北京买房：理清思路，购房建议1491

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北京有多少人是靠自己工资买的房？或者说如果按平均收入，北京有能靠工资买房的吗？您总标榜自己卖了很多年的房子，客户里有普通工薪族吗？农民是不可能靠勤劳就成为地主的，打工人也不是靠努力就成为业主的。

A：

1、我建议还是别这么极端吧，或者说别概而论之，一杆子打翻一船人不合适。北京虽然房价高，但普通人用平均收入也未必买不起房子，只是肯定买不起豪宅而已。

举个例子就是典型的顺义区，既有中央别墅区，但也有老城区这种普宅为主的。次新房4万左右，老房3万左右，小两居6/70平的也就200万。首付就算60万，月供每月7000就够。

那请问了，顺义的平均收入没比全北京平均值低多少，假定两口子每个月都是挣7/8000，俩人1.5万，一年攒下10万有可能吗？攒个六七年能否买下这套小两居，是否可以算是用自己的平均工资在北京买了房？

2、市区其实也是这种情况，收入不太高就别老盯着豪宅了，普通3/400多万的老房在市区也不少，以首付+贷款买房的话不是一辈子遥不可及。

3、这么说吧，在我最早开始卖房的90年代，几乎没有靠工资能买房的。因为那会儿就算最便宜的房子都2000多一平，公寓之类的更是动辄7/8000甚至上万，而且主要是没有贷款，所以普通人根本付不起全款。

而1998年之后经适房出现了，也可以贷款买房，所以普通工薪族买房的大量出现，否则那么多房子都卖给谁了？比如当年的回龙观2600一平，两居室20万吧，首付3成+税费算7/8万。而同时期北京的平均收入1000多块钱，两口子一年攒下1万多块钱不是没可能。所以那会儿只要是想买，那大多数家庭都能买的起，哪怕是借点儿首付也不算大钱。

4、当然，我不否认2005年之后房价涨的很猛，普通工薪家庭买房越来越难。但像买房买的早的这批人呢，换房不是什么难事儿吧？

而且还有那些曾经享受过福利分房的家庭，2000年后公房可以上市了，他们就成了普宅换购的主力军，大部分都是普通工薪族。

所以您的话别太极端吧，也别期望值太高，更别非得要在北京买市区豪宅，那确实不是普通工薪族买的起的，大公司高管都费劲。

5、最后说一句，农民是有可能靠勤劳+节俭而成为地主的。不知您是否知道1958年的公社化？具体细节不方便聊，但请问为什么会出现这种运动？

主要原因当然是集体劳动比分户单干的效率更高，也更方便协调各种大型工程，典型的就是水利和抗灾。但是，这背后其实也有“地主”的原因。也就是说，虽然土改分田不过是十年左右，农村就已经出现新富农和小地主了。

背景并非什么欺压与强占，而是有的农民不是太勤快，懒的下力气耕种，所以年年入不敷出，那索性就卖掉了土地和牲畜。买地的人自然就是勤俭持家的了，否则不可能几年时间就从大家均贫富，发展成了有存款存粮的富裕户。

另外还有一些家庭是因为生病或意外，无法耕种土地了，迫不得已也只好卖掉，买的人同样是几年时间就有积蓄存量的勤俭之家。

再或者说，有的人家也未必太勤俭，而是因为人口和分工的原因。比如曾经有仨儿子俩闺女的，人口多，分的土地就多。但几年之后儿子当兵招工了，女儿嫁人了，那这家的土地没减少，自然积蓄就多了，不到十年就成了新富农甚至小地主。

所以到了1958年，基于各种原因才开始了集体化的公社，曾经的个人土地和牲畜都加入大公社。这样不仅又一次平均了各个家庭，也避免了以后因为人口增减而造成的土地分配难题。

另外建议上网搜个名字“吴满有”，是延安时期的劳模。最贫苦的雇农出身，1936年分得了一小块土地，但在他辛苦耕作之下，不仅交了很多公粮，而且几年时间就又买地又买牲口的，成为了雇佣着长工短工和放羊娃的“劳动英雄”。搜搜此人的事迹吧，挺让人感慨的。

