人原以为，2年内限售房源大量解套，市场会出现海量房源间的踩踏、积压，从而出现房价下跌。可是这种情况在现实中似乎都没有出现。

一批新挂牌的2年内房源甚至比板块内二手房挂牌均价还要高出15-20%左右。比如河西大街的越秀和樾府，最高挂盘单价已经达到7.5万+/㎡。

而与越秀和樾府一墙之隔的河西中豪宅保利云际，目前挂牌价格仅在4.5万+/㎡

大校场刚刚交房，2年内限售的南钢三金睿境首套二手房挂牌价就高达5.5万+/㎡

而2年以上且已经实现二手房成交的大校场云澜尚府，目前二手房挂牌价格也只在4.3-5万/㎡之间

前段时间文章，北哥已经解释过！之所以2年内二手房挂牌价格偏高，主要是因为增值税没有取消，挂牌价格当中包含了增值税成本。但随着时间的推移，限售解除ZC的效果发酵，似乎很多业主已经不再“在乎增值税”成本，2年内房源成交价格也开始回归市场现实。

比如雨核的华润置地云上润府，109㎡的小三房，380万成交，折合成交单价仅3.48万/㎡左右，如果去掉5.3%的增值税成本，那么这套房源真实成交单价只有3.3万/㎡左右。

再比如上周刚刚成交的江核花语天境首套二手房142.74㎡，4房2厅2卫。最终成交总价320万，折合成交单价仅2.2万/㎡，如果去掉税费成本。花语天境首套二手房实际成交单价只有2.02万/㎡左右。

所以从这个市场现实来看，南京楼市目前明显有两个房价系统，一个房价系统是挂牌价格，而另一个房价系统就是真实的成交价格，下面我们就看来看下过去一个月，各区挂牌价格与真实成交价格之间差距到底多少？

分析各区房价数据之前，我们先来看下3月南京的宏观数据，根据多家机构数据报告，3月份南京二手房全市成交均价涨了！达到了29281元/㎡，环比上涨2.62%，排名升至全国第8位。

相比房价的小幅上涨，3月南京二手房成交量却是实打实的出现了大涨，全市成交量达到了9344套（含溧水、高淳），环比大涨73%，同比也出现9.1%的上涨，目前为2025年开年以来最高峰。

而根据统计口径的不同，南京克而瑞统计3月全市二手房成交面积达到84万㎡，环比大涨56%，同比涨幅为12%。

无论从哪一种数据来看，都可证实3月份南京二手房成行情旺盛，成交惊人！

我们再来看各区挂牌价格！（主城四区）

3月份南京二手房挂牌均价，鼓楼区为43707元/㎡，为全市最高，环比2月下降4.71%

建邺区二手房挂牌单价为40663元/㎡，排在全市第二，环比2月份下降3.04%

秦淮区二手房挂牌单价为35143元/㎡，排在全市第三，环比2月份上涨0.14%

玄武区二手房挂牌单价为34680元/㎡，排在全市第四，环比2月份下跌4.33%

所以主城四区3月份，鼓楼、玄武两区二手房挂牌价格跌幅最大，秦淮是全市四区之中唯一二手房挂牌价格上涨的区域。

我们再来看各区成交价格！（主城四区）

数据已经一目了然，主城四区3月份二手房成交均价为建邺区最高，达到了3.28万/㎡，但相比3月挂牌均价，有0.78万/㎡的差距空间。同时建邺区的二手房成交均价相比2月份有2.83%的跌幅。

鼓楼区3月份二手房成交均价为3.24万/㎡，相比3月份挂牌均价有1.13万/㎡的差距空间，同时鼓楼区的二手房成交均价降幅最大，环比2月份有了6.63%的降幅。

秦淮区3月份二手房成交均价为2.6万/㎡，相比3月份本区挂牌均价有0.91万/㎡的差距空间，同时秦淮区二手房成交均价时隔2个月首次出现了环比下跌，跌幅1.89%

玄武区3月份二手房成交均价2.62万/㎡，相比3月份本区挂牌均价0.84万/㎡的差距空间，同时玄武区也是3月主城四区境内成交均价唯一出现上涨的区域，涨幅3.15%

相比起来，建邺区3月份挂牌均价与成交均价差距最小，所以建邺的二手房价格最为坚挺。反之鼓楼3月份挂牌均价与成交均价差距最大，所以鼓楼的二手房价格水分最大。

02.

