抢地王？抢地段！

经济观察报 记者 田国宝 3月31日，杭州西兴18号地块的竞得者最终被确认为滨江集团，该地块以7.7万元/平方米的楼面价创下杭州楼面价最高纪录。然而，这一纪录仅保持了三天，便被蒋村地块以8.8万元/平方米的楼面价刷新。

西兴18号地块和蒋村地块吸引了保利、中海、招商蛇口、金茂、建发地产、绿城和滨江等多家房企参与竞拍。如果说蒋村地块因片区供应稀缺及1.1的容积率被开发商普遍看好，那么房企竞拍西兴地块的目标则更为多样。

在一家国有房企任职的苏醒称，他所在公司参与了多个城市“地王”项目的竞拍。西兴18号地块作为楼面价“地王”，在一定程度上为周边尚未出售的项目提供了信心。这些项目在定价和去化策略上获得了更大空间，进一步激发了房企竞拍区域内新地块的积极性。

在他看来，房地产市场正逐步向少数核心城市的核心区域集中，形成一个由土地、产品和高端改善需求构成的循环链条。

参拍土地

杭州滨江区的西兴板块及附近的萧山奥体中心板块近年来供应了大量土地。其中，西兴21号地块于2024年4月被滨江集团以2.8万元/平方米的楼面价获得，同年10月，滨江兴耀潮起以5.1万元/平方米的价格开盘，房源被一抢而空。

2025年1月，中海地产以4.5万元/平方米的楼面价拿下西兴139号地块，目前还未开盘。新地王西兴18号地块与西兴139号地相距不远，7.7万元/平方米的楼面价让中海项目售价有了参照物。

如果说滨江集团拍下的杭州“地王”间接助力了中海地块，那么中海在北京拍下的“地王”则直接“拯救”了“功德寺两兄弟”。

2025年3月9日，中海以75亿元的总价拿下北京海淀树村地块，该地块以10.2万元/平方米的楼面价成为北京楼面价新纪录。

与树村地块相距不远的功德寺两个地块，分别于2024年11月被绿城和越秀以7.1万元/平方米和7.16万元/平方米的楼面价拿下。两者与树村地块相差约3万元/平方米的楼面价，为功德寺地块的去化创造了机遇。

树村地块成交两天后，功德寺两个地块同时开盘。其中，01地块由绿城拿地后与越秀合作开发，共444套房源；02地块由越秀拿地后与华润置地合作开发，共639套房源。

根据北京市住建委信息，截至2025年4月2日，两个项目开盘13天，01地块累计销售286套，去化率达60%；02地块累计销售490套，去化率接近77%，其中02地块的网签率高达75%。

一位熟悉树村地块竞拍情况的人士介绍，当时其他房企仅猜测中海的底线价超过10万元/平方米，但不清楚具体授权价格。后来得知，中海的授权竞拍底价为10.5万元/平方米。

树村“地王”出现后，功德寺两个项目网签均价10.5万元/平方米，与备案均价基本一致。树村“地王”也让同区域朱房两个地块的竞得者建发地产与华润招商中铁联合体松了一口气。朱房两个地块的楼面价分别为9.5万元/平方米和8.9万元/平方米。

3月28日，上海浦东北蔡楔形绿地C09b-01地块被绿城中国以29.2亿元总价、5000元/平方米装修标准及配建0.6%高端人才住房等条件竞得。该地块以7.14万元/平方米的楼面价刷新了上海北蔡地区的楼面价纪录。

参与竞拍北蔡地块的房企除绿城外，还包括保利、建发、招商蛇口、金茂、中铁建国贸联合体等。其中，绿城中国与中铁建国贸联合体之间的竞价尤为激烈，最终溢价率达到40%。若加上精装修成本，楼面价达7.64万元/平方米。

2024年，上海北蔡地区共成交两幅土地。其中，北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块由中铁建国贸联合体以5.57万元/平方米竞得；北蔡楔形绿地C06-01地块则被浦东发展集团以5.1万元/平方米拿下。

2024年10月，中铁建国贸联合体获得的北蔡地块以“西派海上”的案名开盘，首开价9.2万元/平方米；2024年12月，项目二次加推价为9.06万元/平方米；2025年3月，项目进行第三次加推。

