最高人民法院：设定抵押的房屋的执行

最高人民法院司法解释
第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以査封,并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条上述宽限期届满后,被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定,并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的,经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

——《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定＞（2005年12月14日，法释〔2005〕14号）

最高人民法院裁判文书

昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案［最高人民法院（2011）执监字第82号民事驳回申诉通知书］

最高人民法院认为：

一、本案生效判决认定中国农业银行昆明市官渡区支行（以下简称官渡支行）对金碧商城房产的抵押权有效，依据《城市房地产管理法》第三十二条、《担保法》第三十六条第一款，金碧商城占用范围内的土地使用权已随房屋同时转让、抵押，虽然你公司持有土地使用权证，但本案土地权益已经依法转移。官渡支行享有对金碧商城房产的抵押权及于该房产占用范围内的土地使用权。你公司所提返还拍卖款中土地使用权部分的申诉请求不能成立。

二、消防、电梯、配电室等相关配套设施属于房屋的组成部分,无法与房屋其他部分分离。本案中金碧商城相关配套设施的所有权已随房产一并转移，官渡支行对金碧商城房产的抵押权应包括相关配套设施在内。你公司所提返还拍卖款中房屋配套设施部分的申诉请求不能成立。

三、本案生效判决认定官渡支行对金碧商城房产的抵押权有效，该行对金碧商城房产的价值应优先受偿。昆明市中级人民法院依据生效判决判定的债务本金和利息计算,拍卖款在清偿官渡支行债权后已无剩余。

综上所述,你公司的申诉请求不能成立，本院予以驳回。

特此通知。

——江必新主编、最高人民法院执行局编：《执行工作指导》（总第41辑），人民法院出版社2012年版，第75~76页。

中国长城资产管理公司兰州办事处与宁夏中卫石林建材集团有限责任公司等公司借款合同纠纷执行复议案 裁判要旨:对于其他人享有抵押权的执行标的物，人民法院可以釆取查封、扣押、拍卖、变卖等执行措施，包括抵押权所担保的债权已经到期和没有到期的情形,都可以适用。执行法院应当按照规定在抵押物变现之后保护抵押权人的优先受偿权,抵押权人的预期收益可以由执行法院根据实际情况依法处理。

——江必新主编、最高人民法院执行局编：《执行工作指导》（总第43辑），人民法院出版社2012年版，第86页。

最高人民法院法官著述

如何理解抵押财产上租赁权的效力，以及如何在执行程序中除去拍卖财产上的租赁权？

问题:法院在对被执行人某甲设定抵押的一处房产进行执行时，发现被执行人在将房产抵押后又将房屋出租与某乙，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保司法解释》）第六十=六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后，租赁合同对受让〒人不具有约束力。而依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖£财产的规定》（以下简称《拍卖司法解释》）第三十一条,拍卖财产上的租赁权襄不因拍卖而消灭,如果对在先设定的担保物权实现有影响时,应依法除去后再J行拍卖。请问：（1）如何理解两个解释之间的关系？（2）如何对抵押后的租赁—权进行除去？

《执行工作指导》研究组认为:为保护抵押权的顺利实现，《担保司法解释》对抵押财产抵押后的出租行为采取了对抵押权人和受让人绝对无效的态度。而《拍卖司法解释》则在平衡抵押权人、债务人二者利益的基础上，在具体案件中视在后设定的租赁权是否对抵押权的实现构成妨碍，来决定是否对抵押权人和拍定人无效。按照后法优于前法的法律适用原则，本案应适用《拍卖司法解释》。关于如何除去在后设定的租赁权问题，由于抵押财产一般均须登记，权利设定的时间比较容易判断，为避免当事人讼累，在后设定的租赁权影响抵押权的实现时，我们认为应当由执行法院在执行程序中直接以裁定除去某甲与某乙之间的租赁权。

——江必新主编、最高人民法院执行工作办公室编：《执行工作指导》

（总第28辑），人民法院出版社2009年版，第199页。