断崖式下跌？！知名大盘二手房成交价低至8000+/㎡，照母山今年的刚需二手房真的跌麻了！

　　BOOK

　　以下正文

　　不知道大家有没有相同的感受？

　　今年照母山的二手房似乎没有以往那么高的热度了？

　　01

　　前几个月我发了一篇关于“照母山某楼盘成交价竟然跌破万元线”的推文，那篇推文的重点是“二手房成交量最高的楼盘”，但如果把这个定语去掉，那照母山今年其实还有很多很多房价暴跌的记录。

　　比如今年八月份，照母山万科城成交了一套建面80+㎡的小户型，这套房的成交单价只有8400+/㎡。要知道，这个楼盘在2021年顶峰时期，同户型最高成交价可达19000+/㎡。2021年的上半年的时候，万科城同户型的成交价都在16000+/㎡左右。而到今年四季度，万科城最新的成交均价只有10300+/㎡。

　　三年时间均价5000+/㎡的跌幅其实放到现在也不算什么大新闻，但吊诡的是，万科城的均价并不是像区域那样在三年间持续下跌，而是突然在今年出现了断崖式的下跌！

　　以贝壳二手房数据为例 ——

　　2021年万科城成交均价15600+㎡

　　2022年万科城成交均价15200+㎡

　　2023年万科城成交均价14700+/㎡

　　但到了2024年，万科城二手房的成交均价已经跌到了11034元/㎡！

　　更诡异的是，整个照母山板块的成交价走势也和万科城如出一辙。

　　2021-2023年间，照母山板块的二手房成交均价只下跌了400元/㎡左右，成交均价一直保持在18000元/㎡左右的高位。但也是在今年，照母山二手房的成交均价突然出现了断崖式的下跌，从17800+/㎡下跌到了15721元/㎡。仅仅只用了一年的时间，房价就跌回了2018年！

　　数据截止至12月初

　　02

　　出于好奇，我看了一下贝壳平台今年照母山板块的二手房成交数据。

　　现在的照母山，二手房内部分化极其明显。

　　品质改善相对保值；

　　而纯粹的刚需刚改则只能被迫陷入价格战。

　　照母山板块各面积段贝壳成交均价分别是 ——

　　两房13316元/㎡；

　　三房14827元/㎡；

　　四房18533元/㎡；

　　五房及以上21717元/㎡。

　　正如数据所示，今年照母山板块跌幅最高的基本都是刚需刚改类的小户型。

　　比如万科城和悦峰在今年都暴跌了超过20%，这两个楼盘是除了特殊楼盘（如去年无成交记录/今年成交以公寓为主）以外照母山今年跌幅最高的两个楼盘！

　　其余如凡尔赛领馆一期组团、康田蔚蓝海的D区高层组团跌幅也都在20%左右。而几个楼盘近期的成交均价更是已经徘徊在10000元/㎡左右。按照这个趋势下去，重庆二手房最火热的照母山板块，或许也将会出现成交均价跌破10000元/㎡的楼盘了。

　　包括上述几个楼盘在内，照母山今年有25个楼盘及组团成交价跌幅超15%！

　　照母山贝壳平台二手住宅成交统计

　　数据截止至12月初

　　这些楼盘普遍都是刚需类的小区，反而是单价最高的壹号半岛、舜山府、兰亭序、悦水岸之类的品质小区，在今年还有不同程度的涨幅。

　　03

　　照母山板块重点开发周期主要在2013年-2021年：

　　2017年底轨道五号线一期北段通车、2020年西附照母山空降并于同年9月启动了首届招生工作、2021年光环商业正式开业，自此照母山也正式进入了全盛时期。

　　如今照母山板块的房产价值也主要围绕上述三个重点配套展开。

　　在过去的这些年里，照母山的二手房经历过两轮涨幅：

　　第一轮是2017-2018年重庆楼市的普涨阶段，二手房成交价一路从8000+/㎡飙升到15000+/㎡；而第二轮涨幅是被有着七龙珠之称的西附空降所点燃，并在2021年两集中土拍火爆后达到巅峰。

　　从2021年开始，照母山才正式成为肩两滨一嘴的二手房价值高地。但随着越来越多的新区出现，照母山的劣势也逐渐暴露：

　　①天然地貌的制约

　　由于天然地貌的限制，照母山板块除了重光区域以外，绝大多数区域的居民出行都不算便利。而公共交通轨道5号线对于大板块聚居区的覆盖能力也非常有限，即便是未来有了15号线的加密，这一问题也很难有质的变化。

　　这恐怕也是照母山如今不少刚需高层价格暴跌的主要因素，当然最重要的前提还是此前两轮涨幅之后的高单价。

　　②城市界面次新但品质一般

　　照母山板块许多楼盘都有一个很明显的特征，即是高低配的现象比较常见，一个大社区内部甚至可以同时存在别墅、大平层、洋房、小高层等多重物业形态的堆叠。外加上照母山早期规划的密度较高、高层建筑较多，让板块内不少改善型洋房的舒适性大打折扣。

　　上述问题，在重庆后续新区规划限容、限高后变得尤为明显。而后续风靡的公建化玻璃幕墙与第四代住宅更让照母山不少改善楼盘都略显陈旧。

　　但说到底，这些问题在很多城市、很多版块也都存在。真正归结原因，无非还是供应量过大的缘故。供过于求，才导致了日趋严重的内卷。

　　最近两年礼嘉和中央公园二手房市场的崛起，更是分流了不少照母山的购房需求。尤其是中央公园板块，今年中央公园板块贝壳平台的二手房成交量已经超过了800套，这个总量是中央公园板块在贝壳平台上二手房成交量的新峰值。

　　被无数人诟病的中央公园，二手房的成交量正在逼近照母山。

　　数据截止至12月初

　　但随着大北区的居住氛围逐渐沉淀，照母山的地段优势在未来依旧是不可复制的核心价值。而对于刚需业主而言，照母山的吸引力恐怕也会随着时间逐渐消散。

　　文丨重庆楼云社作者丨山城的小年轻