房地产交易中心“人从众”，上海房价要涨了吗

摘要：多轮优化政策推动预期回升。

12月1日，房地产交易税新政实行首日，陆家嘴白领陆先生趁着周末，8点半赶到浦东新区房地产交易中心缴纳契税，没想到已经大排长队。记者了解到，税收新政实行前3天，浦东房地产交易中心取号办理业务的市民比以往同期翻倍。

传统淡季，上海楼市不淡。继11月二手房成交量创下近44个月以来新高，上海各区房地产交易中心迎来大客流。这样的热度会持续多久，上海房价要涨了吗？

谁在买房？

记者走访发现，大量年轻购买力正在涌入房地产市场。

曹女士是一位“90后”，来上海工作多年一直租房居住，随着10月1日房地产“沪七条”正式施行，她毫不犹豫地决定购买一套自住房。在经过近两个月密集看了三十多套房子之后，曹女士购入一套位于中环附近的长宁仙霞板块一室户，总价266万元。“市区宜居、配套成熟，交通便利，这些因素让我几乎没有犹豫就做出了决定。”曹女士说。

“90后”小吴则更加迅速地抓住了机会。“沪七条”出台之后，他立刻加入购房大军，事先选好区域，定好预算和户型，只看了不到20套房子，很快找到心仪的目标，并在新华路附近购入一套带电梯的一室户，总价500多万元。从决定买房到签合同，整个过程一气呵成。

相似的故事也发生在另一位年轻的购房者——工程师小冯身上，“沪七条”出台之后，他开始着手买房事宜。仅仅看了六七套房子，他就已经决定入手。

往年寒冬来临之际，楼市通常会步入传统的交易淡季，但这些年轻人的故事，让人们看到，上海正在走出新行情。

根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，11月份，全市二手房（含商业）交易总量达到27050套，环比上涨11%，不仅超越6月成为全年二手房成交最高的月份，也是自2021年3月以来，单月交易首次突破2.7万套大关，远超楼市荣枯线1.5万套。

以改善型住房为主的花木板块为例，仅仅一个月就成交了65套二手住房。“11月的交易表现是今年以来最好的，我自己就做成了5单总价1000万元左右的二手房交易。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲告诉记者。

从全市面上看，哪里交易最好？

太平洋房屋品牌中心总监金宇表示，根据600家门店的交易数据，这两个月来，二手房交易增长最快的地区是松江、闵行和徐汇。改善类、刚需类两类房源成交量双爬升：两个月以来，1500万元以上房源成交增长118.2%，1100至1500万元成交增长92%，300至500万元成交增长89.9%。“从主力成交价格段来看，刚需购买力量强大，500万元以来的房源成交量占总量的65.8%。”金宇说。

新房表现同样亮眼。根据链家监测数据，11月份上海全市新建商品房共成交6694套，同比增长27%。从成交面积前十名的榜单可以看到，改善类产品相对活跃，成交量最多的项目是徐汇区中海领邸项目，成交面积6.2万平方米共534套，均价为每平方米13.3万元，开盘即售罄。11月24日开盘的静安万科中兴傲舍二期，首日即成交68套，销售金额约18.2亿元；次日，黄浦露香园·天誉也迎来开盘，开盘当天即达成78亿元的销售额。

抛开数据，线下的市场氛围同样热闹非凡。

12月3日，新政实施已有三天，记者在浦东房地产交易中心张杨路受理处看到，房产交易受理窗口和税务咨询窗口人流量仍然较大，记者下午四点左右在税务咨询窗口进行取号，前方还有二十多人在等待。

据了解，自12月1日开始，浦东房地产交易中心人流就明显增多。当天是房地产税收政策调整施行的第一天，前来咨询新政的人不在少数。

咨询者朱先生告诉记者，他正在考虑房产置换，因为家中有不止一套房产，所以正好可以适用此次落地的新政。此前，朱先生也和中介进行过税务咨询，但因为在买卖两端、多个税种上都享有优惠，朱先生希望到现场进一步了解自己适用的政策优惠情况。

“（契税）税率从3%降到了1%，对我们二套房购房者优惠力度还是很大的。”近期正好想要卖房的李女士得知新政发布后，也等在了12月1号之后来现场咨询。一个月前，李女士也曾来过房地产交易中心咨询业务，但当时人远没有现在这么多。

此次楼市税收优惠落地后，浦东、闵行等区的房地产交易中心业务受理量增长最为明显。一位中介现场告诉记者，12月1日当天，浦东房地产交易中心缴税办证业务受理了五百多人，而平时一天只有二百多人，业务量已经翻倍。

预期回升？

成交活跃背后，业内认为，一方面是“沪七条”新政持续发力，另一方面，得益于取消普通住房和非普通住房标准、房地产交易税调整等一系列政策举措落地。“现在上海的房地产市场政策已经进入了历史的‘最宽松’时期。”上海易居研究院副院长严跃进说。

