2025年买房必看：通过历史看未来，上海哪些板块最值得买？

上海每年都有300多个新房项目上市，分布在全市近两百个板块，如何在预算范围内买到最合适的房子，对很多人来说恐怕都不是件容易的事。

关心买房的朋友应该都知道，上海新房已经连涨30个月了，12月房价还将继续上涨也已是板上钉钉。其中市区新房的涨价势头尤为明显——

说句大实话：

2024年1200万还能在内环买到100平左右的三房，2025年可能在中环都没有什么选择了。

持续上涨的新房价格，让还在下跌的二手房性价比更加突出，也使得二手房交易占比迅速放大；

二手房的价格分化趋势也越来越明显，有些区域的二手价格跌幅甚至颠覆了很多人的想象，买错地方也可能意味着更大的资产风险——

选对板块，是买对房子的先决条件。过往不同板块的土地成交和新房表现，也最能看出市场的偏好；

火箭哥对2021年以来上海积分新房的分布特征进行了梳理，结合2024年土拍市场表现观察，将从两个维度来进行分析，给计划在2025年买房的朋友一些可行的参考建议——

01 “积分与板块热度”

从2021年实施新房积分制度以来，新房的认购率和积分高低，就成了大多数人买房时的重要参考依据。

数据不会说谎，高热度&高积分项目，不仅反映出客户当下的普遍消费偏好，一些超出预期的项目表现，一定程度上也预示着新的市场机会。

火箭哥整理了2021年以来历年的新房积分数据，可以看出市场的一些明显变化——

自2021年楼市高峰后市场下行，上海每年触发积分的新房数量也在逐年递减，2024年只有12%新房触发积分；

2024年这39个触发积分的新房项目中，只有11个挤进了2021年以来新房积分排行TOP100，其中能排进前30的仅5个，也说明除部分豪宅新房保持高热势头外，大多数新房的入围积分都较往年有了明显下滑，买房变得更容易了。

但触发积分的新房项目平均积分达到了63分以上，远高于2021年和2023年，也说明买房人的关注度更加集中于热点项目，市场冷热不均的分化趋势更加明显。

从2024年的积分新房分布看，[滨江/滨河]和[产业]仍然占比最高，延续了实行新房积分制以来的惯性，说明无论市场好坏，稀缺资源和强势产业都是影响客户购房的最关键因素——

2021年以来，上海新房积分排名前100的项目中，有34个位于滨江/滨河沿线；其中，杨浦滨江、徐汇滨江和浦东前滩这三个板块高分项目最多。

从历史排名来看，滨江/滨河新房中，前18名都位于滨江沿线，也显示出“一江一河”规划中，滨江概念明显强于滨河概念。

值得一提的是，滨江/滨河对新房积分的影响正在进一步放大——

像以往不被重视的内环外苏州河沿线，2024年也因为越秀苏河和樾府的推出，三次开盘三次触发积分，充分体现了稀缺资源+品质新房的价值。

[产业]概念对新房的影响也十分明显——

作为产业龙头的张江科学城和漕河泾开发区，靠着优质产业的规划发展极大的带动了周边板块的房价，漕河泾周边几乎所有新房都会触发积分；

在张江科学城及优质学区的双重加持下，即便2024触发积分难度大增，唐镇平均入围分仍然高达63分，能级可见一斑。如果从行政区分布来看，也能看出一些明显的变化——

以往因为大虹桥概念而大热的青浦区在2024年彻底熄火，全年上市的21个新房项目无一触发积分，开盘当日的平均销售率还不到3成，经历了从大热到大冷的断崖式下跌。

另一个交了白板的虹口区，则是因为整个2024年都几乎没有新房供应导致的。

总体来看，浦东积分新房的占比虽然超过3成，看似买房难度极高，但从积分新房分布看，仍然集中于陆家嘴、前滩等滨江沿线和产业集聚区，冷热不均的情况非常明显。

像黄浦、静安、徐汇、杨浦这样的传统市中心区域，关注度一直很高，新房触发积分的概率也很大。

其他像闵行、宝山、嘉定、奉贤这样的近郊和远郊区域，积分新房的共性也很明显，基本仍集中在核心区或是强产业板块。

所以，如果考虑在2025年买房，无论是哪个档位的购房预算，都建议多围绕“滨江滨河、产业集聚、片区核心”等关键词做出选择。

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02 “土拍溢价与板块崛起”

土拍价格，是影响购房选择的另一个重要参考。

土拍溢价率体现的是房企对于板块的关注度和开发信心，最终落槌的土拍价格，也决定了未来板块的房价走向。

火箭哥整理了2024年土拍地块溢价率排行，可以看出各地块所在板块的热度——

像徐汇滨江、杨浦滨江、曹家渡、唐镇这样的板块拍出高溢价并不意外，板块本身的高关注度决定了未来房价的持续看好，趁着新地块尚未上市前，买入这些板块内品质较好的在售新房几乎是不会犯错的选择。

缦云上海12.1万，黄浦区从14.5万涨到17.8万，性价比就是这么比出来的：

值得关注的是，七批次土拍中的华润越秀中能建新杨思地块，以超过40%的溢价率拿下2024年度的溢价率地王，不但直接将新杨思的房价预期从9.9万/平拉高到了12万/平，也重新定义了中环房价的新格局，对整个环线和相邻板块的价格预期都产生了直接影响。

隔壁新杨思上园9.9万单价，目前还有少量房源在售，感兴趣的同学可以去现场参观了解：

另外，刚结束不久的八批次土拍中，断供多年的宝山淞南两幅地块也以较高溢价成交，预计未来售价将突破7万/平。作为对比，城市界面更好、产业更强的南大板块，其品质标杆新房中环置地中心望云的过会价格也只有6.77万/平，是不是更有吸引力了？

地铁站约200米+万象汇在建中

主力约108-165平3-4房

实景示范区+样板房已经开放

感兴趣同学可以私信我预约参观

同样的道理，虹口四川北路的华润项目，杨浦滨江的保利和中海项目，未来预计都要卖到12-15万/平不等的价格，相比之下，地段更好的中兴路板块，目前才13万/平左右的新房价格，好像也不算贵吧？

中兴傲舍最新约180平样板房即将开放，可以到现场体验：

还未上市的这些高溢价地块，大多预计将在2025年中入市，届时所在的板块也将迎来新一轮的价格上涨，考虑买房的朋友建议抓紧。

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