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华侨城宝湾大厦

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△宝湾大厦北侧人视图 ©张超摄影工作室

设计单位AUBE欧博设计

项目地点广东深圳

建筑面积104 000平方米

建成时间2023年

由AUBE欧博设计主持设计的华侨城宝湾大厦，自2019年2月开始，经历了4年的设计与建设周期，于2023年6月正式落成。宝湾大厦位于深圳市宝安中心区新安街道，地处前海合作区核心地带，是一个集酒店、公寓、商业于一体的综合体项目。深圳首家万豪艾美（Le Meridien）酒店入驻于此，项目从国际化艺术、岭南气候及时尚感官体验出发，筑造深圳宝安中心区的商旅人居示范。

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城市绿廊与海景的交汇

基地坐落于宝安中心区，地理位置优越，位于主次干道交汇节点，是连接宝安中心区和大铲湾未来科技城重要的城市节点。南面开阔的别墅绿植景观，与中心区的建筑交相辉映；北面公共的水体景观，与远方大铲湾海景共同形成景观视线通廊，给项目带来了无限的机遇。项目在这里扮演着公共水体与私密绿化之间过渡的角色，同时也是服务于片区的重要公共商业节点。

△周边分析 ©AUBE欧博设计

融合共生与相互映衬的立体聚落

项目以“IN BETWEEN——打破事物之间界限，构建融合探索空间”作为设计理念，使酒店、公寓、商业等功能既独立运营又相互融合，并与城市区域形成良好的有机关系，打造内外交融的空间，提供独特的空间及艺术体验。

酒店设置在主次干道的交汇处，昭示性十足，公寓南侧大面宽朝向景观，塔楼错位布局拉开间距及减少对视。设计师巧妙地将酒店公区与大堂进行抬升，为公寓及酒店客房都提供了更优良的视野，同时释放更多地表空间还给人群。底部采用可内渗透L形商业动线联动周边社区，打造双首层活力开放商业街区。方案又借抬升的酒店公区之势，形成更完整的体量感，提升了商业空间的气势，使得不同功能之间相互映衬。

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在有限的场地内，设计团队通过抬升及架空的手法，从下至上依次将开放式商业街区、公寓大堂、酒店大堂、宴会厅、check-in大堂、全日餐厅、露天泳池、露台花园、架空花园、酒店客房区、行政酒廊、公寓套房等功能有序组织，形成一种融合共生与相互映衬的立体聚落, 有效地解决了公共性与私密性之间的关系。

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岭南与人文体验融汇

项目对地域文化和定位特征进行深度提炼，将本地极具特色的岭南建筑文化精华融入建筑，通过架空、露台、敞廊、内天井等元素，形成岭南建筑自由、开敞、遮阳、通风的特色。商业L形流线内街联系周边，结合广场产生舒适宜人商业步行体系，最大限度激发出商业街区的活力，提供丰富多元的空间体验。从而在有限的场地内，达到移步异景的效果，吸引人们探索其间。

酒店、公寓和首层的开放式商业街区，在底部相互渗透，无论是多形态的空间还是岭南文化都在这里融汇。24小时开放的商业街囊括了各种商铺、餐饮、酒吧、画廊、艺术工坊、配套服务，让人不禁想去探索、去发现。开放的室外露台和视野变化的公共走道也提供了放松和休憩空间，无论是远方的旅人，还是当地的居民，都能在此找到一种生活方式的共生与融合。

与艾美酒店探索理念的契合

艾美酒店是起源于法国航空的酒店品牌，现今在世界50个国家和地区拥有120家艾美酒店。秉承一种精致低调的传统精神，同时融合当代创新的生活艺术和⼈文气息，与深圳中西文化融汇交流的氛围相得益彰，项目建筑设计理念构建融合探索空间与艾美酒店品牌“探索世界，揭秘目的地”的品牌理念十分契合。