建邺二手房成交均价全市最高！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

3月份整个建邺的二手房成交价格可以用一个“稳”字来形容，全区成交均价出现上涨的小区共9家，且全部位于河西南与河西中两大板块。而大河西的房价可谓是整个建邺的中流砥柱！

河西中奥东科技城的万科光明城市3月份表现最为突出，成交均价上涨至4.33万/㎡，环比涨幅达到3.59%。

万科光明城市东西两苑3月份房源成交单价都有上涨，其中东苑均价目前已经达到42067元/㎡，具体房源成交价格均在4.2万/㎡以上。

而2月份该小区房价还在4.1万+/㎡徘徊。

万科光明城市西苑3月份成交价格涨幅更是明显，一套125㎡3房成交单价已经达到4.5万+/㎡，而2月份同小区房源成交单价最低曾低至3.59万/㎡，上下涨幅将近1万/㎡。

河西中的金隅紫京府房价上涨也十分明显，3月份不仅均价窜上5万+/㎡，同时一套140㎡的4房大平层成交单价也达到了5.2万+/㎡，且还是低楼层房源，而2月份该小区成交均价均在4字头徘徊。

金隅紫京府3月份5.2万+/㎡成交单价，是继今年1月份以来，再创新高。

河西南的正荣润峯和海珀星晖，3月份房源成交价格涨幅也十分明显。

其中正荣润峯3月份房源成交单价均在4万+/㎡，且最高单价已经突破了4.3万/㎡，为今年以来最高

海珀星晖一期3月份房源成交单价达到了40305元/㎡，而同小区2月份房源成交单价才3.8万/㎡

3月份建邺河西的房价均比较稳定，很多小区成交单价与上月保持持平，比如河西中的中海塞纳丽舍、河西南的招商雍和府和朗诗熙华府，当月小区成交均价均没有变化。

3月份成交单价降幅较大的小区主要是3家，河西北的苏宁睿城、万达西地和河西南的鲁能公馆。

其中苏宁睿城3月份成交均价从5.02万/㎡跌至4.7万/㎡，跌幅达到6.37%，房价降幅全区最大。

万达西地3月份房价降幅也很明显，不仅小区成交均价降幅达到5.05%，而且小区一期一套117㎡3房成交单价仅32042元/㎡，而2月份同小区房源成交单价还在4万+/㎡，短短一月降幅在8000元/㎡左右

河西南鲁能公馆3月份房源成交单价均在3.6万/㎡，2月份同小区房源成交单价均在3.7-3.95万/㎡区间。

03.

鼓楼二手房成交均价全市第二！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

可能很多人还不知道，今年3月份鼓楼房价涨幅最高的小区并非顶级学区房，而是总价偏低的主城老破小，比如鼓楼三牌楼的回龙桥小区，3月份小区房价相比之前，涨幅达到了惊人的71.8%。

回龙桥小区3月份69.62㎡的小3房成交单价达到了2.32万元/㎡

对比回龙桥小区成交价格，前一次成交发生在2024年12月份，当时一套39.17㎡的单室套，成交单价仅1.35万/㎡

等于3个月左右时间，回龙桥小区房价涨了近1万/㎡。

鼓楼凤凰西街186号小区，3月份最新房源成交单价达到2.81万/㎡，涨幅达到37.7%

而上一次该小区成交房源发生在去年12月份，房源成交单价为20439元/㎡。

3个月时间，凤凰西街186号小区涨价近8000元/㎡

许府巷的紫竹林21号小区，3月份房源成交单价达到2.32万/㎡

同样上一次紫竹林21号小区房源成交发生在去年12月份，当时成交单价只有1.7万/㎡

等于是3个月时间，紫竹林21小区房价上涨了6000元/㎡左右。

可以看的出来，3月份鼓楼房价上涨明显的小区大多是200万总价不到的主城老破小，这些小区由于低总价优势，今年成交价格已经和去年相比，不可同日而语！

3月份房价跌幅最大的大致是以上这几个小区。

力学+29中双学区房小区山阴路，出现了意外下跌，3月份该小区一套71.76㎡小三房，成交单价仅4.48万/㎡创新低。

山阴路市场高峰时，妥妥的房价10万+/㎡小区。

如今房价只有4万多/㎡，足见鼓楼顶级学区房也不是常胜将军，一些顶级学区价格在不断回归现实。而在今年2月份山阴路房源成交单价还在5万+/㎡，最高达到了6.7万/㎡。

湖南路板块的傅佐路小区，3月份最新房源成交单价仅1.8万/㎡

而该小区去年12月份成交房源单价还在2.44万/㎡

水佐岗的三步两桥小区，3月份房源成交单价仅为2万/㎡

而今年1月份该小区房源成交单价还在2.4-2.5万/㎡，房价下跌明显

04.