6、总之吧，其他的不聊了，我理解年轻人在北京打拼的辛苦，也能体会面对高房价的不满。但别太极端了，也别过分的埋怨社会，毕竟还是有不少人是没靠歪门邪道而生活的挺好的。另外最好别一开始就期望值太高，那样会导致自己更绝望。

再有就是农民成地主这事儿，我估计您不是农村出来的，所以不太了解。那就多看书吧，看的多了也就知道了。孔夫子有句话说的好：北京所有的爷，都是从孙子熬过来的，好日子也都是熬出来的。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是**小区的业委会主任，目前我们小区动用维修基金要维护电梯，遇到了资金监管的难题。维保单位报价虚高，谁都看的出来，但我们小区又没有懂行的业主，所以他们不承认。而且物业和他们是有业务往来的，所以串通一气的威胁我们说必须大修，否则发生问题他们不承担责任。

但问题是价格太高了，一个什么控制器就好几千，一根绳子竟然上万，螺丝钉都好几十，这完全违背了所有业主的常识。但是就是因为没有懂行的，所以我们也拿不出合理的报价。再加上两部电梯确实有些小问题，住户们怨声载道，导致现在压力都到了我们业委会的头上。

我们太难了，物业让我们负责监管，但是我们不懂行的情况下就算在旁边全程监控也没有意义，关键是根本无法判断零配件的价值。请问您有什么经验建议？

A：

1、我觉得这不是什么为难的事儿吧？看样子就是正常维护而已，各种价格都有行业标准，一般犯不上做什么手脚，没必要这么提防人家。

2、如果实在不放心，那就找“电梯协会”，属于工商联的事业单位，相当于政府部门。他们有能力也有责任来审核维修方案，至于是否会派人监工我不知道，没遇到过这事儿。问问物业吧，这对他们来说是常规业务，没什么太多猫儿腻。或者说想鼓捣猫儿腻也一般不跟电梯的维修较劲，收益不高风险大，也很容易就查出来。

3、也甭在业主里找懂行的了，找来个又能怎样？出的方案人家维保公司能认可吗？万一出了问题算谁的？

4、其他的我没建议，我也不懂配件的价格，更不清楚各方的关系，不敢建议。要不然就找社区居委会，或者街道办，让他们协调。不过说实话这好像不是什么大事儿，正常的业务而已，有点儿小题大做了似的。当然这是我不了解情况，算我多嘴。

仅供参考。

三

Q:

来了个网友，问我“央产二类房”为什么这么便宜？才是市场价的4折。然后问这种房多不多，怎么选房？最后说这中介博主告诉他了：无法用买卖形式过户，只能是和现在的业主结婚，然后过一段时间之后再离婚，以“析产”的形式过户到他们名下。

但是他们是给女儿买房，而这业主也是女的，无法结婚。所以才来问我，想找个男业主的办手续。

A：

1、我是真有点儿哭笑不得了，这都是什么事儿啊，简直是突破骗子的底线了，甚至是公序良俗的人伦底线。直说吧，如果让交钱，那就100%是骗局。如果没让交钱，那就是这主播骗流量的。

2、根本就没有“央产二类房”的说法。央产就是央产，产权是属于“国家机关在京单位”的，性质和“军产”差不多，很多都是不能上市交易的，也就是只拥有居住权。居住权可以继承，但不能买卖和转让。

“二类房”是“二类经适房”，属于“按照经济适用房管理”的房产，大多都是回迁房和部分福利性质的房产。这种房只要办理了房产证，那立刻就能买卖过户，只要缴纳3%的土地出让金就行。

所以这所谓的“央产二类房”就是个矛盾冲突的名字，央产不能缴纳出让金也不能买卖，二类经适是可以不受限制的买卖，这俩是怎么凑一块儿的？打个不恰当比方就是想找个“秘书老婆”，但这是冲突的，老婆随便睡，秘书不能睡，就算偷着睡了也不合法。这种事儿不能干，只能是想想得了。