酒店在建筑设计上融合了现代美学和高贵品质，立面简洁灵动而丰富优雅，注重多元化的空间设计及人文体验设计，将法式摩登气质与当地岭南文化特色相融合。建筑设计与室内设计的协作，创造了内外交融一体的空间体验，外精而内华，充分展现了深圳第一家艾美酒店的独特气质。

建筑融合了现代主义风格，立面层次感强，酒店底层公区形体错动、堆叠而上，明净通透，尽显精致灵动气质。中间客房区简洁利落的立面传达了现代极简美学精神，顶层架空行政俱乐部又能带给人眼前一亮的未来漂浮感，使得它成为城市酒店标志。

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运营思维与酒店设计的革新

建筑师除了关注设计本身以外，带有运营思维才能为项目创造更好的价值。项目设计从运营角度出发思考，将资源的利用扩大，将空间体验的营造优化，将产品价值充分挖掘。

传统项目高星级酒店与商业存在一定对立关系，且本项目用地有限，无法提供足够的地表分区空间。建筑师创新地将酒店公区抬升，来塑造高品质的开放式商业街区。使得商业街区成为酒店的配套，同时也提升了酒店的公区视野高度。公寓则预留与酒店流线联通可能性，将高端公寓住户纳入酒店配套的潜在长期客群，极大提升产品价值。

设计团队将酒店盈利能力较强的宴会厅产品作为设计核心之一，为其提供最好最优的空间尺度、朝向景观和交通组织。可拼可合大宴会厅搭配小宴会厅，高度的灵活性满足市场需求，提高运营收益。

酒店首层迎宾大堂前场的景观落客区，为客人提供便捷舒适的体验：酒店大堂入口的廊柱、雨篷标志设计与景观水池、景墙相映成趣，打造对景和序列的仪式感，营造出一种精心独特的迎宾氛围。精致肌理的金属雨篷与比例考究的石材立柱，形成不同材质的碰撞与融合，呈现充满诗意的独特艺术质感。

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入口的架空灰空间作为室外到室内的过渡，使得内外界面过渡交融更显自然。

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5楼大堂西侧是1000平方米的露台花园。置身于此，让人产生一种远离喧嚣城市进入静谧花园的感觉，这个是在城市酒店中较为难得的体验。露台花园也作为大堂及全日餐厅共享庭院使用。客人在其中可以有着室内外无界洄游的丰富空间体验，无论是在全日餐厅享受美味的餐点，还是在花园喝着惬意的下午茶，亦或者是漫漫踱步感受微风吹拂，一切都仿佛度假般可以在绿意的包裹中放松身心。这也是设计师希望城市酒店能打造出远离城市度假体验的初心。

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢5楼东南角的露台花园可以作为浪漫精致的户外婚礼草坪，见证浪漫与生活的美好。

酒店配备超过1600平方米的宴会空间，包括灵活且可拆分的大宴会厅、前海湾宴会厅及2间多功能会议室，满足高品质宴会和商务会议接待需求。宴会厅大堂有专用电梯和独立出入口，与酒店大堂可分可合，适应多样的使用需求。

与大部分城市酒店宴会的暗前厅设计不同，得益于酒店公区的抬高设计，方案采用折线幕墙玻璃的宴会厅前厅，可以带来极佳的自然光线和通透景观体验。

酒店配有健身会所、露天景观泳池。位于半围合空间的泳池，为客人提供沉浸式的生活享受。

设计将行政酒廊布置于酒店顶部，在天际行政酒廊可俯瞰前海湾璀璨盛景。顶部的架空层将自然景观引入，提供层次丰富的观景空间体验，塑造项目的标志亮点。

△悬浮感酒店塔冠 ©张超摄影工作室

酒店拥有353间客房及套房，4.5米的标准客房面宽，提供高标准的奢阔户型体验。大部分的标准化客房满足酒店盈利需求，而套房设于高区转角，提供更高的景观价值体验。

集成一体化设计的艺术融合

项目整体设计得益于设计团队的集成一体化设计体系。这一体系覆盖了建筑的全专业领域和整个生命周期，确保了设计价值的全面实现。宝湾大厦建筑师在设计之初便考虑建筑、结构、给排水、机电、室内空间、景观乃至幕墙、泛光的相互关系，设计过程为其他专业创造和预留好的空间底子，以此达到建筑建成后内外协调如一，丰富多元并相得益彰的效果。

