夫妻宅基地建房，男方单方与亲属签协议（未告女方）效力几何？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房屋产权纠纷中，涉及多方利益的分割协议效力认定至关重要。本案围绕北京市房山区A 号房屋的分割协议展开，牵扯到复杂的家庭关系、房屋建造历史以及继承纠纷等问题，对于准确理解和适用合同效力、物权保护以及家庭财产继承等相关法律规定具有典型意义，需要综合考量各方证据、行为意图以及法律原则，以确定分割协议的合法性，维护当事人的合法权益和家庭财产关系的稳定。

二、案件事实

（一）家庭关系与房屋基本情况

李福贤和刘桂霞育有四个子女，长女李悦杰、次女李慧敏、三女李素兰、长子李伟超。刘桂霞于1986 年 5 月去世后，李福贤与赵玉琴再婚，赵玉琴带女儿李文秀共同生活。李伟超与陈丽结婚并育有李刚，后两人于2002 年离婚。A 号院北房四间系李福贤和刘桂霞共同建造，对于东房、西房和南房的权属存在争议。

（二）协议签订情况

2019 年，李伟超起诉赵玉琴、李文秀、李悦杰、李慧敏、李素兰要求继承分割A 号院房屋。在该案审理中，2020 年 9 月 9 日，李伟超、李悦杰、李慧敏、李素兰与赵玉琴、李文秀签订《协议书》，对A 号院房屋进行南北划分居住使用，并约定拆迁权益归属，同时表明如陈丽主张权利由李伟超负责解决。协议签订后，李伟超撤诉，赵玉琴、李文秀已对分得房屋拆除翻建。

（三）房屋权属争议细节

1. 东房、西房：陈丽和李伟超主张东房四间中的两间和西房四间是其夫妻关系存续期间建造，为未分割的夫妻共同财产，但李悦杰、李慧敏、李素兰对此不予认可，李悦杰称参与东房二次挑顶建造，李慧敏称参与东房建造并结算部分人工费，李素兰表示不清楚后来房屋建造情况。赵玉琴、李文秀对陈丽、李伟超的主张也不认可。

2. 南房：陈丽、李刚、李悦杰、李慧敏、李素兰均表示未参与建造，赵玉琴称与李福贤于2003 年出资共同建造，李伟超称系其个人于2003 年出资建造。

三、各方诉求

（一）原告陈丽、李刚诉求

1. 判决确认《房山区 A 号房屋分割协议书》无效；

2. 诉讼等各项费用由李悦杰、李慧敏、李素兰、李伟超、赵玉琴、李文秀承担。陈丽的依据是其对部分房屋享有权益，分割协议未经其同意，损害了其民事权益，旨在维护自身在房屋产权中的合法利益，避免因他人擅自分割而导致财产损失，基于其对房屋建造的实际贡献和婚姻关系存续期间的财产权益主张权利。李刚虽非直接涉及房屋权益，但作为陈丽的儿子参与诉讼，可能是基于家庭利益共同体的考虑，也希望通过诉讼保障自身在家庭财产中的潜在利益。

（二）被告赵玉琴、李文秀辩称

撤销一审判决，改判驳回陈丽、李刚的诉讼请求。其理由是认为一审对“明知”程度认定不准确，协议已约定陈丽的救济途径且由李伟超承担后果，不存在损害他人合法权益意图，且协议已履行，房屋已翻建创设新物权，一审适用简易程序违法，旨在维护自身依据协议获得的房屋权益，避免因协议被认定无效而遭受财产损失和生活变动，同时对一审程序提出质疑，以增加上诉的合理性和成功可能性。

（三）其他被告李悦杰、李慧敏、李素兰、李伟超辩称

同意一审判决，不同意赵玉琴、李文秀的上诉请求，可能是基于对一审判决结果的认可，认为协议确实损害了陈丽的权益，尊重法律对他人合法权益的保护，也避免因协议效力不确定而引发更多家庭纠纷和财产争议，维护家庭关系的相对稳定和公平正义。

四、法院裁判结果

李伟超、李悦杰、李慧敏、李素兰与赵玉琴、李文秀于2020 年签订的关于北京市房山区 A 号院内房屋分割协议无效。

五、律师案件分析

（一）协议主体的处分权与恶意行为认定

从法律角度看，李伟超、李悦杰、李慧敏、李素兰在明知案涉房产分割协议所涉房屋有陈丽利益的情况下，未经其本人同意就在法定继承纠纷案件中签订房产分割协议，这种行为显属恶意。虽然赵玉琴、李文秀主观上可能无直接追求损害陈丽的故意，但在签订协议时，他们理应谨慎核对院落房屋权属状态，却未履行这一义务，客观上放任了损害陈丽权益的发生，构成间接恶意。在法律上，当事人对财产的处分应当基于合法的所有权或经授权的处分权，而本案中部分当事人在明知存在他人权益的情况下擅自分割房屋，违反了这一基本法律原则，导致协议的合法性存在严重瑕疵，法院据此认定协议无效是符合法律规定和公平正义原则的，维护了陈丽的合法权益，避免了因他人的不当行为而使其财产权益受到侵害，确保了法律对物权的保护效力，防止恶意处分他人财产的行为得逞，维护了财产秩序的稳定。

（二）证据与协议效力的关系

在本案中，各方对房屋权属存在诸多争议，证据情况复杂。陈丽和李伟超主张部分房屋为其夫妻共同财产，提供了建造时间等相关陈述，但李悦杰、李慧敏、李素兰、赵玉琴、李文秀对此予以否认，并也提供了各自参与建造或对房屋权属的不同看法等证据。然而，这些证据都无法确凿地证明各自对争议房屋享有完全的处分权。在法律上，当证据不足以证明当事人对财产享有合法处分权时，其签订的涉及该财产的分割协议的效力就会受到质疑。法院在综合考虑各方证据后，认定分割协议忽视了陈丽的权益，从而判定协议无效，这体现了法院在处理此类纠纷时，遵循证据裁判规则，以事实为依据，准确判断协议的效力，避免了因证据不足或争议不清而随意认可可能损害他人权益的协议，保障了当事人的合法权益在证据规则下得到合理的保护，也为类似房屋分割协议纠纷中证据的审查和协议效力的判断提供了参考范例，提醒当事人在处理家庭房屋等重要财产问题时，要注重证据的收集和保存，确保对财产的处分有充分的证据支持，避免因证据缺失而导致协议无效等不利法律后果。

本案警示人们，在处理家庭房屋产权问题时，尤其是涉及多方利益的继承、分割等情况，当事人应充分尊重他人的合法权益，对房屋权属进行清晰的界定和确认，避免在未取得合法授权的情况下擅自签订分割协议。在签订任何涉及财产权益的协议前，要对财产的来源、权属以及可能存在的其他权益人进行全面的调查和了解，确保自身具有合法的处分权。同时，在纠纷发生后，各方应依据法律规定和证据规则主张权利，避免不合理的诉求和恶意诉讼行为，维护法律的尊严和家庭关系的和谐稳定，确保财产权益的分配和处置在合法、公平、公正的轨道上进行，避免因一时的利益冲动而陷入漫长的法律纠纷和财产损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！