美的置业：轻重结合，选择了另一种出发

2025年3月28日，美的置业交付了资产重组后的第一份年报。

适时地变换阵地，选择另一种方式出发！

美的置业的背景有些特殊，起家于实业，背靠制造业，在做地产上有自己独特的优势，将制造业的逻辑用在造房子上，账算的更精细。在做地开发业务时，也算做的不错，杠杆把控的好，也曾跻身千亿阵营。

2024年年中，美的置业开始了资产重组计划，历时四个月完成。

2024年6月23日，美的置业发布公告，将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物业管理、商业管理、智能化、装配式建筑和室内装修开展业务，以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理。

2024年10月22日，美的置业再度发布公告表示，董事会已在当日落实完成了建议分派及可能出售事项在此次重组完成后，也就是意味着美的置业已经实现了房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设，彻底剥离了地产开发业务。

在一个新的时点上，主动求变，重启一个赛道再出发。

从战略决策上看，这是一个明智的选择，整个房地产行业的发展逻辑必然要从“金融”走向“产业”，走向“实业”，以杠杆撬动发展的模式已无立锥之地，变是唯一的不变，也是唯一可抵风雨的利器。

美的置业将构建“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，选定了轻资产、服务、资产运营、科技这几个赛道。

从风险的角度上看，相较于原先的地产开发，这些业务的选择有共性，杠杆低，风险可控；还是房地产的大范畴里，偏重民生实业，从前端走向后端，深耕房地产全价值链。

报告期内，各项经营指标保持了稳健！

2024年，上市公司保留业务的营业收入是37.3亿元，同比增长33%，毛利润率35.7%，维持行业高位，归母核心净利润5.0亿元，同比增长25%。

以稳健的发展风格筑造竞争力，以实现穿越周期的诉求。截止2024年末，美的置业的总资产为97.2亿元，净资产50.8亿元，现金总量11.0亿元，资产负债率47.7%，净资产收益率9.6%。

最值得一提的是，美的置业维持了一贯的高分红政策。

自2018年上市以来，美的置业均保持了40%以上的派息率，累计宣告派息额已超过93.7亿港元，持续兑现对股东的承诺，以行业有竞争力的派息政策，与股东共享发展成果。2024年更是宣派股息为0.27港元/股，派息比例从2023年的46%提升24个百分点至70%。

新模式逐渐成型，四大业务协同发展！

通过资产重组，美的置业坚定完成了向轻资产模式的转型。从“增量开发”转向“存量运营”，形成了“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块。

开发业务方面，代建为主，输出价值！

截止到2024年10月22日，控股股东在建土储面积762万平米，空地土储面积593万平米，土地储备布局合理，超过50%的土地储备位于基本面优，需求强劲的大湾区和长三角区域。

无锡东望府

转型之后的美的置业将坚持内生与外延相结合拓展业务内容，持续承接控股股东既有房地产开发资源的全链条开发管理，并积极开拓第三方的开发业务，通过项目管理，整合资源，输出品牌，为委托方创造价值。

2025年1季度，美的置业新拓了两个住宅的代建项目，合约建筑面积24万平米，开发服务全周期收入约8000万元。

物业管理服务方面，内展外拓，好服务反哺主业！

2204年，物管服务业务实现营业收入18.4亿元，同比增长13%，合约面积9255万平米，在管面积7538万平米，同比增长15%，第三方占比20%。截至目前，在管项目数量达到384个，合约项目数量420个。

在“保交付、保交房”的大势之下，控股股东和集团公司更加注重平稳、高质量交付，这给美的置业的物业服务业务发展又提供了稳定基础。

住宅业态中，收缴率87%，严控质量，品质为先。2024年主动清退21个利润不佳的项目，清退面积约150万平米，累计清退65个项目。矢志不渝的为150万业主提供高质量服务，满足其对高品质生活服务的追求。

非住业务外拓层面，取得积极进展，拓展规模可观！非住业态合约面积约1130万方，产业园占比76%，产业园及医院在非住业态合约面积占比约80%。非住业态年度饱和收入约1.8亿，依托于控股股东的产业资源，美的置业锚定了核心业态，初步构筑差异化的核心竞争力。

资产运营方面，增规模，强品牌，优运营！

2024年，资产运营业务营业收入6.0亿元，运营项目13座，自持项目5座，满铺率93%。城市综合体大都会生活方式中心3座。2024年，美置商业获取2个轻资产项目，通过委托管理、品牌输出等形式为业主方提供服务，扩大业务规模，增强品牌影响力。

在资产运营业务上，还有很大发展空间。

佛山悦然广场

产业园运营方面，依托优势，打造标杆！

依托集团在佛山的资源优势，美置产发成功打造了上华产业园、佛山睿创中心和中国塑料世界三大标杆项目。2024年，产业园签约收入达到3.9亿元，建筑面积超过70万平米。2024年，佛山睿创中心及中国塑料世界实现销售收入4.4亿元，销售均价约6400元/平米，整体呈增长趋势。上华产业园出租率约93%，年租金约8000万元。

佛山上华智能智造产业园

2025年初，美置产发通过代建代管等形式拓展佛山2个项目，管理面积约为30万平米，预计全周期代建代管收入超1.1亿元。

房地产科技板块，科技赋能，助力“好房子”建设！

作为美的置业的房地产科技赛道，2024年，睿住发展同样是保持了经营稳健，实现营业收入6.1亿元，签约金额6.5亿元，第三方占比达到100%。对于房地产科技这一业务，美的置业的思考是，做好房子，提供好服务的同时，为客户提供绿色全价值链业务场景服务，才是真正建造智慧健康低碳的好房子的必经之路。

在此过程中，围绕产业发展的方向，积极进行调结构、拓市场，推动传统产品升级迭代，产品继续转向以装配式、模块化建筑为主，2026年预计产品销售目标结构是MIC产品50%。

由于行业阵痛的持续，企业经营已是越发艰难，销售不畅、资金匮乏、投资无力、利润不佳，很多企业已是在苦苦支撑，转型到另一个板块出发，何尝不是明智的选择，既能隔离房地产开发的风险，又能领略另一番风景，开启另一种征程！

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