设计师充分考量酒店空中大堂的视觉体验，将穿梭电梯厅置于西侧，贴近屋顶花园。通过通透的幕墙创造良好的、室内到室外的多层次对景空间，使室内艺术品、特色折线玻璃幕墙、景观花园、余晖晚霞这些美好的景色延伸交融，在电梯打开的瞬间即映入眼帘，给人留下深刻的第一印象。

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△花园对景是宾客到达的第一体验 ©张超摄影工作室

酒店低区大跨度折线玻璃幕墙是项目一大亮点。这得益于此空中大堂及酒店宴会前厅两层通高的空中通透视野，结合充满艺术气息的大堂吧以及露台花园，带给客人良好的入住体验。夜间两个通透的折面玻璃犹如悬浮的水晶体一般引人注目。

△酒店夜景 ©张超摄影工作室

折线玻璃幕墙不仅跨度大，高度也高达13米左右，有别于常规幕墙。从外观上，可以明显看见折线玻璃幕墙竖向、横向的金属杆件、拉索或玻璃肋受力构件。本次幕墙设计中创新地将大跨度折面玻璃本身作为受力构件，因此能达到更为通透的幕墙效果。同时对折线幕墙的玻璃材料与层间型材进行施工工艺创新，保证了幕墙系统的刚度和完成立面效果，并结合灯光与室内遮阳考虑，形成实用且独特的水晶体立面效果。

△左：幕墙细节 ©张超摄影工作室

右：折线幕墙构造节点 ©AUBE欧博设计

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△艾美酒店夜景 ©沈明辉

公寓设计融合了现代美学与实用功能，旨在打造一个既私密又开放的居住空间。朝南景观视野最佳，因此采用北侧设偏筒的形式，最大化利用景观。首层独立入口系统和主客卧室的巧妙分区，保证了居住的私密与宁静。南向的宽敞客厅和餐厅，配备270°全景阳台、露台，将自然景观引入日常生活。还有多功能家庭厅和一体化的中西厨房设计，满足多样化的生活需求。

△公寓顶部-前海湾夜景 ©张超摄影工作室

公寓北侧的核心筒与烟道原本会成为消极的城市界面，但设计巧妙地将建筑功能和立面设计相结合，利用核心筒与烟道不需采光的特性，将其变成结合夜间灯光进行打造的，建筑立面上精致独特的格栅幕墙，给全玻璃幕墙的塔楼增添了别致精美的景色。

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在幕墙设计时充分考虑不同功能业态的需求，有针对性地采用不同的幕墙系统。酒店主要采用单元式幕墙系统，在结构上做了细致的考虑，采用企口结构梁形式隐藏窗帘盒，并做到地面完全齐平，达到最佳的室内效果；公寓则采用Window Wall玻璃幕墙系统，既能满足整体幕墙的外立面的效果又能符合经济性要求。

景观以“海洋”作为概念元素，唤醒场地记忆，打造多层次的立体绿化空间。

项目还注重了绿色建筑设计，采用雨水花园、屋顶绿化、碎石调蓄带等绿色措施，结合线性渗透排水沟和蓄水池等灰色措施，满足海绵城市设计要求，并实现建筑、使用者与自然环境之间的和谐共生。

