未经出租人同意的装饰装修、扩建形成的装饰装修物、扩建物的处理

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最高人民法院司法解释

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）（2009年6月22日，法释C2009]11号）

最高人民法院法官著述

实践中，经常还会涉及的一个问题是关于装饰装修物、扩建物的归属问题。一般而言，承租人经出租人同意的装饰装修、扩建如果不易拆除或拆除不经济即构成动产与不动产的附合。对此，可依据民法中的添附制度由不动产所有人取得该动产的所有权。但在未经出租人同意的装饰装修、扩建情形下，是否按添附制度处理则有疑义。从添附的适用对象而言，在添附的情况下，由于财产密切结合在一起，使附合的财产分离在事实上不可能或者很困难，因此有必要运用添附规则确认添附物的归属,使添附物在形态上继续存在。可见，添附制度是一种所有权取得方法。其特有的价值就在于促进物的有效利用,提高物的利用效率,避免物的损失浪费。可见,在添附的价值取向中，不管租赁房屋的装饰装修、扩建是否经出租人同意，如对已经附合在房屋的装饰装修、扩建物进行强行拆除都会造成财产的损害,不如直接规定由一方享有所有权以发挥物的最大效益。而从侵权行为的角度而言,未经岀租人同意的装饰装修、扩建，无疑可能会造成出租人房屋的损害，从而构成对房屋的侵权。此时，可能会出现既要确认财产权的归属，又要保护被侵害的权利的两难局面。

具体而言,实践中主要表现为两种情况:一是，只构成侵权，不构成添附的情形。这是指虽然装饰装修、扩建对房屋造成了损害,但装饰装修物、扩建物可以被完好拆除且不会造成毁损的情形。此时装饰物、扩建物虽已对出租人房屋造成损害，但该物能够被拆除且不会导致其经济价值的贬损,故该物一般不构成与不动产房屋的附合，不属于添附情形，其所有权仍归承租人。承租人可以取回该物。不过，行使取回权者,应回复租赁物之原状，未回复者，出租人得阻止取回，二者之间，宜解释为具有类似同时履行抗辩之关系。对此，我国台湾地区“民法典”第431条（有益费用之偿还及工作物之取回）也有类似规定：“承租人就租赁物支出有益费用，因有增加该物之价值者,如出租人知其情事而不为反对之表示，于租赁关系终止时，应偿还其费用。但以其现存之增价额为限。承租人就租®温世扬等:《物权法通诊》，人民法院出版社2005年版，第329页。

赁物所增设之工作物，得取回之。但应回复租赁屋之原状。”当然，这并不意味着承租人可以豁免其侵权行为所应承担的民事责任。二是，既构成侵权又符合添附要件的情形。这是指装饰装修、扩建既对房屋造成了损害，又不能被完好拆除或拆除成本高昂的情形。此时,应细分两种情形讨论:第一，岀租人愿意接受该装饰装修物、扩建物的，自应由其基于添附获得该物所有权;第二，出租人不愿意接受该装饰装修物、扩建物的，则按侵权处理，出租人有权依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失。此时,已无添附制度适用之可能。例如，未经他人同意进行错误的装修，因装修发生的添附，尽管在客观上有可能使房屋的价值增值,但因为通常装修是与个人审美情趣和偏好相关联的，具有很强的主观性，如果房屋所有人有足够的理由认为装修的结果完全违背其意愿，完全不符合其审美情趣和个人要求，甚至成为一种损害，在此情况下，所有权人基于其房屋所有权主张排除妨害，要求存在过错的添附人拆除其装修材料，将其房屋恢复原状，并非没有道理。对此，国外立法也有类似规定。

从上述两种细分情形，还可能引出一个问题：出租人因添附取得装饰装修物、扩建物的所有权后，承租人能否主张不当得利返还。对此，我们认为不构成不当得利。其理由在于:首先，装饰装修、扩建通常是与个人审美情趣和偏好相关的，具有很强的主观性，对承租人有益的装饰装修、扩建未必对出租人有益。其次，按行业惯例，装饰装修、扩建物的价值在租赁合同期间内一般都已消耗完毕，其剩余物基本已无价值可言。再次，承租人未经岀租人同意装饰装修、扩建说明其有主观恶意，构成侵权。根据恶意当事人不受法律保护之原则，承租人也不得主张不当得利返还。也正是基于此点，《房屋租赁合同解释》第13条明确规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，从而间接排除了承租人主张不当得利的适用。

——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第175-176页。王利明:《添附制度若干问题探讨》，载《法学评论》2006年第1期。