国有土地上房屋年久失修想翻修重建，相关部门一直不批怎么办？

前几天有一位当事人打电话咨询万典律师，这位叶先生接通电话后说：“你好是北京万典律师事务所吧，我之前关注了你们的公众号，我有一个自建房翻建的事情想咨询一下。”

律师让叶先生说说具体情况。

叶先生说道：“我的自建房是联排的好多户人家一起连着一块建的这种房屋，建筑形式上是一样的，我们这里一共有九户人联排建房，两处房屋中间的墙是共有的，墙大概有25公分，我家12.5他家12.5这样连接在一起的，有点类似于农村的那种自建房。但是我们的土地性质是国有出让的地块，是我父辈爷爷他们留下来的，我根据政务平台上查询的我的房地产显示是1991年建成的。

我最近向我们这的职能部门提出想重建的这个申请，这个职能部门不太配合，他们一开始说没有相关的个人重建的政策，我说没有政策没关系，我把我这种翻建想法的依据提出了，我就说根据《物权法》现在是《民法典》的第三百四十四条，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其他附属设施。我说《民法典》上规定我们有这项权利，但他们还是不太接受。

后来我又通过12345平台咨询，向我们省的自然资源厅，我就问他们我说《民法典》赋予我们老百姓这个权利，但是职能部门不配合，我该怎么样去保障法律赋予的权利？

省资源厅给出的回复，大概意思是说国有土地上的房屋拆除和重建等等，需要遵循《城乡规划法》的第四十条，让我向城乡主管部门或者街道政府提出申请，办理相关手续。

然后我再去找相关部门去反映这个事情的时候，就把《民法典》和《城乡规划法》这两个法条都放进去，我说我要重建，他们现在是找我约谈，想跟我当面沟通。但是我感觉他们会配合我把建设规划许可证批下来的可能性不大。所以我咨询下你们律师，遇到这种情况该怎么处理？”

律师问道：“您现在要翻建房屋的具体理由是什么？”

叶先生回答道：“理由就是房子比较老旧了嘛，然后有漏水的情况，也有轻微的倾斜。我们现在就是更新换代的需求，就像我们老百姓车子旧了我想换新车，房子旧了我想重建换新房子，改善生活条件。而且我这房子以前是砖混结构的，格局也是比较按以前的那种类型，我想把他们重建成现在的风格，改成框架结构的房屋，按照现在的工艺以后住的也舒服些。”

听了叶先生的回答之后律师说道：“我们万典律所代理全国各地征地拆迁案件，像您这种国有土地上房屋翻修重建的情况遇到的很少，但这里给您提个建议，如果要申请的话尽量强调房屋本身存在的缺陷，比如漏雨、倾斜，维修成本过高，长期下去会导致人身安全存在隐患，不得不重建。不要说提高生活品质这方面的事情，因为这些不是审批的刚需。就好比是我在农村有平房，想要提高生活水平盖成别墅，我房屋面积也不变，但也不会批准的。

另外就是您需要提前查一下您们这片区域的规划，近几年会不会有调整，是否长期还属于居住地块。还有一点就是您之前说了您的房屋联排形式，那么要翻修重建就必须取得您共有墙的邻居的同意，出具书面的同意书，不然到时候职能部门说你四邻有异议你也没法建。”

叶先生告诉律师：“我已经跟邻居们打好招呼了，他们倒是口头上都同意，而且他们还说要是我能审批下来重建，他们也会跟着一块建。”

律师给叶先生讲道：“政府或者职能部门考虑的比较多，就像您这种情况批了一家之后，其他家跟着一块要重建，到时候批还是不批，所以他们也不敢轻易做决定。您跟工作人员沟通的时候，把确实需要重建的理由说清楚，这个事情成功与否还取决于您的态度，是真的房子没法住了下定决心一定要重建，还是就抱着试一试的态度能批就建批不了拉倒，您自己要考虑清楚。”

最后叶先生告诉律师他会提前准备好相关的材料，和工作人员好好沟通，把自己的情况如实说清楚，争取把这个事情妥善解决。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。