怀柔国企入场收购二手房，北京住房 “以旧换新” 迈向新阶段？

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

北京住房“以旧换新”或迎来模式之变。

日前，北京市怀柔区举行“春悦安居·怀柔置业季”房博会，会上怀柔发布住房“以旧换新”政策，明确将通过国有企业成立平台公司收购二手房，收购款将发放至换购人名下资金监管账户，待换购人与新房企业签订购房合同后，平台公司将直接把监管资金转给开发企业，打通一二手房市场联动链条。

北京市怀柔区住建委副主任刘宏介绍，符合“以旧换新”要求的房屋需为已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过 30年的二手普通商品住房，面积不超过120 平方米（含），不存在查封限制状况。可换购的新房则为怀柔区范围内已取得房屋预/现销售许可备案证明的商品房。政策实施范围暂为怀柔区龙山街道、泉河街道及怀柔镇。政策实施公告将于二季度发布。

各地住房“以旧换新”政策中，旧房出售主要采用中介优先推售与国企平台收购这两种模式，去年北京曾开展住房“以旧换新”活动，主要以中介机构优先推售旧房方式进行。在受访专家看来，相较中介机构帮卖模式，怀柔将实施的国企平台收购模式将提升换购人成功置换的概率。同时，该政策对收购二手房提出具体要求，也对二手房收购后的盘活利用情况和平台公司的收益问题进行了考量。该政策后续是否会在怀柔辖区内拓展，北京其他区域会否跟进，还有待进一步观察。

国企平台出手收购二手房

怀柔位于北京中心城区东北部，距离市区50公里，全区总面积2122.8平方公里，其中山区面积占89%，是北京面积第二大区。

日前，在“春悦安居·怀柔置业季”房博会上，怀柔区明确将实施住房“以旧换新”政策。

刘宏介绍，政策具体实施方法为，“以旧换新”换购人有意向出售房屋的，可线上或线下登记，经平台公司初选合格后，换购人可与平台公司签订《房屋收购意向协议书》，然后由平台公司开展评估收购工作，换购人根据评估价格及自身资金情况选购开发企业新建商品房源，并签订《新建商品住房认购协议》。

随后，换购人与平台公司签订《北京市存量房屋买卖合同》并过户后，平台公司则将二手房收购款发放至换购人名下资金监管账户，待换购人与新建商品房开发企业签订《北京市新建商品房预现售买卖合同》后，再由平台公司将监管资金转给开发企业。如换购人中途放弃购买新房，平台公司则不再收购该房源。

从目前已经公开的信息看，旧房需要是已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过 30年的二手普通商品住房，面积不超过120 平方米（含），不存在查封限制状况。可换购的新房则为怀柔区范围内已取得房屋预/现销售许可备案证明的商品房。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，怀柔将推出的住房“以旧换新”政策，是通过国企平台收购存量二手房，并对收购房源的楼龄、面积进行规定，同时明确限定收购范围。整体来看，这些限制条件都有利于国企平台对收购房源进行统一管理，收购的房源后续有望作为保障性住房进行运营。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出，怀柔住房“以旧换新”政策对二手房房龄、面积、房屋所在的位置等有明确规定，这相对均衡地考量了换购人、平台公司各自的风险和收益情况。

郭毅进一步分析称，一方面，这意味着换购人要出售的二手房需要满足这些限制性条件，这在客观上将控制符合条件的住房“以旧换新”家庭基数；另一方面，怀柔的住房“以旧换新”政策在收购旧房过程中需要国企平台公司垫资，这就必须要考虑到二手房源收购后的盘活利用和平台公司的收益问题。房龄相对较新、面积相对较小、位置相对优越的二手房，完成收购后，未来不管是对外出租还是出售，贬值的可能性相对小，换手交易的成功率也相对高，可以尽量避免平台公司出现比较大的资产折损情况。

北京其他区会否跟进？

这并非北京首次推出住房“以旧换新”，去年7月19日，北京启动商品住房“以旧换新”活动，该活动由北京市住建委等部门指导支持，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会主办，一直持续到年底。

该活动在旧房出售环节主要采取中介机构优先推售的模式，加速购房者置换；在购买新房环节，参与活动的开发商承诺，在90天内旧房未成功出售的，换购人可无条件申请退还订金，退款时间不超过15天。

陈文静表示，相比之下，怀柔区此次住房“以旧换新”政策采用国企平台收购的方式进行，此举从换购人手中收购二手商品房，并直接将购房款用于购买新房，有利于打通一二手房置换链条，支持住房改善需求。

郭毅指出，怀柔住房“以旧换新”政策中，二手房出售的方式从中介机构帮卖，转向国企平台公司垫资收购，对于换购人而言，这将提升置换成功的概率。

与此同时，郭毅谈到，从实际来看，换房家庭在“卖旧买新”过程中可能存在更复杂的房屋置换需求，比如旧房在父母或者配偶名下，置换新房时想用本人或者子女名义去购房，再如二手房和新房之间存在较大价差，换购人若想出售两套旧房换购一套新房是否可行等等。这些换购人的置换需求应如何解决，还有待在未来出台的更细致的落地实施政策中进一步说明，这样才可以切实帮助更多换房家庭实现“卖旧买新”。

另外，要注意的是，怀柔区下辖2个街道、12个镇、2个乡，2024年末全区共284个行政村、36个社区，怀柔住房“以旧换新”政策实施范围暂时为区域内的龙山街道、泉河街道及怀柔镇。

陈文静认为，从目前的情况来看，该政策实施范围相对较窄，更多是作为试点进行启动，若首批次住房“以旧换新”效果较好，后续有望扩大收购范围。

在郭毅看来，未来这一政策是否会覆盖怀柔更多区域、北京其他区是否会落地跟进还有待观察。北京房地产政策实行“一区一策”，其他区或结合怀柔“以旧换新”政策的落地实施效果，考量其对区域内新房销售的拉动情况、对土地出让价值的影响等来判断是否跟进。

郭毅认为，待怀柔住房“以旧换新”政策效果明朗之后，其他生态涵养区以及平原新城或跟进这一政策，但城六区跟进的可能性或不大。因为从目前的情况来看，城六区的住房去化可以保持一定的流速，土地出让也相对稳定，实施住房“以旧换新”的必要性不强。

去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，主要采用中介优先推售与国企平台收购这两种模式。陈文静表示，整体来看，国企平台直接收购二手房业主的存量房源推进速度相对更快，这同时也能够更为直接的将二手房业主转化为新房项目的购买者，加快库存去化。

也有城市双管齐下，取得了比较好的效果。比如去年郑州实施的住房“以旧换新”，同时采用国有平台公司收购和市场交易两种方式进行。据郑州市住房保障局数据，到去年年底，郑州通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成“卖旧买新、以旧换新”5731套，两项合计10816套，超额完成全年目标任务。

但陈文静注意到，整体来看，近两年各地国企平台收购二手房实现“以旧换新”的规模相对较小，对市场的提振仍比较有限。若有较低成本的增量资金支持，各地开展住房“以旧换新”的规模有望加大，从而进一步助力楼市企稳。