LPR数据出炉！北站发现汉代古墓！古墓对楼盘的影响到底有多大？

大家好，我是苏北哥！今天是1月20日，相信不少人已经准备踏上了归家旅途，甚至一些人已经在回家的路上，在这里北哥预祝大家一路顺风。

01.

2025年第一期LPR数据正式出炉！今年公积金利率降到过少？有底了

临近春节，春运大幕正式拉开，一年一度全世界最大规模的人口迁徙潮，又来临了。这可能是外国人永远无法想象的场景，但是它却每年都发生在中国大地上，感动着每一个中国人。

归心似箭，千里归家，阖家团圆……一幕幕最温情的画面总是在这寒冬腊月，震撼上演，浓浓的演绎着中国人的“家文化”和“家情怀”。

最近常常能刷到这样的画面，在外务工的人们，骑摩托车带家人回家过年：1900公里，上海到甘肃，男子全程摩托车，只为与家人团聚过年；2350公里，浙江到贵州，全程摩托车，男子带妻子回家过年；1100公里，广东惠州到湖北，全程摩托车，历时12小时安全到家……

古有千里走单骑；今有摩托车千里归家，演绎出当今时代中国人的另一种温情和浪漫，不过北哥看到这些画面后，也曾闭目长思，2025年的楼市，能否给予这些常年在外务工的刚需客群一次历史性的购房机遇，同时也了却此类视频观看者，隔着屏幕的心酸？

一直在说2025年是降息大年，这一年应该是让购房人大大节省购房成本的一年。今年早上2025年新年第一期LPR数据正式出炉。

今天早上9点整，央行公布最新一期LPR，2025年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，该数据与2024年12月LPR数据保持不变，所以可以确定的是2025年1月20-2月20日之间的降息目前并没有成行。

对于此次没能降息的事实，市场层面称早有预测，此等结果已经在预料之中，根据本月17日的YH公告，开展了1050亿元的7天期逆回购操作，操作利率1.50%，和此前持平，7天逆回购操作利率不变，大概率表明了LPR数据也不会变。

然而2025年降息预期是极其明显的，据统计近一个月以来有六次重磅会议提到降准降息。

2024年12月12日、16日，两次重磅GC会议明确要适时降准降息；2025年1月3日，YH工作会议上，再次将“择机降准降息”提上议事日程。2025年1月4日相关工作会议再次强调，实施适度宽松的货币政策，为经济稳定增长创造适宜的货币金融环境；2025年1月14日，2024年金融统计数据发布。央行副行长透露，2024年取消了房贷利率政策下限，并推动继续降低存量房贷利率。下阶段将落实好适度宽松的政策，综合利用利率、存款准备金率等多种工具，择机调整优化政策力度和节奏。

此前，国内金融圈相关人士甚至将2025年整体降息幅度都提前公布了出来。

日前一则重磅预测文章出现在中国商报上，明确指出2025年YH货币ZC方向已经明确，降息降准已经箭在弦上，今年的最大降息幅度可能超越此前预测的50基点，累计将达到75个基点，全面超越2024年。

国信期货研究咨询部研究员夏豪杰表示，2025年LPR合计降幅将达到75BP，其中包含存量房贷利率预计降幅25BP，如果这样算下来，2025年全国存量房贷利率将降低至LPR-55BP，1月1日重新定价日之后，国内多地如苏州、南京，存量房贷利率已经降至2.65-2.7%，如果2025年再调降25BP，存量房贷利率将有望降至2.4-2.45%的历史低点。

那为什么如此众多、且如此强烈的降息信号频频发出，但1月20日LPR还是没降呢？这个问题不得不引人深思。

这就不得不分析一下LPR以往的变动轨迹。2023年LPR总体变动次数只有一次，具体发生在当年6月份，5年期LPR从4.3%降至4.2%，调降幅度在10%。

2024年LPR调整次数达到三次，首次在当年2月份，5年期LPR从4.2%降至3.95%；第二次调整发生在当年7月份，5年期LPR从3.95%降至3.85%；第三次调整发生在当年10月份，5年期LPR从3.85%降至3.6%，全年5年期LPR调降幅度达到历史性的60BP。

很明显，年头2月份、年中6-7月份，下半年的9-10月份通常是LPR数据调整的重要节点，而在农历年以前，LPR数据大幅调降的历时案例几乎没有，全年首轮LPR调降常常发生在农历年后。细想起来这样做法不无道理， 年前和年后一段时间，通常是春运最繁忙的时段，人们关注的重点常常两地奔赴，回家过年，即使降息，也无法达到理想预期；而过年后的2月底降息就不一样了，转眼就是“金三银四”，届时社会关注的重点就是买房，旺季来临，降息自然效果更好。所以北哥判断今年的首轮降息大概率将发生在2月底。

