佳运·瑞璟湾-售楼处首发户型-位置-价格-容积率-小区环境

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佳运·瑞璟湾

约98-166㎡宽境14层小高层

均价6.5万/㎡ 总价650-1200万

600万级上车中外环精装3-4房

1+18号线双轨交+南北高架地铁

层高3.1米 中央空调+全屋地暖

交通配套

• 地铁：距离 1 号线呼兰路站直线约 1.2km，18 号线二期大康路站（在建）直线约 760m 。
• 公交：周边有宝山 705 路、宝山 13 路、165 路、741 路、850 路等公交线路 。
• 自驾：距离外环高速及南北高架约 1km，自驾出行可实现多路径立体化畅达上海全域 。

商业配套

• 购物中心：项目旁边就是共富路沿街社区商业，附近还有福弘集贸市场、场北商业广场、和欣商业广场、红太阳商业广场、北上海生活广场、绿地新都会、宝山万达广场等，可满足日常一站式购物及娱乐休闲需求。

教育配套

• 幼儿园：贝贝佳双语幼儿园、菲贝儿第二幼儿园在项目附近。
• 小学：有宝山区第二中心小学、共富新村小学等。
• 中学：周边有共富实验学校，该校是九年一贯制公办学校，也是目前宝山区设施最先进的学校之一。此外，直线 3km 范围内还有上海市宝山区第三中心小学、上海市宝山区通河新村小学、通河新村第二小学、上海市静安区共康小学等小学，以及上海交通职业技术学院 (宝山校区)、华东师范大学宝山实验学校、上海市求真中学、上海市通河中学、上海市虎林中学等中学。

医疗配套

• 周边有顾村镇社区卫生服务中心、仁和医院、二甲华山医院北院、三甲第十人民医院等大型医院，为居民健康提供保障

社区、景观到层高、装修，皆是高水准

先看产品，这几年限价，坦白说大部分产品只是及格线水平。但佳运·瑞璟湾是这几年少有的，真正让人眼前一亮，拉高人居标准，打出差异化的精品。在同质化严重的市场，现在买房就要买差异化的产品，价值才能跳脱市场。

首先，本项目容积率1.8，市面上大部分开发商面对这样的容积率更倾向于做利润更高的高低配。但本项目却选择了清一色的小高层，那有什么区别呢？这张示意图会告诉你：

简单来说，同样1.8容积率，高低配的小区，无论从楼间距、楼栋数等，高层住户都是要向低密住户让步，高层住宅的容积率变成了2.4，公共空间和绿化率在被压缩的同时，可能也都集中在低密区域，多多少少存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。

但纯小高层就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大，更容易打造出中心景观。观家新房实地考察获悉，本项目楼间距达到约30-38米。

其次，小高层为14层，那14层有个好处：得房率更高，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。

本项目建筑层高达到3.1米。

更高的层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。

事实上，项目建筑层高比市面常规户型高足足约15公分，即使装完中央空调和地暖也不显压抑，而且，项目户型各功能间的门框都拉到顶，尤显气派。

如在浦东的仁和都市花园，严选各类名贵的进口苗木。观家新房获悉，未来小区建成后，同样会选用名贵苗木给业主们带来移步异景的园林级景观。

中外环改善户型，得房率78%以上

户型也是品质的表现之一，我把它单独拎出来，是因为户型设计格外优秀，我们想让大家能更清晰地看到。

首先，项目主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有建面约123㎡4房2卫、建面约136㎡4房2卫、建面约149㎡4房2卫，建面约166㎡4房3卫。改善型产品丰富，选择面大。

我们统计了宝山中外环2020年至今的建面约120㎡房源的占比：非常少啊！特别今年以来大户型只有约8%，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！

其次，项目得房率约78%以上。相比市面常规户型约72-75%得房率，项目有约3-6%的优势。

这是是实实在在的多出来的面积，事实上对实际单价也有很大影响：若按建面约100㎡房型，6%得房率差异，以单价6字头计算，光得房率一项，就有约4000元/㎡的单价差价。

那得益于高得房率，建面约98-102㎡3房2卫餐厅位置都能放下圆桌，客厅面宽也比一般百平米户型强，重要的是三个房间舒适度均衡，不大可能出现两大一小很影响功能性、体验感的现象。

整体三面宽朝南，入户玄关的设置既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有生活仪式感，同时便于收纳随身物件。

板式户型格局，客餐厨阳台一线联通，南北通透，每个房间均有良好的独立性、私密性。

值得一提，阳台不封闭。此外，北次卧都有约3.15米的面宽。

户型图赏鉴

其它户型皆为四开间朝南大面宽设计。

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