“停车难”下的权益之争，呼和浩特新华联雅园业主与物业上演“车位保卫战”

呼和浩特市新华联雅园停车场。孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 呼和浩特报道

"停车难"问题正从一线城市向二三线城市蔓延。

“物业公司授权第三方在小区建收费停车场，我们认为他们不具备主体资格，审批手续也不合规。”呼和浩特市赛罕区新华联雅园业主宋文中（化名）对中国房地产报记者说道。

在呼和浩特市新华联雅园小区，原本作为公共空间的环区道路被物业授权第三方改造成收费停车场，引发了业主对土地权属与审批合规性的强烈质疑。尽管开发商声称规划车位未计入公摊，但业主方持有的宗地图明确显示土地权利归属全体业主。

随着争议的持续，业主们得知鼎茂吉泽公司向赛罕区行政审批局提交了停车场开办申请，并通过了审批。这一消息再次引发了业主们的不满和质疑。他们纷纷向相关部门求证，希望得到一个明确的答复。

对此，小区开发商内蒙古新华联置业有限公司负责人表示，开发商与业主签订的合同中明确规定了车位及车库的所有权归出卖人所有，且小区每栋楼都有公摊实测报告。而物业公司则强调停车场的设立是为了改善停车环境，并承诺为小区每户录入一个车牌号，可以免费停车。

赛罕区行政审批局则表示，审批过程合规，送审方提供的国有土地使用证和商品房买卖合同等审批要件能说明新华联雅园规划车位的所有权属于开发商。至于业主依据不动产权证提出的土地权属异议，行政审批局既不能以单一文件作为判断事实的依据，也无权对双方提供的资料进行权威解读。如果业主想证明自己的观点，需要通过规划与国土部门或司法判决来做出权威认定。

记者随即致电呼和浩特市自然资源局赛罕分局进行核实，该分局办公室一位工作人员表示，要核实土地权属需要到该局进行。不过当记者再次联系约访时，发现该电话号码设为自动传真，多次拨打均未能接通。

停车场争议

“从2024年三四月份开始，原来免费停车的地方被人围起来，安装了停车设施并开始收费。”宋文中告诉记者，新华联雅园一期2014年交付入住，小区外环路一直是业主们停车的地方，且没有人收费。

新华联雅园小区，原名巴比伦花园小区，开发商为内蒙古新华联置业有限公司，物业公司为北京悦豪物业管理有限公司内蒙古分公司，小区位于南二环快速路与腾飞南路之间，拥有16栋楼，共计2600余户居民。小区定位为“首府三大核心区的地标性建筑，唯美、雅致、高品质的典范楼盘”。

记者在现场看到，小区有北、西、南3个出入口，出入口两侧也就是小区外围有一圈道路，已经被封闭改造为停车场，施划了车位并安装了道闸等设施。

业主们了解到，停车场由悦豪物业授权第三方鼎茂吉泽公司开办。部分业主认为，悦豪物业的授权不合规，违反了物业合同约定。

在宋文中提供的前期物业服务合同中记者看到，合同明确规定了物业公司负责机动车和非机动车的停放管理以及停车场等公共物业的经营。但业主们表示，合同同时规定，利用属于全体业主所有的停车场进行经营，应征得业主同意，所得收益在提取管理成本后用于补充专项维修资金。因此，业主们认为悦豪物业无权擅自将停车场经营授权给第三方。

为了证明自己的观点，另一位业主潘先生向记者出示了小区宗地图和自家房屋的不动产权证。“宗地图上的小区宗地面积和产权证上登记的小区共有宗地面积是一致的，且宗地图注明，宗地权利人为小区全体业主。”

尽管存在争议，但也有一些业主对停车场的设立表示了认可。有业主认为，设立停车场之后，小区通行环境确实有所改善。业主余大哥的立场比较客观，他说：“无论是业主、开发商和物业公司，都要依法办事，希望政府部门能对争议事项给出明确的判断依据。”

新华联雅园宗地图。业主提供

新华联雅园不动产权证。业主提供

部分业主与物业公司的争议持续了数月后，2024年9月份，业主们得知，鼎茂吉泽公司向赛罕区行政审批局提交了停车场开办申请，并通过了审批。

赛罕区行政审批局：审批合规

新华联雅园停车场的土地权属究竟是何性质，行政审批是否合规？记者先后电话联系了小区开发商、物业公司及赛罕区行政审批政务服务与数据管理局。

小区开发商内蒙古新华联置业有限公司负责人张女士告诉记者，开发商与所有业主签订的商品房买卖合同补充协议（附件十一）中注明“该商品房所在小区规划用于停放汽车的车位及车库未计入公摊，该车位及车库的所有权归出卖人所有。”

对于有业主提出的“车位是否实际计入公摊”的疑问，张女士表示，小区每栋楼都有公摊实测报告，确定了计入公摊的范围，因为楼盘收尾，开发商手中的原始资料已经移交给政府部门存档，业主可依规定进行调阅。

北京悦豪物业管理有限公司内蒙古分公司李姓总经理表示，之前小区停车缺乏管理，秩序混乱，经常堵塞消防通道，车主之间也常发生纠纷。因此，停车场的设立，就是为了改善停车环境。“考虑到业主利益，悦豪物业和停车场承诺，为小区每户录入一个车牌号，可以免费停车，目前已经录入1500余个免费车牌。”

李姓总经理进一步表示，目前停车场出入的绝大部分都是业主的免费车辆，因此收益微薄，物业公司更是没有收取第三方公司一分钱的费用。

关于停车场的审批，赛罕区行政审批局刘副局长明确表示合规。

对部分业主提出的异议，刘副局长表示知情，并因此专门组织过多方协调会进行过沟通和回应。“宗地使用权是产生争议的焦点问题。而送审方提供的国有土地使用证和商品房买卖合同等审批要件，能说明新华联雅园规划车位的所有权属于开发商，这一点非常明确。”

至于业主依据不动产权证提出的土地权属异议，刘副局长认为，行政审批局既不能以单一文件作为判断事实的依据，也无权对双方提供的资料进行权威解读。如果业主想证明自己的观点，需要通过规划与国土部门或司法判决来做出权威认定。

记者随即致电呼和浩特市自然资源局赛罕分局，该分局办公室一位工作人员表示，要核实土地权属需要到该局进行。不过当记者再次联系约访时，发现该电话号码设为自动传真，多次拨打均未能接通。

记者就此事也咨询了内蒙古若辉律师事务所姜宏伟律师。姜宏伟律师认为，根据新华联雅园小区业主提供的宗地图，小区全体业主对悦豪物业、鼎茂吉泽公司非法设立的停车场的土地享有建设用地使用权。悦豪物业、鼎茂吉泽公司应排除妨害，恢复原状，也就是向小区全体业主返还停车场，并拆除相关设施包括围栏、收费亭、起落杆等，将停车场开办以来的收益返还小区全体业主。