北京办公楼市场需求小幅回升；长租公寓持续吸引国内外资本布局

仲量联行2025年第一季度北京房地产市场回顾

北京，2025年4月10日——“2025年一季度，全国性‘积极财政政策’与‘适度宽松’货币政策的协同推进，为北京商业地产市场注入强劲动能。在办公楼市场，来自现有租户的升级与搬迁需求驱动市场活跃度，科技互联网行业内的热门细分赛道积极扩张。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“政策组合拳的精准发力将逐步改善市场流动性，同时也将有效激活市场内生动力。”

受租金优化调整策略的影响，2025年第一季度办公楼市场需求略有回升。在投资市场，长租公寓的投资机会持续受到境内外投资机构的广泛关注。尽管零售地产市场的租金目前面临压力，但由于新供应量的缩减，全市空置率保持稳定。工业物流市场上，虽然租金呈现下滑趋势，但市场成交量环比上季度已有所提升。鉴于当前市场状况，部分未来供应项目选择分批推入市场。高端住宅市场需求有所回暖，与2024年同期相比，成交量显著增长。

甲级办公楼

办公楼 2025年第一季度

空置率 12.4%

新增供应 0平方米

租金变化 环比下降4.7%

全市整体租金持续下滑，租赁活跃度得以维持。全市总体需求略有回升，反映出租金的持续下调对市场成交量带来的有效刺激。当前甲级办公楼市场的租赁需求主要来源于现有租户的升级与搬迁，新增需求仍较为有限。2025年第一季度，科技互联网行业的租赁表现相对活跃，租赁需求主要来自互联网大厂的人工智能板块，以及中关村和奥林匹克区域的部分游戏公司，此类企业对大面积的新租与扩租需求相对旺盛。此外，以中小型内资律所为主的专业服务业租户在近几个季度贡献了持续稳定的去化量。

市场空置率小幅下降至12.4% 。近期入市的国家金融信息大厦项目在第一季度去化了可观空置面积，需求主要来自于业主关联企业。在第一季度，甲级办公楼整体空置率环比下降0.2个百分点至12.4%。全市范围内的新租和搬迁去化与现有租户持续的缩租、退租面积相抵消，对空置面积产生的整体去化效果有限。

季度租金再次录得降幅。全市平均租金延续了前几个季度的下降趋势，环比下降4.7%，同比下降16.1%。各子市场持续处于租金调整期，其中金融街、望京等子市场降幅较为明显。租金折扣是当前租户做出租赁决策时的主要考量因素。在优化租金策略的同时，业主在提供附加服务等方面也展开激烈竞争。除了现有的共享会议室、健身房等服务，预计业主将在其他方面探索更多可能性。“全市平均租金连续多个季度大幅下调，预计2025年租金仍将下降14.8%。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“至2025年底，甲级办公楼市场平均净有效租金将降至214元/平方米/月，低租金环境将为租户在满足降本需求的基础上提供一系列优质办公面积选择。“

投资

自用买家的需求持续旺盛。2025年一季度，光线传媒正式宣布，将斥资12.2亿元，购入位于北四环的奥林NEO独栋办公楼，以满足其办公需求。值得一提的是，奥林NEO此前为家和超市所在地，自2022年被翰同资本收购后，便经历了全方位的改造与升级。

北京长租公寓市场持续展现出强大的吸引力，国内外资本积极布局。自如与景顺房地产成立的持有型公寓资管平台于近日在石景山区投资了其首个项目。该项目的总投资额约12亿元，原为中海地产所持有的商办配套项目。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“头部住房租赁企业与国际知名投资机构的合作，无疑为市场注入了崭新的活力。此次交易不仅彰显了外资机构对中国住房租赁市场发展潜力的长期看好，也将引导更多元化资本对中国市场的关注与布局。”

优质零售地产

零售地产 2025年第一季度

空置率 5.6%

新增供应 0平方米

租金变化 环比下降2.0%

备注：优质零售地产指市区市场。

消费者信心不足影响零售市场表现。根据北京市统计局公布的数据显示，消费信心指数从2024年下半年开始下滑，尚未恢复至高位。受此影响，个别零售地产项目出现掉铺情况，同时品牌扩张心态趋于审慎。但更具性价比的餐饮品牌及提供情绪价值“二次元”主题业态在疲软的市场环境中展现出较强韧性。在2025年第一季度北京零售地产市场中，这两大业态新增门店面积占全市新开业总量的43.1%，成为回填空铺的重要需求来源。