3、至于什么用结婚离婚析产什么的，从理论上倒是有可能，但也得看人家单位是否给办手续？都不傻，有些事儿是一眼就能看出来的，没人愿意担责任。

4、还有这价格，凭什么是4折啊？即便是参照没本儿的回迁房，那也是7折左右啊，不能低于6折。这能办理析产过户的倒4折了，业主傻啊？

5、至于这业主是女的怎么说呢？未必是真的，或许是想买房的以男人居多吧，再加上结婚这种事儿，或许能勾引更多做美梦的。但这我不知道情况，自己分析吧。

6、总之我没见过这种事儿，就算是真的也不敢掺和，没渠道没消息。帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

我问个问题，北京网上挂牌的房价，现实中砍价能砍多少比例？能达到20%吗？

补充：我是给女儿看房子，女儿在北京，从小内向不会砍价，所以我让她先看房，看的差不多的时候我去北京帮她砍价。女儿看房已经有一段时间了，没有太合适的，现在我突然听在北京做过中介的朋友孩子说，北京的挂牌价都是含有很大水分的，之前都是砍价10%左右，现在由于是房价下跌了，所以至少砍掉20%以上，也就是如果网上报价5万一平米，实际上成交价最多4万。

所以我问问您，如果是这种情况，那我是不是应该让女儿先看比我们预算贵一些的房子。比如我们现在的准备是买5万左右一平米的两居室，400万封顶，是不是可以看6万多500万的，给之后的砍价留出空间。

A：

1、北京挂牌价没那么大的砍价幅度，通常5%就差不多到头儿了，房子要好卖的时候都到不了，一般也就是抹个零头儿。

2、所以如果确定是400万的总预算，那最多看420万的吧。但这也不敢保证肯定能砍下来，因为越是总价不太高的，卖家留出的砍价空间就越小。毕竟这种刚需房不是太难卖，卖家也没必要虚高太多。

您这朋友孩子说的也不能算错，但不是普遍现象。很多时候不是说砍掉20%，而是在看房的过程中大盘下跌了，如果没人来砍价他们自己也降价了。那正好有人来谈价格，自然降价的就多了。但即便如此，20%的比例也太高了，几乎不可能。

3、或者你们也可以试试，反正卖家不同意也无所谓。但别直接要求和卖家见面，还是让中介传话比较好。如果中介直接给否决，那就甭接着砍了。

提醒一点，中介是不会帮着卖家抬价的，因为这对他们没好处，只会耽误成交量，那他们就挣的少了。就算帮业主多卖了几十万，也没有业主会跟他们分钱，所以中介不会自找麻烦的。

4、简单就这情况，常规就是5%之内，有硬伤或要求全款的有可能到10%，很难再多砍。

仅供参考。

五

Q:

请问，北京人如果在北京没房子能在北京上学吗？能考上清华北大吗？我们外地人在北京没房子为什么不能参加高考？公平吗？

A：

1、这问题问的我莫名其妙，哪儿跟哪儿啊？上学是“接受九年义务教育”，跟房子无关。北京人无论有没有自己的房子，都可以在北京上学，因为有本地的户口。

在北京有房子的，只不过是在选择对口学校时的顺位靠前，是“上哪所学校”的问题，而不是“能不能上学”的问题。

2、既然知道清华北大是需要“考”的，那跟房子有什么关系啊？北京人有没有房子都得考，外地人无论在哪儿有房子也是得考。

清华北大去年录取了7371名新生，其中北京考生一共573人，占比0.778%。这是我刚查到的，您可以复核。

另外去年北京参加高考的人数是6.72万，考上清北的占比不到1%。而且去年的考生是从2023年11.5万初三学生筛选出来的，即便剔除外地生源，北京孩子能考上清北的概率也不过是0.5%左右，而且也跟是否有房无关。

3、高考是分省考试和录取，既然是非京籍，那就不能在北京参加高考，跟在北京是否有房没关系。北京户籍的在您老家也不能参加高考的，无论是否有房，您觉得公平吗？

4、总之是否公平看自己的感受，占便宜了就是公平，觉得没占到便宜就是不公平呗，但跟别人没关系，外人也懒的搭理。

仅供参考。

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