北京买房：理清思路，购房建议1442

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，想咨询一下农光里的房子，两居60平270万，您看这套房合适吗？我在农展馆麦子店上班，但那周边的房价太贵，感觉南边的房价低更合适，但也有疑问，是不是因为保值不好造成的？如果是的话我三四年之后换结婚的房子是不是会赔钱啊？另外渤海家园也是这里的名字，是代表商品房吗？

A：

1、具体房源我不敢多说，不到现场的话看户型图的意义不大。或者说从户型上看很方正，如果朝向、楼层和楼座都没瑕疵的话就挺合适的。另外这价格似乎偏低了点儿，搞清楚为什么吧，便宜必须有便宜的道理。

2、地段儿谈不上保值不好，只是价格走势略弱于北部而已。北京历来就是北强南弱，没办法的事儿。但这也从居住角度看也是优势，经济实惠，配套也全，本来房子就是用来住的。

3、是否赔钱主要看大盘，如果大盘上涨，那农光里肯定也会跟随，否则不会从当年的3000来块涨到5万多。如果大盘下跌那就不光是农光里了，而是北京大部分小区都可能赔钱，但换房也同样不吃亏，反正都跌了。

4、渤海家园的别名，跟是不是商品房没关系。具体这名字的来历我也不知道，有个说法是当年很多职工来自怀柔的渤海村，所以叫渤海家园。

还有个说法是这里之前地名叫小海子，也不知怎么搞的就起了个渤海家园的名字。我对老小区不熟，这些都只是听说的，也不知道哪个说法正确。

仅供参考。

借这话题说两句农光里的名字来历。这里最出名的地名是“老虎洞”，北京好几个叫这名字的呢，都是因为当地有赵公明的财神庙。然后还有单独供奉黑虎的佛龛，小佛龛看上去像个洞，所以叫老虎洞。其实这就相当于供奉财神，所以叫老虎洞的地方都聚财，财神保佑。

后来是北内（北京内燃机厂）在这里建设宿舍区，但当时的厂名是“北京农机厂”，所以用了“农”字。“光”字的来历好几个说法，有的说是“农业光荣”的意思，也有的说是本来想跟光华木材厂合作，或者是其他带光字的厂子吧，所以叫农光里了。

另外这里的地名还有沙板庄，沙板庄小学就曾经是北内的子弟校。再后来就不仅仅是北内的宿舍区了，北人（人民机械厂），北汽和眼镜二厂等周边很多大厂的宿舍区都有，只是延续了农光里的名字而已。

二

Q:

请问，我工作在海淀皂君庙，所以想在西红门买房，您觉得合适吗？看了世嘉博苑感觉不错，但纠结于周边除了荟聚似乎没发展起来，恐怕以后也依然落后于海淀。另外也看了对面星海家园等小区，都是回迁房，价格低一万左右，但感觉就不一样了，如果是您的话首选哪边？

A：

1、工作在皂君庙，所以想在西红门买房，这俩地方有什么必然的关系吗？您的意思是不是说海淀的价格比较贵，而西红门是离市区最近的郊区，交通方便而且还能加职住分。是这意思吗？如果是这意思那就买这儿呗，交通看自己的感受，其他各种配套我觉得挺合适的。

2、除了荟聚似乎没发展起来，慢慢儿来呗，周边园区的规模也不是太大，没什么难发展的。这就没必要跟海淀比了，基础条件就不一样，生拉硬套的没意思。

任何发展都是要依托于本地的具体条件的，以荟聚周边来说就没有太多的土地，所以空间有限。这看看地图就知道了，现有的荟聚和写字楼，已经把从地铁到西边河道的土地几乎占满了。过了河道虽然还有点儿土地但也不多，而且再往西还有铁道形成的三角地，不太好规划的，也就很难形成规模优势。

所以没必要拿这里的弱势去跟人家的优势做比较，发展自己的优势产业就行了。荟聚不就很好吗，能吸引来这么多的人简直就是奇迹。

3、如果是我，短期五年左右的话肯定先看世嘉博苑，因为品质不错，虽然规模小点儿但维护的挺好，价格走势不落后，流动性更强。长期十年以上的那就以东边房龄老的为主吧，反正以后都会成为老房，大家都一样。而小规模社区的物业费少，维护难度会越来越大，还不如老房踏实呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，如果预算450万，以西二旗和永定门的两个工作地点，您觉得房子买在哪里能兼顾通勤和保值？我目前看的是铭科苑，理由是优质板块中的价值洼地，能买到不错的两居室。但女友认为这是价值陷阱，将来有可能砸在手里。目前她看上的是附近这两套房，请问您怎么评价？

