上海
以前大家讲到普陀真如，总会说它是失败的副中心。
售楼处官方热线:400-833-2771但事实上，随着近些年中海“伟大一平方公里”改造的成功，你有没有发现，真如正在逐渐改变大家固有的印象。
7/11/14/15/20号线将形成5轨交汇，通达度提升；
华师大、上师大教育资源相继引入，好学校越来越多；
尤其是中海环宇城MAX开业之后，真如的客流量、人气值迅速飙升，成为大普陀的商业地标。
而就在近日，真如竟又要“搞大事”了。
售楼处官方热线:400-833-2771在上海市规划和自然资源局的指导下，普陀区发起了“真如之心-上海西站及周边区域城市设计国际方案”征集。
一时之间，市场的目光再次聚焦真如。
售楼处官方热线:400-833-2771这个昔日被大家“看不起”的城市副中心，正在开启终极“大招”。
真如，还值得押宝吗？
01
真如错过了黄金20年
讲到真如，大家总是会想到“狼来了”的故事。
原因就在于，真如副中心的规划都快讲烂了，真如却还没有完全崛起。
早在2001年，真如就正式和徐家汇、五角场、花木列为“城市副中心”。
如今20多年过去，徐家汇成功崛起晋升为CAZ，五角场发展成熟，花木也借着浦东大开发风生水起。
售楼处官方热线:400-833-2771唯独真如，还停留在城市更新1.0时代，房价更是垫底。
成为了普陀乃至整个西上海人民心中的“痛”。
其实，我倒觉得真如也没必要和其他副中心比。
毕竟在起跑之时，论及地位、名气和家底，真如就存在差距。
真如有其他副中心没有的“难处”，造就了其在过去的20年间，大段时间只能“忍辱负重”：
铜川路水产市场拆迁难，一拆就是10年。
改造前的铜川路水产市场
城中村红旗村6万人口动迁，36万㎡旧房拆迁难。
高压线入地难，割裂城市界面和交通，也导致副中心规划的空间形态无法兑现。
西站的运营现状与副中心目标不匹配，铁路货场搬迁难。
而被寄予厚望的高尚领域，计划打造一个128万方的综合体，结果万万没想到李超人不靠谱，圈地13年，导致商业地标迟迟无法落地。
要是普陀有强大产业就好了，有产业就有税收，有税收就有财力……可惜普陀也没有，很难给大儿子的前程砸钱铺路。
这一系列的困难和打击，直接把真如拖累了。
等真如好不容易理出个头绪，上海房地产开发的黄金20年，也就此错过。
真如的命，好苦！
02
中海“拯救”了真如
好在真如没有绝望，还在死磕。
真正的转机是2018年中海的入局。
2018年和2020年，中海联合体先后两批次竞得“红旗村”7幅旧改地块。
规划打造超1平方公里的“真如境”综合开发项目，集大型商业、超高层写字楼群、文化剧院、山姆会员商店、公园绿地、人才公寓和高端住宅等七大业态于一体。
现在回过头来看，真如真的是“赌”对了。
中海入驻后，使出洪荒之力推动真如境的落地改造。
2019年，住宅项目中海臻如府一期开盘，均价约9.5万/㎡，起初销售艰难，后来随着行情的转变以及真如规划的加持，期期卖得火爆。
而仅仅是在住宅交房后的两年，中海的承诺全部兑现。
2023年12月，中海环宇城MAX正式开业。
据悉，这座体量超32万㎡巨型商业体，开业1年来，始终稳居“上海购物中心人气榜”前三，累计客流超过2500万人次，销售额超40亿元。
真如环宇城的人气值果然名不虚传。
我在工作日踩盘，商场里仍然人流如织。
山姆更是人超多，来来往往的购物车络绎不绝，普陀的购买力这下具象化了。
除了商业，文娱配套设施也在跟进。
在很早的时候，我就听说开心麻花入住了普陀，现在海心剧院已经落成，估计西上海居民很快就可以欣赏到开心麻花的演出了。
