再洗牌！保利、中海、绿城！

近日，中指研究院最新发布的《2024年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，2024年1-12月，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅较上月缩窄2.3个百分点。

根据《2024年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，保利发展、中海地产分别以3230亿元、3106亿元的销售表现，位居前二位，销售规模在2000亿元至3000亿元区间的企业还有其余四家。

头部房企的强势表现

从全年房企销售规模方面来看，2024年销售总额超过千亿的房企有11家，较去年同期减少5家，销售额均值为2001.4亿元；销售额超过百亿的房企有86家，较去年同期减少30家。

在销售榜单前三位的房企分别是保利发展、中海地产和绿城中国，销售额分别为3230亿元、3106亿元和2768.5亿元。

民营房企中，总部位于杭州的滨江集团进入前十，销售额为1116.3亿元；龙湖集团以1007.7亿元的销售额排在第11位。

同日，克而瑞发布的《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》排名与前述榜单一致。克而瑞方面介绍，2024年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低，2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平。

从销售面积来看，中指研究院统计将万科、保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地列为前五位，销售面积前五名的准入门槛为1000万平方米以上。

从目标完成率来看，滨江集团、保利置业、信达地产等超额完成目标，销售韧性较好。其中滨江集团以1116亿元的销售额达成了112%的目标完成率，该公司近期表示，在2025年其销售额目标是1000亿左右，销售名次继续保持在全国15位以内，且销售总金额占全国总销售额的1%以上。

“近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。”中指研究院企业研究总监刘水分析道。

央国企及地方国资是拿地主力

另外，中指院最新数据显示，2024年，百强房企拿地总额为9280亿元，同比下降29.7%，降幅收窄1.8个百分点。

“2020—2024年，百强房企拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。未来，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。”中指研究院研究主管王琳分析称。

中指院数据显示，长三角TOP10企业拿地金额靠前。2024年，长三角TOP10企业拿地金额1848.4亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额1258亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额919.3亿元，位列第三。

从重点城市的拿地金额看，央国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。

中指院数据显示，TOP10企业2024年新增货值总额9835.5亿元，占TOP100企业的35.5%，新增货值门槛为121亿元。其中，中海地产、华润置地和保利发展的新增货值位列前三。2024年，中海地产新增货值为1777亿元，华润置地新增货值为1665亿元，保利发展新增货值为1293亿元。

与此同时， 中海地产在北京、上海、杭州、成都等多个城市拿地金额均进入前十；保利发展、绿城中国、中国金茂在3个城市位列拿地金额前十。 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一。

楼市已现止跌回稳势头

一系列政策“组合拳”支持下，房地产市场已呈现出止跌回稳势头。

四大一线城市北上广深在这一轮政策宽松期受益明显，对全国楼市企稳具有带头作用。

据中指研究院统计，政策放松后的10月和11月，100个重点城市的新房销售面积同比增长15%，一线城市同比增长40%；在二手房方面，30个重点城市的成交套数同比增长24%，一线城市同比涨幅达57%。

随着销售逐步回暖，房地产行业经过三年多的风险出清后，民营房企面临的风险也将逐步减缓。2024年房地产行业全方位的支持政策出台后，进入史上最宽松的政策阶段，这对继续防范化解房地产风险有积极作用。

在债务层面，未出险的民营房企总体合同负债规模继续压降，资产负债表得到修复，经营风险降低。如今年遭遇资金压力的头部房企万科，其合同负债规模截至2024年中期为2768亿元，相比2021年底高峰期的6368亿元下降了约57%。

出险的民营房企也在积极进行债务重组。2024年，碧桂园、融创、旭辉、远洋集团等出险房企的债务重组取得进展，其中融创完成了大部分境内债的二次重组，能一定程度上缓解资金偿还压力。

国泰君安在研报中表示，房地产行业进入新阶段后，预计资产整合和重组将成为接下来的重点，境内债务重组会提速。

从2025年开始，房企的交付压力也将有所减轻。主要是由于2022年以后成交的商品房总量下降，按照行业延期两年交付的惯例，明年的交付量将会下降；同时地方政府这两年加强了预售资金监管，项目基本采取封闭管理模式，后续交付难的问题会减少。

在融资端，房地产行业的“白名单”项目扩围有望在2025年继续发力，这对改善房企资金环境、保障项目交付，稳定购房者预期都有积极作用。

中指研究院企业研究总监刘水认为，出险房企要真正走出危机，还需要市场端的持续回暖。今年四季度一线城市与杭州、成都等核心二线城市的楼市已出现复苏迹象，对布局这些核心城市的房企而言，能加速项目去化率，快速回笼资金，增强偿债能力。

大部分房企对2025年的市场仍然保持了谨慎。多位房企内部人士告诉银柿财经，投资策略还是会偏保守，主要聚焦在核心城市的核心区域，适度参与一些核心城市的城市更新项目，但也有量力而行。

展望2025年，房地产市场将进入“止跌回稳”关键期。市场分析认为，2025年房地产政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成。 （来源：中指研究院、证券时报、上海证券报等）

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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