这些城市的地铁公司，悄然成为最大本土开发商

2025.01.21

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作者 |第一财经 马一凡

两年多前，多家地铁公司突然“豪赌”房地产，成了拿地大户。

现在，这些地铁公司造的房子已经纷纷入市。地铁公司跨界干副业的效果如何？根据专业机构榜单，厦门轨道已经成为全厦门销售额第一的房企，在某些榜单中甚至打败了老牌“地头蛇”建发房产；而成都轨道也突然“逆袭”，在成都所有本土房企中排名第一。

还有更多地铁公司正在发力，去年宁波轨交全年新增土储119.3亿元，排到全国房企新增货值榜第50位；合肥轨道全年新增货值261.9亿元，在所有地铁公司里排第一，超越了万科、龙湖等老牌房企。

干副业的登上榜首

如今在二线城市厦门当地销售规模最大的房地产开发商是谁？答案已经不是那些为人熟知的房企，而是厦门轨道建设发展集团有限公司（以下简称“厦门轨道”）。

根据房地产研究机构克而瑞福建区域的统计，在2024年度厦门房企销售排行榜上，无论是按照全口径来统计还是按照操盘量（含竞配建）来统计，厦门轨道都占据销售金额和销售面积的榜首。

按照全口径来计算，厦门轨道去年仅在厦门市场卖房就收金158.8亿元，成交面积达到50.14万平方米。

如果按照单套房100平方米估算，厦门轨道全年在厦门卖房超过5000套。

厦门轨道在住宅开发领域的成绩，甚至超越了当地众多老牌房企。

在房地产开发领域，来自厦门的闽系房企一直具有很强的实力，像建发房产、国贸地产、象屿地产、联发集团等在全国市场范围内都享有知名度。然而在大本营厦门，他们都输给了一家以地铁建设运营和出行服务为主业的公司。

这家地铁公司干房地产的时间并不长，它的成立时间也远晚于老牌房企。

根据官网，厦门轨道建设发展集团有限公司成立于2011年，由厦门市国资委出资监管，注册资本300亿元，资产总额超过1800亿元。

厦门2017年才有了第一条地铁线路，直到目前已运营的线路一共有3条。此外，厦门地铁还有多条在建线路。

除了布局交通投资建设、轨道交通运营管理，厦门轨道也将地铁沿线的城市开发运营作为重要业务板块。

厦门轨道在房地产领域脱颖而出的诀窍是大力开发TOD（Transit-Oriented Development）项目。依托其背景优势，以公共交通站点为中心，拿地并建设集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的综合体。

在厦门这座地铁出行历史并不算长的城市，厦门轨道近几年大力营销了房地产TOD项目的概念，并快速建立起了自己的品牌。

2020年，厦门轨道投资成立“厦门地铁上盖投资发展有限公司”（以下简称“厦门地铁上盖”），通过名字就能看出这是一个专门做TOD项目的子公司。

2021年12月，正是楼市由火热转向低迷的拐点，民营房企拿地额大幅缩水，这时厦门轨道以92.9亿元的底价拿下了湖里区湿地公园站TOD地块，该地块是厦门市首个TOD开发项目，总建设体量近40万平方米。

2022年，厦门轨道又斥资125亿元拿下多幅TOD地块；这一年，厦门市国资委还将老牌房地产公司特房集团100%股权划入了厦门轨道。厦门轨道开始独立自主操盘地产项目，并挖来了万科等房企的职业经理人。

由于2021年、2022年连续大力度拿地，厦门轨道在2023年的全口径销售额首次冲破百亿，在厦门位列房企排行榜第7位。

而在2024年的厦门楼市，厦门轨道一举夺魁。其年内推出的住宅项目包括湿地公园TOD、七星湾TOD、海沧中心TOD、南部新城TOD等。其中湿地公园TOD是去年厦门市住宅金额销冠，海沧中心TOD是海沧区商品房住宅销售成交套数、金额、面积的“三冠王”，七星湾TOD是同安区的“三冠王”，南部新城TOD则跻身翔安区销售排行榜前三。

尽管近两年厦门轨道的拿地步伐有所放缓，但是从厦门地铁路线规划来看，厦门的TOD市场仍有很大发展潜力——目前厦门地铁通车公里数为98公里，在建设公里数超过122公里，而远期则规划了12条地铁线路，总规模约493公里。

成都轨道的逆势增长

另一家跑到房企榜单头部的地铁公司，是成都轨道城市投资集团。

这两年，成都的新房市场很火，成交数据走出了独立行情。

在这一背景下，很多央企属性的房地产企业，都在加大力度投资成都，比如华润置地、中铁建、招商蛇口、保利发展等；此外，川渝房企中的佼佼者，比如龙湖，也在成都市场占据重要位置。