与此同时，之前市场一直讨论得沸沸扬扬的公积金贷款利率2025年调降幅度，最近也有城市给出了最新标准。

去年12月底，多方媒体披露，2025年公积金利率的进一步调降已经是板上钉钉，今年商贷强劲的降息信号已经让公积金5年期2.85%的执行利率失去了低成本优势，此前已经有上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛预测，2025年的公积金利率调降幅度可能达到史无前例的80BP，算下来今年的公积金利率有望降至2.05%（5年期首套房利率）。

是不是真的会降至2.05%呢？还是会更低？去年12月底成都给出了最新答案，去年12月11日成都规定买房可直接通过“行省分贷款，执行西藏公积金利率”！今日除了成都、重庆，陕西西安和咸阳也宣布可以执行西藏公积金利率！

要知道西藏公积金5年期首套贷款利率只有1.68%，5年期二套房贷款利率只有2.038%，这个数字甚至比此前上海金融圈预测的数字还要低37个BP，西藏公积金贷款利率会否成为2025年全新执行标准利率呢？欢迎评论区留言，与北哥一起探讨。

02.

南京北站发现汉代古墓！古墓对楼盘的影响到底有多大？

临近春节，原本平静的南京楼市，被一条重磅消息所打破：南京四大重点工程之一的南京北站竟然发现了汉代古墓，一时之间该消息被传得街知巷闻。

根据南京GF发布的消息称，这座古墓实属汉代建造，但建造年代不详，目前墓主人身份更是不能确认，南博考古队已经介入北站古墓的勘探、挖掘工作。

不愧是六朝古都，十朝都会，文物、宝藏、古墓等历史遗迹如数家珍，论经济南京可能不能算是第一，甚至被魔都上海远远甩在身后，但是论历史，论朝代更迭，论人文荟萃，南京绝对是全国的佼佼者。

据说上周四（1月16日），北站发现古墓的消息一经发出，南博考古队就迅速进入现场，考古工人经过数天的艰苦发掘，已经采集到了古墓中土层的众多样本，古墓的大致结构已经基本清晰。

北站古墓中目前也挖掘出了部分文物古迹。

疑似古墓中的部分石雕和残壁断垣

北站古墓被发掘之后，众多网友好奇：为什么江北也会发现古墓，金陵的历史不是大都集中在江南吗？后经专家披露，其实江北的建城史远远悠久于江南，2000多年前，六合建成侯地，如今的南京江南一带还是一片荒地。

不得不说，北站汉代古墓的发现，又让我们涨知识了，关于南京的历史，真可谓是源远流长、博大精深。

然而历史与现实交织，汉代古墓的发现与如今如火如荼建设中的南京北站，发生了历史性的碰撞，一边考古、一边建设的情况可能无法避免。

南京北站高空俯视效果图

去年9月，南京北站正式开工，这个牵引南京人目光数年之久的，投资上百亿的世纪工程，终于正式拉开帷幕。

这座被誉为全国第五大高铁枢纽中心的旷世工程，其规模将近70万方的南京北站，建成后的规模将超过杭州东站、广州东站、重庆西站、南京南站等多个全国性高铁枢纽，直接比肩上海虹桥站。

根据预测，南京北站建成后，最高聚集人数可达到13500人，远期年旅客发送量预计达3650万人次。

南京北站一旦建成，江淮铁路网将进一步被激活，北沿江高速铁路、宁淮城际铁路、宁宣城际铁路、宁滁蚌城际铁路、宁启铁路五条线路将在此汇聚。

南京北站站场采用桥式车场，总规模3场16台30线。其中，高铁场引入北沿江高铁5台9线；城际场引入宁淮、宁蚌城际铁路，设6台12线;普速场引入京沪铁路、宁启铁路，设5台9线。

与此同时，南京北站还是未来地铁线路的聚集地，将有5条地铁在此汇聚，分别是地铁3号线、4号线、15号线、18号线、宁滁城际S4号线将被引入，真正实现10分钟可达江北新区中心区、20分钟可达南京新街口和安徽滁州地区、40分钟可达南京禄口国际机场。

与此同时，南京北站内部还有“双光谷、井字形”换乘空间结构；站房“双首层”等众多先进设计，令人叹为观止！

南京北站的双光谷设计

南京北站的开工建设，不仅是进一步激活江淮铁路网和南京市内地铁工程的重要枢纽，同时也等于是按下了南京北站新城的启动键，打开了继江北核心区之后，南京江北开发的又一重点发展区域。

南京北站枢纽经济区将按照江北门户枢纽的规划定位打造，规划构建“一核、一带、两廊、四轴、四节点、八片区”的空间布局结构，其中“八片区”分别为：枢纽核心区、枢纽创智社区（2片）、宜居社区（2片）、特殊用地区、生态防护区（2片）。未来实现“站—产— 城”融合的重要区域