A：

1、我觉得这不是房子问题，至少不是以保值为目标的争论，而是两口子较劲了。因为俩人的工作地点离的太远，虽然你们嘴里说是兼顾通勤，但实际上一个选了西二旗，一个选了洋桥，那这就都是照顾自己呗，看不出来怎么兼顾对方的。所以在我看来这是家务事为主的，还是自己协商比较好。

2、抛开家务事儿，单说这俩小区的保值性，那肯定是首选铭科苑。没别的原因，就因为“房产价值由地段儿决定”。铭科苑谈不上价值洼地，而只是价格洼地，但毕竟是好板块，所以虽然在本板块不占便宜，但放到北京的大盘中至少不吃亏。

3、而洋桥的则就是自住为主了，投资保值角度不强，否则也不会现在这价格。要知道北京是摊大饼发展的，那洋桥是二环外，而西二旗是五环外，早期的价格哪边更高啊？肯定是洋桥呗，这里卖5000多的时候西二旗也就3000来块钱。

但现在却是西二旗反超了，而且还不是因为小区的品质更高，那说明什么？只能是地段儿原因了呗。就算海淀有学区溢价，那也到不了这程度。但学区溢价也是价值的一部分，西二旗的溢价率也不算高，略有风险而已。

4、我对这两套房的评价是居住挺合适的，户型方正，性价比高。只不过很多时候性价比高是因为升值略慢，所以才显的高的。

5、简单就这情况，至于买哪儿还是自己协商吧，外人发表不了意见。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们是准备结婚，买婚房，预算300-350万左右。但现在纠结的是买新房还是二手房，如果新房的话基本都在大兴五环外郊区，小区虽然好但周边配套都不怎样。但如果买二手房的话虽然能买在方庄蒲黄榆，但一是感觉房子老破小，二是地段虽然配套全但升值有限，怕置换的时候落后。请问您有什么推荐的吗？

A：

1、我没什么推荐的，这还是先想好远大新和老破小的选择吧。大多数买房人都面临这种两难，尤其是预算不太高的，只能看自己更重视哪方面了，无奈的取舍，也必须取舍。

常规建议是把需求排序，看自己更重视哪方面？满足一个算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。或者用排除法，把不太重要或可替代的需求排除，剩下的就是无法放弃的。

2、另外多说一句，单从价格走势来说，方庄蒲黄榆的多数老房确实不占优，但和郊区新房相比的话未必吃亏。或者说您怎么判定郊区的升值就能比成熟板块强呢？

要知道土地方并不傻，规划是他们做的，他们是最了解土地价值的，在卖地的时候就已经把配套完成的预期价值都计算进去了。连我们开发商都很难占到便宜，买房人要想吃到红利就更难了。

如果想在郊区得到更多的地段儿利好，那就只能期盼规划提前完成，或者是超值完成，比如增加了新的高新产业或大型配套，否则就算是按期保质完成配套，也不过是实现了预期价值而已。

3、总之还是自己先确定买新房还是二手房吧，尤其是婚房，这外人就更不好建议了。

仅供参考。

五

Q:

我是离异带十岁的儿子，非京籍，但孩子是京籍，他名下有一套朝阳的房子，无贷款，目前价值500多万，请问这种情况如果出售的话能办理公证委托过户吗？我名下的是有两套环京的房子，一套固安孔雀城剑桥郡的，90平三居，一直空置，您建议是保留还是出手？另一套是燕郊的天洋城，120平三居，偶尔居住，但估计孩子上中学后就没时间住了。您建议怎么处理？

另外请问我这种情况能有北京的购房资格吗？我的社保是远超五年的。

A：

1、处分孩子名下的房子是吗？这我还真没遇到过，不太懂。我之前卖的都是新房，净是用孩子名义买房的，没接触过卖房的。

但公证委托应该是不能办了，2017年的时候司法部就出台了“五不准”，把分段委托都给禁止了。2021年又强调了一次，所以业主本人必须到场，否则办不了手续。要不就再问问中介吧，他们遇到的案例多，比我专业。

2、房子是用来住的，固安的如果住不上，而且也不出租，保值角度也至少不占优，那何必留着呢？

3、天洋城的如果能住的上就先留着，确定不住了最好也是出手。否则留着的话租金低，以120平三居来说，租金收益有可能比北京低30%以上，甚至更高。反正也是各项都至少不占优，就是自住合适。

4、既然有五年社保，那在北京就可以买二套房，只不过是五环之外的。

仅供参考。

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