但是，根据克而瑞数据，相比热闹的2023年，2024年头部房企在成都的销售规模总体缩水，比如华润置地在成都的全口径销售额就从288亿元下滑到了202亿元，中铁建则从238亿元下滑到203亿元，龙湖从208亿元下滑到129亿元。

然而在2024年成都房企销售榜TOP10榜单中，竟出现了一个新名字——成都轨道城市投资集团（以下简称“成都轨道”），该公司2024年在成都的全年销售业绩达130.43亿，成为新晋百亿房企，在所有本土房企中排名第一。

在成都市场，目前只有中铁建、华润置地、招商蛇口、保利发展这四家央企的销售额还在成都轨道之上，其余无论是本土国企、民企，老牌或新贵，在销售额上都输给了成都轨道，包括龙湖、万华投资、成都天投等。

2010年开通首条地铁线的成都，目前已经有15条线路投入运营。与厦门轨道一样，成都轨道开发房地产的思路也是大力发展TOD项目。

根据克而瑞统计，2024年，成都轨道旗下的陆肖TOD入市销售，是高新南区同类型产品成交面积第一；四川师大站TOD南苑在3个月内5次开盘、5次售罄，是锦江区建面140平方米以上产品中的成交套数第一；幸福桥TOD2024年的商品房成交面积、成交套数均为金牛区第一。

综合成都和厦门的数据可以看出，以地铁站点为中心打造的轨道TOD项目确实更受到购房者的青睐。

成都轨道和厦门轨道还有一个共同点——他们的TOD项目都是以大盘为主。成都轨道的TOD项目整体体量普遍超百亩、千亩，规模堪比“造城”。除了卖住宅，成都轨道也在探索自己下场做商业地产。

据成都轨道官微消息，目前成都轨道TOD开发面积已近1000万平方米，商业项目年均开工量近100万平方米，商业年均开工量、持有量均位居成都市第一，2024年成都轨道的TOD商业项目首次亮相运营。

正在房地产开发领域发力的地铁公司还有很多，比如2014年开通首条地铁线的宁波轨交，根据中指研究院数据，其2024年的房地产销售业绩达到了50.9亿元，排在宁波市场房企销售榜第7位。不仅如此，宁波轨交还在去年加大了拿地力度，全年新增土储119.3亿元，排到全国房企新增货值榜第50位。

合肥轨道去年拿地更是生猛，全年新增货值261.9亿元，在所有地铁公司里排第一，超越了万科、龙湖等老牌房企。

TOD项目仍有巨大潜力

为什么地铁公司纷纷入局搞房地产开发？最早的成功经验要追溯到香港地铁。

据历史资料，港铁从上世纪90年代开始，就推进土地开发与地铁建设的联动整合的模式。此后，港铁与中国香港特区政府签署了特许经营协议，通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。凭借“轨道+物业”的模式，香港地铁被称为全球最会赚钱的地铁公司。

在港铁之后，深圳地铁也开始试水房地产，成为内地最会赚钱的地铁公司之一。2022年，深圳地铁的房地产业绩排到了全深圳第三位，销售额突破200亿元。

此外，2021年下半年以来，传统房企拿地额减少，而地铁TOD项目又具备开发难度大、周期长等特点，因此对房企的资金实力要求也更高，正是从这时候开始，具有国资背景的地铁公司“亲自下场”了。据易居研究院统计，2022 年全年有21城的地铁公司参与拿地，较上年增加7城；全年共成交72幅土地，较上年增加60%。

在2021年之前，许多TOD项目仍是由百强房企拿下，或者地铁公司拿地后再引入专业房企合作开发，而在2022年之后，独立操盘的地铁公司多了起来。2024年许多地铁公司开始进入城市销售额榜单前列，正是因为在2022年它们曾集体下场拿地。

克而瑞分析师沈晓玲认为，TOD项目的开发，还能缓解轨道基建的资金问题，由于轨道交通项目通常投资巨大、回收期长，因此需要极大的现金流支撑，TOD开发模式可以通过对土地进行综合开发利用，利用回收的售房资金极大缓解基建的融资难题。

此外，克而瑞还认为，TOD项目在交通资源的加持下，去化相比普通项目而言，拥有更大的优势。以越秀地产为例，这家开发商在2019年引入广州地铁为战略股东后，合力开拓“轨交+物业”TOD模式，进入高速发展阶段，TOD项目对销售业绩的贡献接近五分之一。2016-2021年，我国城市轨道运营总里程数每年增长率都在15%以上，2022年以后的建设速度也在6%以上，尽管整体的城市轨道交通建设速度有所放缓，但是部分重点地区已经开始“高铁+城际铁路+城市轨道”的多层次轨道交通规划，利好于更大规模的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化开发。

微信编辑| 小羊