今年9月29日晚间，上海六部门在“沪九条”的基础上再度出台重磅楼市政策，在调整住房限购政策的同时，优化信贷政策、调整住房税收政策等7项内容，业内称之为“沪七条”。随后的11月18日，上海明确取消普通住房和非普通住房标准后，个人住房交易的契税、增值税以及个税迎来全面下降。从目前市场上各类交易结构来看，无论是刚需、首次改善还是高价房，都在逐步向好。

以12月1日实行的房地产交易税新政为例，对于个人购房者，这一波调整，集中于契税、增值税、个税三大方面。其中，契税是八年以来首次调整，最为社会所关注。

新政明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

此前，上海首套房购房者适用的契税税率是按照90平方米进行分界的，90平方米及以下税率为1%，90平方米以上为1.5%，二套房购房者则统一适用3%税率。

可以看出，楼市税收新政低税率的覆盖面更广了，购房契税也明显降低。这对购房者来说都是真金白银的实惠。“感觉赚到了。”记者采访的陆先生说，他在川沙购入一套面积120多平方米的首套新房，随着新政实行，契税从原来的1.5%下降至1%，契税缴纳总额少了4万多元。

记者在采访中了解到，从去年开始，上海陆续推出房地产市场调整举措，同样为如今的楼市表现做了铺垫。在内环和中环买房的小吴和曹女士，就是受益于上海今年以来的多轮政策调整。

小吴和曹女士都是非沪籍单身人士，今年之前在上海没有购房资格。今年1月31日，上海从全市层面优化购房政策，取消了非沪籍单身人士限购，连续缴纳社保（个税）不低于5年的非沪籍人士，可以在外环外买房。5月27日，出台的“沪九条”再次优化限购措施，把缴纳社保（个税）年限缩短，从5年变至3年；购房区域从外环外的新房和二手房，拓展为可以到外环内购买二手房。10月1日实行的“沪七条”和后续叠加举措，进一步激励他们做出了购房决定。

“我的买房需求是好地段、好区位。‘沪七条’提到的降低首付比例、房贷利率，调整税率，都是我最关心的问题，让我可以在以相对较低的成本在市中心买房。”小吴说。

楼市新政的效应还在持续显现。一项权威调查结果显示，目前，上海房地产市场预期得到改善，近三分之二房企认为政策效应能持续3个月以上，近四成企业认为，购房者预期趋于乐观。结合记者从房地产中介业务部门反馈，目前，购房者的购买意愿度和决策时效明显增强，购买周期由7至9月份的平均到三个月大幅缩短到1个月左右。

“不同群体对于市场前景有不同的判断，有人看多，有人看低，这正是一个健康、正常发展的市场应有的表现。”上海中原地产首席分析师卢文曦说。

房价上涨？

在成交持续放量的情况下，一些购房者也冒出了“接下来是否会涨价”的想法。年轻人快速决策，是不是楼市回暖下的一种非理性表现？

新房方面，综合多家房地产中介机构数据，11月全市新建商品房均价为每平方米7.35万元，环比增长1%，同比增长13%。二手房更能直观反映市场变化，11月，全市二手房挂牌均价每平方米5.03万元，环比下跌1.11%。个别区域有所上扬，比如黄浦区，11月挂牌价格环比微涨0.16%。

业内人士告诉记者，目前二手房交易热建立在“以价换量”的基础上，无论是卖家还是买家，心态都比较平稳。目前，上海二手房的成交价格相比2022年高峰期，约为当时的70%。曹女士所在的华松小区，同户型2022年成交价格为336万元，现在的成交价格接近七折。

多位购房者告诉记者，楼市成交量回升，议价空间还在。根据太平洋房屋数据，“沪七条”实行两个月以来，降价出售房源占到出售总量的16.7%。曹女士购买的二手房比最初挂牌价格低了21万元，小吴购买的二手房比最初挂牌价格低了31万元。

一般来说，在房地产市场中，成交量的变化通常在房价的变化之前出现，也就是常说的“量在价先”。如果成交量持续上扬，挂牌房源减少，供应量降低，在需求不变或者上扬的情况下，就会出现涨价的可能。

但在卢文曦看来，上海二手房的挂牌量依然很高，并且还在持续增加，这说明供应量充足，庞大的供应量需要一个消化的过程，目前还不具备涨价动力。

年轻人的快速决策，是不是非理性？业内人士告诉记者，随着限购政策调整，越来越多年轻购买力加入买房队伍，他们对个人的居住需求更加明确，能非常熟练地掌握二手房交易APP。在APP上筛选、看定偏好的区域和户型，再到实地走访体验，很快就能做决定，整个过程高效快捷。这种快速决策并非盲目冲动，而是基于对市场信息的充分掌握和个人需求的清晰认知。

很多人想问，这波市场暖意能持续多久？上海链家研究院首席研究员杨雨蕾说，由于政策持续“给力”，购房者交易成本大幅减少，信心得到提振，预计12月份政策生效后，成交会有进一步增长。