在海心剧院的南侧，是真如绿廊，目前也在施工中。
这个绿廊未来将真如公园、武宁公园等公园绿地衔接，长达6公里，成为真如市心的城市绿肺。
真如的商务氛围，也变得浓厚了起来。
中海中心六栋地标写字楼已全部完工，中海中心约230米，未来之塔约200米，目前能看到有些企业单位入驻。
包括冰墩墩的缔造者元隆雅图收购了中海中心E座多层物业作为其华东总部；
还有日本知名广告公司凸版广告、A股上市广告公司宣亚国际、知名新媒体广告公司明堂文化以及虚拟现实专精公司维迈科技，也在租赁中海中心作为其区域总部。
在中海的带动下，高尚领域的商业、商办也陆续落成，但人气无法与环宇城相比，很多办公楼都还是空的。
当然整体上真如的商办仍然面临巨大的招商压力。
毕竟当前的经济环境不容乐观，产业扩展态势已大不如前。
南京西路、陆家嘴、北外滩等传统CBD空置率都有所攀升，更不用说真如这样的次级新兴市场。
上海核心区与次核心区子市场 2024年Q4空置率
但真如要“打响中华武数，汇聚数字海纳”的产业构想，透露出来的产业“野心”，无疑是值得肯定的。
从18年到25年，差不多6年多的时间过去，真如的面貌已经发生了翻天覆地的变化。
真如境改造前：
真如境改造后：
如果只聚焦在真如自身的发展来看，这些重大变化堪称“奇迹”。
但直到今天，想要让市场承认真如的优秀，仍然是一件很难的事情。
为何？
因为真如在中海的推动下，在城市界面焕新、配套设施迭代之后，楼市恰恰开始下行了。
即便是中海臻如府这样的标杆次新房，也无法在站稳脚跟。
成交均价从高峰期的13万+/㎡，已经回落到了10.8万/㎡。
真如，似乎有些“后劲”不足！
03
真如之心，再次为真如聚力
其实，到这里大家已经可以看出，真如核心区还没有改造完毕。
前面高尚领域和中海真如境加一起，都只算陪真如走完了1/2的路程。
其中，高尚领域是“虚情假意”，只有中海是“真情实意”。
真如还有铜川路水产地块这样的“大boss”地块还等着开发，就是开篇提及的“真如之心”，一听就是非常核心的位置。
这块心脏地块如果开发成功，才能真正地把真如从质疑声中解脱出来！
现场去看，这里还是一片长满杂草的毛地状态，从16年腾地至今，这块地就眼看着真如的地标拔地而起。
普陀的崛起希望在真如，所以普陀区也非常重视这块地交到谁手里，毕竟前面已经栽过跟斗。
之前也有透露和瑞安接洽过，意想打造真如的“新天地”，但后面不了了之。
只是流出的效果图和控规，倒是指导意义极强。
从初步规划上来看，项目未来打造商办+住宅的业态，大约有4万㎡的商办用地，4.8万㎡以上的住宅用地。
4.8万㎡，如果按照中海臻如府容积率3.5来算，套均120㎡，大约可提供1400套住宅。
在当下真如商办林立的背景下，多打造些拔尖的品质住宅，无疑有利于真如整体居住改善品质的升维，也将进一步夯实真如的楼市地位。
除了真如之心，真如还有一处增量空间，那就是位于品尊国际三期隔壁的岚皋粮库地块。
岚皋粮库地块拆迁早就提上了议事日程，只是一直比较谨慎。
目前园区内部分已经腾空，几乎处于废弃状态。
可以看到，相比徐家汇、五角场、花木这些成熟的城市副中心而言，真如倒真的像“后起之秀”。
因为还有地，就还有无限可能。
而这次城市设计国际方案征集活动，已然意味着真如下半场启幕。
作为落后几拍的城市副中心，真如要做的，就是迎难而上，坚定破局。
行文到此，我又想起了在真如环宇城MAX吃饭时，隔壁邻桌大爷如是和我说：
“前面发展太慢了，后面迎头赶上，真如也是有机会的……”
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