秦淮二手房成交均价全市第三！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

3月秦淮房价上涨的小区主要集中在3大板块，第一就是城东月牙湖。

月牙湖的将军塘小区，3月份成交均价涨至1.7万/㎡，相比2月份1.23万/㎡的成交均价，上涨4700元/㎡，涨幅达到38.2%

具体房源房源，该小区3月最新成交房源，一套107㎡3房，成交单价达到1.71万/㎡，创去年下半年以来新高。

同小区2月份一套65㎡2房高楼层房源，成交单价也才12302元/㎡

同为月牙湖板块的天地花园东区，3月成交均价达到2.32万/㎡，环比2月份涨幅达到36%，该小区3月份一套62.92㎡2房成交单价为23204元/㎡

而此前一次成交房源发生在去年12月份，当时成交单价仅17010元/㎡

第二是大校场板块。

大校场洪家园的霞光里小区，3月份两套房源成交单价均超过2万/㎡，最高达到2.2万+/㎡

而上一次霞光里小区成交房源发生在去年11月份，当时房源成交单价仅1.54万/㎡，算起来最大涨幅达到近7000元/㎡

涨幅高达40%

大校场的明都雅苑，3月份最新房源成交单价达到30419元/㎡

去年，明都雅苑房源成交单价仅为2.38万/㎡

涨幅达到30%

与此同时，大校场标杆次新房保利堂悦，3月份小区成交均价也有4.79%的涨幅。

第三就是新街口，金銮巷小区、明瓦廊小区和南台巷西3个小区房价均出现上涨，且涨幅均在20%以上。涨幅最大的金銮巷小区，3月份两套房源成交单价均在3.4万/㎡以上。

去年12月份金銮巷小区，成交单价2.8万/㎡

3月份秦淮，朝天宫板块的罗廊巷小区房价降幅最大，64㎡小2房，成交总价仅90万，折合单价1.39万/㎡

去年11月份同小区房源成交单价为2.6万/㎡，降幅几乎达到50%。

新街口的三茅宫小区，3月份一套43㎡单室套房源，成交单价仅1.4万/㎡，创该小区房价历史新低。

去年12月份该小区房源成交单价还在2.36万/㎡，降幅甚至高达9000元/㎡

月牙湖的标杆小区梅花山庄丽景苑，3月份房源成交单价仅1.7万/㎡

去年12月份该小区房价为2.19万/㎡

05.

玄武二手房成交均价全市第四！哪些小区房价涨得最高？哪些小区房价跌的最狠？

3月份玄武的二手房价格上涨的小区数量虽然不多，但是质量都很高，其中北京东路的演武新村成交均价上涨幅度高达67%，十分惊人。

3月份演武新村一套67㎡小三房，成交单价达到29941元/㎡。创1年来该小区房价新高

而该小区上一次成交案例发生在去年12月份，同户型房源成交单价仅1.78万/㎡

相比起来，今年演武新村房价上涨了1.3万+/㎡。

城东孝陵卫板块的铁匠营小区，3月份房价单价涨幅也达到54%，涨幅位居全区第二。

3月铁匠营小区，一套49.05㎡小两房成交单价达到3.4万+/㎡

而上次铁匠营小区成交房源单价为2.19万元/㎡

等于三个月时间，铁匠营小区成交单价上涨1.2万/㎡

珠江路丹凤街板块的鱼市街小区3月份房价涨幅达到全区第三，涨幅达40%

3月一套73㎡3房成交单价达到3.5万+/㎡

而去年同小区46㎡2房成交单价为2.5万/㎡，等于3-4个月时间鱼市街小区房价涨幅达到1万/㎡。

玄武3月份房价出现跌幅的小区也不是很多，但跌幅是真的大。

其中珠江路板块的大纱帽巷40号小区，3月份房源成交单价28495元/㎡

而就在今年1月份大纱帽巷40号一套55.29㎡2房，成交单价高达8.3万+/㎡，创造了该小区历史最高价，对比1月份，如今大纱帽巷40号小区房价降幅达到196%

补充一句，大纱帽巷40号小区是南师附小珠江路校区学区房。

同样情况还发生在丹凤街板块的尖角营小区，3月份该小区2套成交房源单价均在1字头。

而去年12月份该小区55㎡低楼层房源成交单价曾高达4.9万+/㎡

相比之下，尖角营小区的房价环比跌幅达到惊人的188%。

孝陵卫板块的农科院住宅小区，3月份成交单价在2.4-2.5万/㎡

而去年10月份，农科院住宅小区成交单价达到3.67万/㎡

相比而言跌幅达到1万/㎡以上。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。