根据上海市房管局信息，西派海上项目共计513套房源，截至4月2日，可售房源剩152套。据此计算，项目近半年的去化率为70%。北蔡楔形绿地C06-01地块则尚未开盘。相比之下，北蔡两地块的去化率明显不及北京海淀的功德寺两地块。

做多区域

2024年下半年以来，海淀区累计成交了6幅住宅用地。除了中海竞得的树村地块外，朱房两地块分别被建发地产、华润招商中铁联合体拿下；功德寺两地块分别被绿城和越秀获取；此外，保利获取了永丰地块。

这些地块之间的距离都不远，客户群体主要依赖互联网大厂及周边科研院校。2025年3月18日，树村地块开拍，吸引了中建、越秀、建发、绿城、华润招商中铁联合体、中海、金茂、海开和首开等多家房企参与。

树村地块历经三个小时、265轮竞拍，最终由中海地产摘得。据一位参与竞拍的房企人士透露，竞拍前，部分周边地块或项目的开发商曾商议，一定要将楼面价竞拍至10万元/平方米以上。

对于为什么希望将树村地块的楼面价拉至10万元/平方米，他说了两个原因：第一，为了拉升整个区域的市场预期，从而为存量土地项目未来的去化做好准备；第二，即便自己拿下地块，也可以通过强强联合消化地块，虽然不能保证盈利，但可以确保不亏本。

原本，一些房企总部授权的竞拍底价并未超过10万元/平方米，但区域公司会专门与总部沟通，争取到更高的授权价格。

在竞拍过程中，当楼面价升至10万元/平方米左右时，部分房企选择退出。最后十几轮竞拍主要集中在中海与华润招商中铁联合体之间，最终中海在授权价范围内胜出。

苏醒告诉经济观察报，他所在的区域公司也看好树村地块，有把握完成利润和现金流考核任务，但总部认为，尽管目前楼市成交有所改善，但投资仍需保持谨慎，因此中途退出。

他认为，没有所谓的好城市，只有好的项目。一个项目是否值得投资，一是看能不能卖得好，二是看有没有利润。只要这两个条件都满足，县城的项目也可以投；如果不满足，即使是一线城市也不能投。

波段市场

在苏醒看来，在房地产市场尚未完全回暖时，房企拿地的底气主要来源于“止跌回稳”的政策预期。

这意味着，房地产市场将可能形成整体企稳、局部波动的格局。房企主要利用波动行情中的上行部分实现投资回报，并尽力避开波动中的下行部分。

“所谓三年一个小周期，五年一个大周期，实际上是房地产的投资回报周期。”苏醒说，作为房企，在一个投资回报期内实现预期回报就算有所作为。

在一个房地产周期内，通过做多区域楼市来实现更大的投资回报，这是房企当前的选择，也是一部分房地产投资客的选择。经济观察报从多个渠道获悉，目前已有一部分楼市投资者开始入场。

据一位参与投资的人士介绍，他们以炒短线为主，判断的维度是“地王”，当一个地王项目出现时，他们会买入周边的新房项目或认可度较高的次新盘二手房，等到地王项目开盘前后卖出。

例如，树村地王拍出时，投资者选择购买功德寺的新房项目或周边的某个二手房项目。投资客的成本是20%—30%左右的首付款、一年左右的月供及相关税费。等到树村地王开盘前后将投资的房产卖出收回投资。

一般情况下，新房项目在封顶时办理按揭贷款，两到三年后才能交房，即地王项目已经开盘销售，但投资的项目还没有交房。上述参与投资的人士说，即便是没有交房，他们也有办法变现。

以树村地块周边一套140平方米的住宅为例，总价为1455万元，首付款约为300万元，首年的月供大约为80万元。加上各种税费，粗略估算投资成本在400万元左右。树村地块预计在2025年四季度入市，意味着该套房的投资期限不足一年。

树村地块楼面价为10.2万元/平方米，未来售价预计在14万元/平方米—15万元/平方米。即便投资的房产以13万元/平方米卖出，这套房子的账面价值仍有360万元的浮盈。前提是北京楼市未发生变动，且该套投资的房产顺利卖出。

多位房地产从业人士向经济观察报透露，自2025年以来，已有个人投资者进行类似的投资操作，尤其是在不限购城市的地王周边区域。无论投资新房，还是次新房，最终仍是赌区域房价上涨。

（应受访者要求，苏醒为化名）

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。