新增供应放缓，空置率处于稳定区间。第一季度全市仅5万平方米新增供应于郊区市场入市，市区市场无新项目。显著放缓的供应节奏为存量去化创造有利条件，同时多数业主灵活采用下调租金、定制化商务条件等组合策略对保障项目出租率起到了显著作用，市区市场空置率环比仅微升0.4个百分点至5.6%，整体维持在健康稳定区间。

业主采取积极应对措施，全市租金处于下行通道。面对需求端走弱态势，业主普遍采取降价续租、短租调铺、延长装免期等灵活的租赁策略以稳定去化，带动一季度市区市场有效租金环比下降2.0%的调整幅度。“在2025年‘两会’期间宣布的一揽子刺激政策，预计将同步促进消费和推动租赁需求稳步复苏。但考虑到政策传导存在时滞，业主仍需持续优化租赁策略以吸引租户。预计全年租金将维持下降趋势，核心商圈租金同比降幅或达7%。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

工业物流地产

物流地产 2025年第一季度

空置率 25.2%

新增供应 355,750平方米

租金变化 环比下降2.8%

低租金刺激下，一季度北京物流地产市场成交量较上季度有所增加。多个项目通过提供可观的租金折扣录得了超过5,000平方米以上的新租成交。明显低于市场平均租金的价格有效刺激一些低标仓租户搬迁至高标仓。不过，由于当下租户对租金折扣高度敏感，北京物流地产市场面临挑战，一些大面积租户被吸引至租金更低的津冀区域。由此引发的退租和缩租现象仍在一定程度上拖累北京市场需求。供应方面，一季度北京于平谷子市场迎来两个新增项目，总建筑面积约为35.6万平方米。新项目因交通可达性及区位等原因，在预租赁阶段录得成交较少，去化表现不佳。市场空置率受此影响在一季度上升7.0个百分点至25.2%。

全市平均租金在承压环境中加速下调。一季度，北京物流地产市场平均租金跌幅扩大，环比下降2.8%，同比下降7.3%。需求疲软外加大体量新增供应入市影响下，项目间博弈加剧，推动部分业主提供可观的租金折扣以促成交易。“2025 年的新增供应压力，预计将较此前预期有所减缓。”纪明表示：“鉴于当前市场情况，平谷子市场的个别业主已在 2025 年第一季度积极调整了供应策略，将整个项目拆分为多个不同的供应阶段，并将其中部分供应阶段的入市时间推迟至2026 年。”随着项目间竞争不断加剧，更多业主将意识到直接对租金进行较大幅度调整是促使成交落地的唯一有效途径。在此影响下，预计2025年北京物流地产市场的租金将下降8.5%。

高端住宅

豪华公寓 2025年第一季度

新增供应 3,071套

价格变化 环比上涨 0.3%

租金变化 环比下降2.1%

北京高端住宅市场需求复苏趋势延续。一季度北京高端住宅市场共成交733套，与上季度相比有所下降，主要由于上季度开发商加大营销力度后带来的周期性冲高回落。但与2024年同期相比，成交量上涨近20%，表明一季度市场延续其复苏态势。价格方面，在核心地段的高品质项目销量逐步回暖带动下，一季度高端住宅新房价格环比微涨0.3%。租金方面，多数租户仍然对租赁成本保持高敏感度，在住宅租赁方面分拨的预算有限。业主必须进一步降低租金以吸引租户寻租，在此影响下一季度租金环比下降2.1%。

随着市场需求逐步回暖，房价跌幅有望收窄。2025年政府工作报告中明确提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施。“此外，2024年末提出的既有利好政策相继落地亦持续向市场释放积极信号，改善开发商和购房者对于北京高端住宅市场的预期。未来市场活动的逐步复苏预计将不断吸引之前持观望态度的购房者进入市场。”纪明表示：“随着市场信心和需求日渐恢复，业主们继续降价的意愿将会在2025年有所减弱。相较于去年，预计2025年的新房和二手房价格跌幅将会明显收窄。”