楼市，加力兜底了

作者 |飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

距离南京房票安置试行办法征求意见不过20日，南京便再次发布“房七条”新政。

这次南京“房七条”可以说力度是罕有的——

针对刚性购房支持，特别放宽低首付、低利息、低月供门槛至45岁人群；

“买新助卖旧”真金白银补助购房总金额1%，还可叠加开发商促销优惠；

库存商品房全部纳入房票制度，房票全城可兑用；

全面取消商品住房转让限制；

扩大公积金使用范围，父母、子女公积金全部可用于支付购房款；

盘活存量闲置土地，有效增加改善型住宅供给；

持续推进城市更新，加力实施城中村改造。

取消限售

对南京楼市而言，取消限售规则，意味着楼市进入下一阶段。

去年下半年，全国楼市就已经有深圳、厦门、东莞、河南等地区全部取消住房限售，针对二手房不再限制上市交易的时间，为二手房的流通带来了更多的活力。

而南京住宅限售政策源于2017年，当时市场火热，催生出新的二手房挂盘规定，要求新购新房或二手房须取得不动产权证书满3年后方可上市交易。

随后，随着南京楼市的热度消退，这一要求自2022年由新房“取得不动产权证书满3年”调整为“自合同备案之日起满3年”，缩短了上市交易的时间。

而当时南京楼市的二手房挂盘，在链家平台上显示约为13.25万套，且在当年短时间内，挂盘迅速增加明显。

据凤凰网房产南京站报道显示，当时一夜之间南京楼市二手房挂盘量从约13.26万，一夜之间增加到约15.26万套。

但随着时间的推移，在南京众多楼市政策的支持下，到2025年的3月31日，在链家的平台上显示，二手房挂盘量回落到了约11.08万套。

放开限售的必然结果就是二手房的挂盘量增加。

以过去全国取消限售城市的挂盘量看，短时间内挂盘量波动还是比较明显的，但随着时间推移，在市场消化政策后，变化会趋于平缓。

比如深圳，去年9月最后一天宣布取消商品住房和商务公寓转让限制，二手房挂盘量便出现了快速增加。

但随着政策支撑，交易活跃后，二手房便被消耗，挂盘量也有所回落，但会在政策效应消退后再次出现增加。

根据深圳市房地产中介协会数据显示，2024年9月30日深圳有效在售二手房源量为64401套，挂盘量在次周开始一路上扬，到2024年11月25日达到高峰（69438套），随后回落一直到2025年2月5日的低点（58107套），到了2025年3月24日，深圳有效在售二手房源量增加到69820套。

也就是说，取消限售后，半年时间深圳楼市二手房有效挂盘量增加才5419套。

所以，全面取消限售，南京楼市的二手房挂盘量虽然会有所增加，但随着市场对政策的消化，大概率也会趋于平稳。

房票制度助力

南京这次颁布“七条”房地产相关政策，除了全面取消限售，最值得关注的点就是房票制度的建立，推动既有库存商品房全部纳入房票超市，加大房票兑付金融支持，推行“全城通兑”和“电子房票”。

事实上，去年南京各区就已经推出房票安置政策，但3月11日，南京进行《南京市住宅房屋征收房票安置办法 （试行）》公开征求意见，旨在优化、完善和升级房票制度。

这么短的时间，就通过新的政策确认征求意见中房票可以跨区购房，而且适用城市更新、城中村改造等涉及房票安置场景以及用于购买公寓、储藏室、车位、商办等内容。

而前一周，深圳也刚刚提出确立“房票制度”，向兄弟城市学习，证明房票制度正在以雷霆之势推开，全面开花已经指日可待。

“房票”制度的优势在于，拆迁前期不再需要因为庞大的补偿资金而无法推动，拿到房票的补偿业主可以灵活通过房票尽早安置无需再漫长等待回迁，而城市的其他开发项目，在大量的安置需求下，可以快速推动去库存，可以说是一石三鸟。

所以，对于要完成持续推进城市更新，加力实施城中村改造的城市来说，房票是不可缺少的齿轮。

并且在已经推行的城市中，房票发挥的作用是立竿见影的，尤其是新房库存高的城市。

比如郑州，自2024年10月底启动房票安置以来，截至2025年1月累计核发房票2.37万张、150亿元，通过房票销售商品住房130万平方米，且在房票的助力之下，连续多个月商品房月销售面积实现环比上涨，整体去库存效果显著。

而这个时候迅速推出房票制度的背后，是南京楼市已经到了需要加码助力的阶段。

一方面，南京的新房市场已经到了近10年的低温。

自2021年小高峰之后，受市场原因，新房成交量一直在下降，去年全年新房成交套数只有33982套。

另一方面，南京的二手房虽然在去年10月后，成交量有所起色，12月，二手房成交量走出翘尾行情，创下去年月度最高纪录，单月卖出10398套二手房。

到了今年1、2月尽管出现回落，但同比有所上升，例如2月二手房成交套数同比上涨17.7%。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

但出现这样的行情的背后，是南京多重政策叠加的效果。

如果要持续，则依然需要一定的刺激支持。

以近10年南京二手房成交量来看，2024年南京二手房是在降首付、降息、契税优惠等政策叠加的情况下才保持住成交量99409套，同比微涨0.1%，的市场规模。

2014—2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源，我爱我家研究院

所以在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的背景下，加码支持性政策巩固市场“止跌回稳”就很有必要了。

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