此前流出的数据，北站未来宜居新城规模将达到14.4平方公里，未来将导入10.3万人口，未来将覆盖南京客运北站周边区域，包括北站枢纽经济区与北站轨道交通基地。

如今汉代古墓被发现，北站工程却并未停止，根据官方公示，现场约110台桩机在三个标段共同作业截至目前已完成4551根工程桩。

密密麻麻的“钢铁巨人”挥舞着“手臂”，机器的轰鸣混响回荡在各个场地；中铁建工技术负责人介绍：北站属于超级工程，体量较大；现场共需要打下15983根工程灌注桩；百余台机器开启24小时同步作业模式，才能确保施工按计划推进。

然而根据计划，南京北站站房及相关配套工程建设工期为38个月，受此次发现古墓影响，工期或将延迟6个月。

然而，南京近年来多次发现古墓，古墓对于周边楼盘的影响到底有多大？这似乎才是购房人最关心的问题，很多人戏称，古墓一旦被发现，原本妥妥的豪宅、改善型住宅，秒变“墓景房”！房子卖不动了，房价也跟着一泻千里？真的是这样吗？我们今天就来简单分析分析。

最明显的案例就是南部新城的张昭家族墓群。

张昭家族墓航拍

去年11月初，震惊一时的三国东吴名臣张昭家族墓群被发现，就在南部新城油库公园，墓葬内两方龟纽金印（“辅吴将军章”“娄侯之印”），确定了墓主为东吴重臣张昭。

如今张昭墓被发现已经过去了两个多月，这座墓葬群对周边楼盘产生了什么影响吗？可以说非但没有影响，周边楼盘去化速度变得更快，甚至还在涨价销售。

张昭墓具体位置

可以说张昭墓与大校场中信泰富九庐、保利招商文璟和颂距离最近，仅一街之隔，理论上来说影响应该最大。而事实情况又是如何呢？

中信泰富九庐从去年10月初首开以来，去化量始终一路飘红，推出的5栋小高层楼栋，已经有小高层已经有3栋相继售罄；1栋洋房楼栋目前也仅剩一套房源在售。

中信泰富九庐网房销控

以上是去年11月张昭墓发现之后，中信泰富九庐推出的3栋小高层，共198套房源，目前仅剩48套在售，综合去化率仍高达75.7%，可见销量丝毫不减。

此外因为九庐的销量太好，该项目还成为2025年南京第一批涨价的楼盘，小高层折后价格已经升至4.9-5.2万/㎡，洋房折后在5.7-6.2万/㎡。

还有保利招商文璟和颂，虽然2024年南京销冠盘众多，但是文璟和颂仍然稳坐全市成交金额TOP3的宝座，全年成交26.72亿元。

全盘538套的文璟和颂，目前仅剩10套在售，正在收官清盘。

可见大校场张昭墓的发现并没有让周边楼盘销量下滑，相反这些楼盘的销量还在增长。

究其原因，南部新城大校场本身定位就很高，南京城市发展的第三极，同时2025年以后大校场规划将进入集中兑现期。南京博物院新馆今年落定；5号线北段将于今年3月开通运营；10号线二期、6号线也告最快于今年年底通车；中芬合作交流中心建成使用；中国第二历史档案馆新馆今年开馆；银城国际医疗健康城复工建设；全市首家华润万象城将于2026年开业……

冰立方实景

第二历史档案馆

张昭墓的发现，不仅不会降低大校场楼盘的销量，反而会增加其文化附加值和含金量。

但对于规划定位不是那么高的板块、区域，如果发现了古墓，则很有可能影响周边楼盘的建设进度，甚至直接取消楼盘开发建设，这种案例在南京也是屡见不鲜。

去年12月，继三国张昭墓被发现后，又一东吴名臣墓葬丁奉墓也被发现，遗址就位于城北鼓楼幕府创新区。

丁奉家族墓位于现在的南京幕府创新区核心地段，根据此前南京规划与自然局披露，发现丁奉墓的地方位于城北幕府五佰村，原本这一片区已经拆迁完毕，后期准备以二类住宅用地性质土地出让，但发现丁奉墓后，如今修改成了文物保护用地。据此幕府创新区又少了一处新楼盘开发。

除此之外，南京近些年来，常有因工地上发现古墓，而导致楼盘工程停工的情况。

如江宁三山板块别墅项目复地朗香，就曾因工地上挖出明朝沐氏古墓群，项目因此停工10年；

2021年1月，汇通路中南地块挖到古墓，疑似宋武帝刘裕的墓，因此当年中南项目只能整体停工。

可见，左右楼盘销量和开发进度的从来不是古墓，而是项目所在的板块规划定位和规划的兑现力度。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。