解析未过户房屋被查封案件：房产律师协助买方起诉，成功停止执行

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一、案件梳理

（一）房屋交易过程

2016 年 6 月 30 日，在 A 公司的居间服务下，原告周嘉悦与被告林婉瑶签订《北京市存量房屋买卖合同》。林婉瑶将位于北京市通州区 S 室的房屋，以 568 万元价格卖给周嘉悦，性质为住宅，已抵押给 Y 银行。合同约定周嘉悦向公积金管理中心申办 120 万元购房按揭贷款，双方在合同签署后 270 工作日内申请办理缴税及权属转移登记手续，林婉瑶收齐全部首付款后 3 个工作日内交房。

同日，双方及安居公司签订《补充协议》，进一步明确交易细节，包括付款时间节点：周嘉悦于签约日付10 万元定金，7 月 15 日前付 50 万元，网签成立后 3 个工作日付 60 万元，8 月 25 日前付 150 万元，9 月 10 日前付 150 万元，交房当日付 28 万元。林婉瑶应在公积金面签前 3 个工作日办理解除抵押手续，双方在房本抵押解除后 3 个工作日内办理贷款申请，公积金批贷后 3 个工作日内办理房屋所有权转移登记，全部首付款交接完毕后 3 个工作日内办理物业交割。

合同签订后，周嘉悦依约支付定金及首付款，分别于2016 年 6 月 30 日付 10 万元，7 月 17 日付 50 万元，8 月 16 日付 60 万元，10 月 13 日付 328 万元，共计 448 万元。2016 年 8 月 23 日，双方完成房屋买卖合同网签备案。但林婉瑶收到购房款后，未办理 Y 银行购房按揭贷款的提前还款解除抵押手续，致使周嘉悦的公积金贷款申请手续无法推进，合同履行受阻。

周嘉悦称2017 年 2 月林婉瑶交付房屋，其装修后于 10 月左右入住，并提交 2017 年度物业费发票、装饰装修施工合同予以证明。

（二）执行查封及异议情况

被告林婉瑶与沈宇轩系夫妻关系。2017 年 6 月 20 日，林婉瑶、沈宇轩与出借人赵启强签订《借款合同》，借款 700 万元，期限 6 个月，月利率 1.8%，约定了违约金及提前还款情形。双方就该合同在北京市某公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证。当日，赵启强转账 650 万元给林婉瑶。后赵启强发现林婉瑶房产因其他诉讼被查封，宣布借款提前到期，并申请出具《执行证书》，确认执行标的为本金 550 万元及利息、违约金。

2017 年 9 月 28 日，赵启强依据《执行证书》向法院申请强制执行。法院于 10 月 9 日立案执行，10 月 25 日查封登记在林婉瑶名下的涉案房屋。周嘉悦作为执行案外人提出执行异议，法院审查后于 2018 年 10 月 17 日作出裁定，以周嘉悦未支付全部房屋价款，亦未按要求交付剩余价款为由，驳回其执行异议。周嘉悦不服，于 2018 年 11 月 2 日提起案外人执行异议之诉。

在本案审理期间，周嘉悦以房屋买卖合同纠纷为由，将林婉瑶诉至法院，要求继续履行合同并过户房屋，房屋抵押权人中国Y 银行股份有限公司北京市分行作为第三人参加诉讼。周嘉悦表示可代林婉瑶偿还剩余贷款以解除抵押登记，超出未付购房款 120 万元部分另行追偿，第三人对此无异议。

为核实交易真实性，法院要求周嘉悦提交名下银行卡交易流水。周嘉悦提交三张银行卡自2016 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日的交易流水，显示有案外人打款及向林婉瑶付款记录，与付款情形相符，且无与林婉瑶或沈宇轩的其他资金往来。周嘉悦还提交 2016 年 6 月 16 日出售自己位于通州区 F 室房屋的合同及补充协议，称是 “卖旧买新” 筹措资金购买涉案房屋。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告周嘉悦请求法院依法判决立即停止对其购买的涉案房屋的强制执行，并解除查封。

判决确认其与被告林婉瑶于2016 年 6 月 30 日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归其所有。

案件受理费由被告承担。

（二）被告抗辩

被告赵启强不同意原告的诉讼请求，认为原告不享有排除执行的权利，且此前执行异议已被驳回。理由如下：

法院对被执行人林婉瑶名下房产采取查封执行措施符合法律规定。根据《物权法》，房产权属变更需依法登记，案外人执行异议必须严格符合法定条件才能排除执行。周嘉悦未支付全部房屋价款，也未按法院要求交付剩余价款，不符合排除执行的规定。