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这个项目从一开始就充满了挑战。城市酒店讲究品质与效率并存，公寓追寻良好的视野与足够的私密性，而商业则需要最大程度地面向城市开放。如何在高容积率、小地块中让三者和谐共处甚至是互相促进是设计的初衷。“IN BETWEEN”——“之间”这个词是设计开始的第一天便出现在我的脑海里并最终贯彻，在落地项目中体现的。“之间”联系着综合体开发的内核：功能之间的共荣内核；同时也存在于不同设计师“界面之间”的融合。建筑师往往在一个项目中最早介入、最晚退场。如何一体化集成地处理好“界面之间”，充分提前布局、充分设计留白也就成了建筑师设计工作的重中之重。

△设计师创作手绘 ©尹三维

设计图纸 ▽

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四月房产最新消息

财联社4月2日讯深圳4月的房地产市场，得到进一步修复。

据乐有家研究中心监测数据，今年3月深圳一二手住宅网签总量10239套，环比、同比分别增长53.6%、66.2%。

其中，一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套，合计网签4161套，环比、同比分别增长67.5%、47.2%；二手住宅网签6078套，环比、同比分别增长65.3%、58.3%。此外，今年3月深圳二手房录得量为7703套，接近8000套的“繁荣线”。

分析师认为，从总体交易情况来看，深圳3月二手房的表现要好于新房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳3月二手房同比增幅明显大于新房，这主要是因为深圳当前以刚需购房为主的特征较为明显，例如总价400万元以下的二手房，在3月的成交占比接近六成。

“今年3月深圳二手住房交易超过了枯荣线以上，说明节后小阳春的态势明显，市场仍保持一定热度。在去年四季度交易2.15万套、积累刚需充分释放的情况下，深圳3月还能保持超过7000套的交易水平，很不易。”李宇嘉称。

在新房市场，深圳3月成交量也出现不同程度的提升。

据克而瑞监测数据，2025年3月深圳新建商品住宅成交面积40万平方米，环比、同比分别增长74%、38%。累计来看，今年一季度，深圳新房成交115万平方米，同比增长82%。

业内人士介绍，需要注意的是，虽然深圳3月新房成交量提升，但在去化率及价格等维度，仍在低位徘徊。

克而瑞数据显示，2025年3月，深圳新房平均去化率只有28%，较2月份66%的平均去化率下降38%个百分点；但较2024年3月22%的去化水平，提升6个百分点。

从价格表现来看，据中指院百城新建住宅价格指数，今年3月深圳新建住宅平均价格同比下跌0.39%。二手房价格方面，按十大城市二手住宅价格涨跌表现，深圳3月二手住宅价格环比跌幅最小，为0.13%。

分析师指出，深圳新房交易量增长，一方面是因为开发商积极降价促销，另一方面二手房交易旺盛，也带动了改善型需求在新房市场的释放。

“从去化好的项目来看，单价在3万-5万元/平方米，价格相对适宜的项目，以及在轨道交通沿线，地段不错、以三房为主的房源，形成较强市场竞争力。这意味着中低价位的新盘，对此类需求具有更强的吸引力。”李宇嘉表示。

此外，在政策端，深圳3月16日大幅度提高住房公积金贷款额度，个人申请最高额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。

深圳还调整了最高额度上浮情形和比例，如购买深圳首套住房上浮比例从20%提高至40%；多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%等。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。

“包括深圳在内的多个城市，今年3月继续通过优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方式降低居民购房成本，刺激了住房需求的入市。”中指院研究副总监李益峰表示。

就接下来的市场走向，分析师认为，在市场预期层面，去年四季度以来深圳低价盘消耗了不少，业主继续降价意愿有所下降，叠加楼市形势有所好转，政策极力推动止跌回稳，随着房价逐步趋稳，市场预期开始好转。

“随着存量政策应出尽出，增量政策落地见效尚待时日，市场进入到由市场基本面驱动和预期驱动的阶段。虽然低价盘快速去化，但考虑到此类低价源房仍会对刚需人群产生一定影响，后续市场走势如何，还要结合刚需和改善需求的循环流动情况。同时，还需要在就业、收入端等基本面方面持续发力，来进一步稳定市场。

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