周嘉悦未充分举证证明房屋买卖合同合法有效。执行异议时提交的《房屋买卖合同》存在房屋坐落书写错误，且未提供约定的“补充协议”，后补充提交的 “补充协议” 复制件与原件不一致，编号不对应，存在诸多疑点。

无证据证明周嘉悦支付全部购房款。周嘉悦提供的收款证明无银行流水佐证，转账凭证无原件，真实性存疑。且“补充协议” 存在问题，即便收款证明系双方签署，其真实性及签署时间也无法确定。

周嘉悦是否在查封前合法占有使用房屋存疑。其提交的物业费发票及装修合同缺乏辅助证据，装修合同对用料未约定，款项支付与合同不符。若买卖合同签订有问题，其占有房屋的法律关系无法确定，不符合“合法占有” 规定。

房屋至被执行查封时未办理过户登记，周嘉悦存在明显过错。周嘉悦无视房产证上的多个抵押，购房合同仅载明一项抵押，且未将付款与解除抵押挂钩，按照二手房交易流程，房屋存在抵押无法进行评估、贷款面签等后续交易，不符合常理。根据相关司法解释，周嘉悦对未办理过户登记存在可归责的客观原因。

网签合同不具有物权性，不能对抗强制执行。即便网签合同真实，也仅能证明网签时可能存在房屋买卖合同关系，实践中网签可撤销，不能证明买卖合同真实性及产生物权登记效力，不具有排除执行权益的证明作用。

（三）争议核心

原告周嘉悦与被告林婉瑶之间的房屋买卖合同是否真实有效，周嘉悦是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

周嘉悦是否已支付大部分购房款、是否在查封前合法占有房屋、未办理过户登记是否存在过错等事实认定，以及这些事实对能否排除强制执行的影响。

三、裁判结果

停止对原告周嘉悦购买的位于北京市通州区S 室的强制执行，解除对该房屋的查封。

驳回原告周嘉悦的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同真实性认定

原告周嘉悦提交的买卖合同、补充协议、网签备案、定金收据、首付款收到证明及银行卡交易流水等证据，形成完整证据链条，证明其与被告林婉瑶在法院查封前形成真实房屋买卖合同关系。周嘉悦出售原房屋的合同从侧面佐证购房真实性，且银行卡交易流水无与林婉瑶等人的其他资金往来，无恶意串通逃避执行迹象。被告赵启强仅依据执行异议审查期间的一份未签字盖章的补充协议复印件否认交易真实性，依据不充分，法院不予采信。

（二）房屋占有情况认定

原告周嘉悦提交的物业费发票、装修合同等证据，能够认定在法院查封前，被告林婉瑶已将房屋交付给周嘉悦，周嘉悦已合法占有房屋。

（三）购房款支付及未过户原因认定

定金收据、首付款收到证明及银行卡交易流水相互印证，证明查封前周嘉悦已支付448 万元购房款。剩余 120 万元未支付是因为林婉瑶违反合同约定，未办理抵押贷款提前清偿，导致周嘉悦公积金贷款手续无法办理，并非周嘉悦自身原因导致房屋未过户登记。且周嘉悦表示可一次性支付剩余购房款。

（四）法律依据适用

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释，案外人对执行标的提出书面异议，法院审查后，案外人、当事人对裁定不服的，可依法提起诉讼。案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，周嘉悦通过举证证明了合同真实性、房屋占有、购房款支付及未过户原因等事实，符合排除强制执行的条件，法院据此判决停止对涉案房屋的强制执行并解除查封。对于周嘉悦要求确认合同有效及房屋归其所有的诉求，因已另案起诉，本案不便处理。

五、胜诉办案心得

对于原告的代理律师而言，胜诉关键在于全面收集和梳理证据，精准把握法律规定。在证据收集上，从合同签订、款项支付、房屋交付到资金流水等多方面入手，形成完整且具有说服力的证据链条，有力证明房屋买卖交易的真实性及己方权益。面对被告对合同真实性、款项支付、房屋占有及未过户过错等多方面的质疑，以扎实证据逐一反驳。在法律适用方面，紧扣执行异议之诉的相关法律条文，清晰阐述己方当事人符合排除强制执行的条件。通过对案件事实和法律依据的紧密结合，让法官确信原告对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，从而赢得诉讼，维护了当事人的合法权益。